En location immobilière, le délai de préavis est une notion fondamentale à maîtriser tant pour les locataires que pour les propriétaires. Il s'agit de la période obligatoire entre le moment où un locataire annonce son intention de quitter un logement et la date effective de son départ. Ce délai permet à chacun de s'organiser : au locataire pour préparer son déménagement, et au propriétaire pour trouver un nouveau locataire. Cet article détaille les règles et exceptions relatives au délai de préavis, afin de vous aider à naviguer sereinement dans vos obligations.
Les bases du préavis en location
En location, le préavis désigne le délai obligatoire entre le moment où un locataire annonce son départ et le moment où il quitte le logement. Pour résilier un bail, le locataire doit notifier son congé au propriétaire ou à l’agence immobilière, en respectant certaines formalités. La lettre de congé doit mentionner la date de départ souhaitée et, le cas échéant, le motif justifiant un préavis réduit, accompagné des justificatifs nécessaires.
Durée standard du préavis
La durée du préavis varie en fonction du type de location :
- Location meublée: Le préavis est d’un mois, peu importe la zone géographique dans laquelle le logement est situé et la situation personnelle du locataire.
- Location vide: Le délai de préavis est de trois mois.
Réduction du préavis à un mois
Dans le cadre d’un bail de location vide, le délai de préavis peut être réduit à un mois dans certaines situations spécifiques. Un locataire peut bénéficier d’un préavis réduit à un mois dans plusieurs situations. Pour bénéficier d’un délai de préavis réduit à 1 mois, vous devez préciser le motif et joindre des justificatifs lors de l’envoi de votre lettre de congé. Les cas les plus courants sont :
- Mutation professionnelle.
- Perte d’emploi.
- Nouvel emploi après une perte d’emploi.
- Raisons de santé justifiant un déménagement.
- Bénéficiaire du RSA ou de l’AAH.
- Si le logement est situé en zone tendue, dans laquelle la demande de logement est très forte.
Formalités de notification du congé
Pour que le bail prenne fin, il doit être résilié en respectant le formalisme et le préavis prévus par la loi. Pour quitter valablement son logement, un locataire doit toujours résilier son contrat de location. Il doit pour cela donner congé à son propriétaire. Ce congé doit respecter certaines formes et ouvre une période dite « de préavis ».
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Modalités d'envoi de la lettre de congé
Si un locataire souhaite quitter son logement, il doit envoyer à son agence immobilière une lettre recommandée de congé avec accusé de réception (LRAR). La lettre de préavis doit inclure le nom du locataire et son adresse. Elle doit également mentionner les coordonnées du locataire et du bailleur, ainsi que l’adresse du logement concerné. Le préavis de location doit être envoyé par lettre recommandée avec avis de réception. Cette exigence permet de démontrer l’envoi et de la réception de la notification. Il est impératif d’envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception à votre bailleur ou de faire signifier le congé par commissaire de justice, en y incluant votre nom, votre adresse, le motif de votre départ, ainsi que la date à laquelle le propriétaire recevra cette notification.
Le congé doit être délivré au destinataire (propriétaire ou locataire) uniquement selon l'un des modes suivants :
- Notification par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
- Signification par acte d'huissier.
- Remise en main propre contre récépissé ou émargement.
Contenu de la lettre de congé
Pour rédiger une lettre de préavis, il suffit d’indiquer clairement votre intention de quitter le logement, en précisant la date de début du préavis et la date de départ souhaitée. Mentionnez également vos coordonnées, celles du bailleur et la référence du contrat de location. Il est important de signer la lettre et de l’envoyer en recommandé avec accusé de réception.
Si un locataire souhaite raccourcir son délai de préavis (par exemple de 3 mois à 1 mois) il doit le justifier en annexant à la LRAR le motif valable. Pour que le préavis réduit s'applique, le locataire doit fournir les justificatifs du motif de préavis réduit dans sa lettre de congé.
Début et fin du préavis
Le délai de préavis commence à partir de la date à laquelle votre agence immobilière a reçu la lettre de résiliation du bail. Le préavis est décompté à partir de la date de réception de la lettre de congé. Le préavis débute à la date de réception de la notification par le bailleur. Le préavis de location ne peut commencer à être décompté qu'à partir du moment où le congé a valablement été donné. C’est-à-dire lorsque le formalisme requis a bien été respecté et que le destinataire a accusé réception de la lettre de congé. C'est la date de réception effective de la lettre de résiliation qui doit être retenue pour rendre effectif le congé.
