Les statuts de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) et Loueur Meublé Professionnel (LMP) ont connu des évolutions significatives ces dernières années, notamment avec l'entrée en vigueur de la loi de finances 2020. Cet article vise à éclaircir les conditions d'obtention de ces statuts, leurs différences, ainsi que leurs implications fiscales et sociales, en particulier en ce qui concerne la retraite.
Les Conditions d'Obtention du Statut LMP
Depuis la loi de finances 2020, le statut de LMP est attribué lorsque les deux conditions suivantes sont cumulativement remplies :
- Revenus locatifs supérieurs à 23 000 € TTC : Le loueur perçoit de ses biens meublés des revenus locatifs supérieurs à 23 000 € TTC (comprenant les loyers et les charges).
- Revenus locatifs prépondérants : Ces loyers constituent la source essentielle du foyer fiscal, représentant plus de 50% des revenus fiscaux du foyer (les pensions et retraites étant prises en compte dans le calcul).
L'ancienne condition d'inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) a été abrogée. Ainsi, un expatrié sans autres revenus en France peut rapidement basculer en LMP.
LMNP vs LMP : Principales Différences
Il est crucial de distinguer les deux statuts, car ils entraînent des conséquences différentes en matière fiscale et sociale.
Traitement du Déficit Fiscal
- LMNP : Le déficit est reportable pendant 10 ans, mais uniquement sur les revenus de même nature (revenus locatifs).
- LMP : Le déficit s'applique sur l'ensemble des revenus du foyer, mais n'est reportable que sur 6 ans. Toutefois, cette limitation est souvent sans incidence, car les amortissements ne pouvant créer de déficit, peu de LMP se retrouvent avec un reliquat déductible après 6 ans.
Exonération des Plus-Values Immobilières
LMNP : Soumis au régime des particuliers, avec une exonération totale après 22 ans de détention pour l'impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux.
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LMP : Soumis au régime des plus-values professionnelles, avec des exonérations possibles sous conditions :
- Exonération totale si l'activité est exercée depuis plus de 5 ans et que le chiffre d'affaires est inférieur à 90 000 €.
- Exonération partielle si le chiffre d'affaires est compris entre 90 000 € et 126 000 €.
Cas des Non-Résidents
L'administration fiscale considère que le critère de prépondérance des revenus s'apprécie en tenant compte uniquement des revenus imposables en France. Un non-résident est donc assujetti au régime LMP s'il ne dispose pas d'autres revenus imposables en France supérieurs aux recettes de ses locations meublées.
Cotisations Sociales
Avant l'abrogation de l'inscription au RCS, le LMP recevait automatiquement des appels à cotisations du Régime Social des Indépendants (RSI), devenu Sécurité Sociale des Indépendants (SSI). Désormais, le LMP doit s'affilier à l'URSSAF dès qu'il acquiert ce statut. Une exception existe pour les locations saisonnières générant plus de 23 000 € de recettes annuelles, qui entraînent l'affiliation aux cotisations sociales.
Il est important de noter que, selon l'URSSAF, les non-résidents cotisant déjà dans un autre État membre de l'Union Européenne ne sont pas tenus de payer des cotisations sociales en France. De plus, si la location saisonnière est confiée à un professionnel de l'immobilier détenant la carte de gestion immobilière, le loueur en meublé n'est pas assujetti au régime de la sécurité sociale des indépendants.
LMP et Retraite : un Enjeu Crucial
Le passage à la retraite peut avoir un impact significatif sur le statut LMP, notamment en raison de la diminution des revenus d'activité et de la prise en compte des pensions de retraite dans le calcul des revenus du foyer fiscal.
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Pourquoi un Retraité Peut Basculer en LMP
- Dépassement du seuil de 50% : Lors du départ à la retraite, les revenus d'activité chutent, tandis que les pensions de retraite sont prises en compte dans les "revenus professionnels". Un retraité qui percevait des loyers meublés tout en étant salarié peut ainsi basculer en LMP une fois à la retraite, car ses loyers dépassent 50% de ses revenus globaux.
- Loyers supérieurs à 23 000 € : Même sans augmentation des recettes locatives, celles-ci peuvent dépasser 23 000 € et devenir supérieures à la pension de retraite, entraînant le passage en LMP.
Conséquences Fiscales du Passage en LMP
- Imposition des loyers : Les loyers restent imposés en BIC, et les régimes micro-BIC ou réel sont conservés selon le chiffre d'affaires.
- Imputation des déficits : En LMP, un déficit peut s'imputer sur le revenu global sans plafond (hors part due aux amortissements), contrairement au LMNP où il est limité aux revenus locatifs.
- Plus-values : En LMP, la cession est soumise aux plus-values professionnelles, entraînant la perte de l'abattement pour durée de détention des particuliers. Toutefois, un dispositif d'exonération existe pour les LMP "modestes" (recettes moyennes des deux années précédant la vente ≤ 90 000 €).
- IFI : Les biens loués meublés par un LMP peuvent être exonérés d'IFI s'ils constituent une activité professionnelle principale et dégagent un résultat positif. Les pensions de retraite ne sont pas prises en compte dans la notion de revenus "principaux" pour l'IFI.
Conséquences Sociales du Passage en LMP
- Affiliation à la SSI : Les revenus locatifs sont considérés comme une activité professionnelle, entraînant l'affiliation à la Sécurité sociale des indépendants (SSI) et le paiement de cotisations sociales (environ 30 % du bénéfice net).
- Cotisation minimale : Même en cas de résultat nul ou déficitaire, le LMP doit acquitter un minimum de cotisations chaque année (environ 1 200 € par an) pour valider des trimestres de retraite.
Comment Anticiper ou Éviter le Passage en LMP à la Retraite
- Réduire les recettes locatives meublées : Envisager de vendre un ou plusieurs biens avant la retraite pour diminuer le total des loyers, ou louer un logement en location nue (non meublée) au lieu de meublée.
- Augmenter les autres revenus d'activité : Conserver ou démarrer une activité rémunérée (consultant, petite entreprise, cumul emploi-retraite) pour gonfler le dénominateur et éviter le dépassement du seuil de 50%.
- Effectuer une donation : Donner de son vivant un bien immobilier (ou en démembrement) à ses enfants permet de faire sortir les loyers de ce bien du foyer fiscal et de réduire le risque de dépassement des seuils LMP.
Validation des Trimestres de Retraite en LMNP
Bien que le statut LMNP n'ouvre pas automatiquement de droits à la retraite, certaines situations permettent de cotiser et de valider des trimestres :
- Affiliation au régime social des indépendants (SSI) via une SARL de famille : Si vous exercez votre activité de location meublée via une SARL de famille et que vous en êtes le gérant majoritaire, vous êtes automatiquement affilié au régime social des indépendants (SSI).
- Location meublée de courte durée dépassant 23 000 € de recettes annuelles : Les LMNP qui exercent une activité de location meublée de courte durée et dont les recettes annuelles dépassent 23 000 € sont assujettis au régime social des indépendants (SSI).
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