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Préavis par lettre recommandée
Le congé n'est effectif que lorsque l'accusé de réception a été signé par le destinataire. Lorsque c'est le locataire qui a donné congé, le préavis ne démarre qu'à partir du jour où le propriétaire accuse réception de son courrier. Ce n'est pas la date d'envoi qui fait foi, mais celle de réception de la lettre de congé pour lancer le décompte du préavis.
Préavis par acte d'huissier
Lorsque le congé est donné par le biais d'un huissier, la seule notification suffit à valider le congé même en l'absence du destinataire. Par ce moyen, l'auteur du congé a l'assurance que l'absence, ou le refus d'accuser réception du destinataire n'aura pas d'impact sur la validité du congé.
Préavis par remise en main propre
Lorsque le congé est remis en main propre, le destinataire doit dater et signer pour valider le congé. C'est la date d'émargement qui fait débuter le préavis de congé.
Obligations pendant le préavis
Pendant la période de préavis, le locataire doit s’assurer de respecter la fin du bail, en payant le loyer jusqu’au dernier jour. Vous pouvez quitter le logement avant la fin de votre préavis, mais vous avez l’obligation de payer le loyer et les charges jusqu’à la remise des clés.
Paiement du loyer et des charges
Le locataire reste tenu de payer son loyer jusqu'à la fin de son préavis. Le locataire doit payer le montant du loyer jusqu'à la fin du préavis même s'il ne reste pas jusqu'au bout sauf si le logement est reloué avant la fin de son préavis. Dans ce cas, il cesse de payer dès lors qu'un nouveau locataire a commencé à payer un loyer au propriétaire qui ne peut percevoir deux loyers pour la même période.
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État des lieux de sortie et restitution du dépôt de garantie
Au plus tard, le dernier jour du préavis, le locataire doit quitter les lieux. Propriétaire et locataire se rencontrent alors pour établir l'état des lieux (et l'inventaire en location meublée) et la remise des clés. Le dépôt de garantie sera restitué après l’état des lieux de sortie.
Situations particulières
Annulation du préavis
Théoriquement, il est impossible pour un locataire d’annuler son préavis une fois qu’il a envoyé sa Lettre Recommandée avec Accusé de Réception (LRAR). Il peut toutefois adresser rapidement une demande à son gestionnaire immobilier, en adressant une nouvelle LRAR. Mais attention, le propriétaire n’est pas obligé d’accepter. S’il est d’accord, il pourra maintenir le bail et les conditions initiales ou en éditer un nouveau, avec des conditions différentes (par exemple une réévaluation du loyer).
Non-respect du préavis par le locataire
Si le locataire ne quitte pas les lieux à la fin du préavis, le bailleur devra faire constater par un commissaire de justice (ex-huissier) la situation.
Préavis et colocation
Le congé donné par un locataire n'engage que lui-même : en cas de colocation, le congé donné par un colocataire ne met donc pas fin au contrat de location. Chaque colocataire doit donner congé individuellement. De même le bailleur doit adresser à chacun des colocataires le congé qui doit être reçu par chaque destinataire.
Résiliation du bail par le propriétaire
Le locataire qui souhaite résilier son contrat bénéficie le plus souvent de règles très souples à la différence des conditions de résiliation du propriétaire pour qui la législation est plus contraignante, le locataire peut donner congé à tout moment et sans motivation en respectant seulement un délai de préavis dès lors que le logement constitue sa résidence principale.
À l’inverse, le propriétaire ne peut pas donner congé à tout moment et pour n'importe quel motif. Il ne peut valablement donner congé au locataire qu'à l'échéance du bail et que pour les motifs listés dans la loi :
- Le congé pour vente.
- Le congé pour reprise.
- Le motif légitime et sérieux.
Le délai de préavis en location vide est de 6 mois pour le propriétaire et doit être donné à l'échéance du bail de trois ans et de 3 mois pour un locataire. Le délai de préavis pour un propriétaire est de six mois pour une location vide et de trois mois pour une location meublée.
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