Introduction
IVG Immobilien AG était une société foncière allemande qui a joué un rôle important sur le marché immobilier européen. Cet article vise à explorer ce qu'était IVG Immobilien, son évolution, ses activités et son impact sur le marché, notamment à travers des exemples concrets comme la vente du gratte-ciel londonien « The Gherkin » et ses investissements en France.
Qu'est-ce qu'IVG Immobilien ?
IVG Immobilien AG était une société immobilière allemande basée à Bonn. Elle était cotée à l'indice boursier allemand MDAX de la Deutsche Börse. La société était active dans divers segments du marché immobilier, allant des immeubles de bureaux aux centres commerciaux, en passant par les propriétés logistiques.
Évolution et difficultés financières
Malgré son envergure et son influence, IVG Immobilien a rencontré d'importantes difficultés financières. En avril, la société foncière allemande, IVG Immobilien, a été placée en redressement judiciaire. Ces difficultés étaient principalement dues à des problèmes de remboursement d'emprunts.
La vente du « Gherkin » : un exemple emblématique
L'un des événements marquants liés à IVG Immobilien est la vente du gratte-ciel londonien « The Gherkin » (le cornichon). Ce bâtiment emblématique du quartier financier de la City de Londres a été mis sur le marché à la suite du placement sous administration judiciaire d'IVG Immobilien.
En 2007, le réassureur Swiss Re avait vendu « The Gherkin » à IVG pour 600 millions de livres (environ 758 millions d'euros). En juillet, « The Gherkin » a été mis en vente pour environ 650 millions de livres (820 millions d'euros). Finalement, Safra Group, contrôlé par la famille du banquier brésilien Joseph Safra, a racheté le gratte-ciel. Selon le Financial Times, la vente s'est opérée à hauteur de 726 millions de livres.
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Dessiné par l'architecte britannique Norman Foster, le gratte-ciel, officiellement appelé 30 St Mary Axe, a ouvert en 2004. La tour 30 St Mary Axe ou « The Gherkin » (le cornichon) ainsi surnommée par les locaux, a été conçue par le cabinet d’architecte de Norman Foster pour « Swiss Re » et a été ouvert en 2004. Cette majestueuse tour fut le premier gratte-ciel construit dans le quartier depuis les années 70 et resta également le plus haut avant l’arrivée de la tour « The Shard ». Le dernier étage qui se situe sous son dôme sert de salle pour les évènements spéciaux comme les mariages, les diners, conférences, gala etc.
Investissements en France
IVG Immobilien était également présente sur le marché immobilier français. Par exemple, IVG Immobilien France a acquis l’ancien siège du PMU situé 81-85 rue de la Boétie (8ème) et développant environ 3 500 m². Une restructuration lourde de l’immeuble sera entreprise par la Sodéarif (filiale de Bouygues Construction Ile-de-France) sur la base du projet conçu par le cabinet d’architecte F.S. Braun & Associés.
En 1997, IVG (Immobilien Beteiligungs Gesellschaft), un fonds créé par un groupe considéré comme l'équivalent de notre Caisse des Dépôts, a acquis 13.500 m2 de bureaux dans deux bâtiments du 8e arrondissement de Paris : celui d'Hédiard, place de la Madeleine, et l'ancien siège de Thomson, boulevard Haussmann. IVG acquiert ensuite, à la Bourse de Stockholm, la société Asticus, qui possédait au nombre de ses actifs en France une dizaine d'immeubles à Paris.
Les fonds allemands ont investi massivement en France, particulièrement dans des locaux prestigieux. En témoigne l'immeuble Etoile-Saint-Honoré, l'ancien siège de Pechiney, rue Balzac (27.000 m2 payés 1,33 milliard de francs par CGI, soit 0,2 milliard d'euros). Comme les 29.000 m2 d'Opéra Victoire acquis par Despa pour 1,2 milliard, les plus modestes 7.000 m2 payés 300 millions par TMW pour devenir propriétaire de l'immeuble Opéra Italia, l'ancien siège du journal « Le Monde », et, enfin, le 125 Champs-Élysées, acquis par DGI pour 200 millions de francs.
Depuis le début de l'année 1999, l'accélération est nette. « Selon nos estimations, indique Christian de Kérangal, directeur des études chez Bourdais, les montants investis à la fin du mois d'août s'élevaient à 5,5 milliards de francs. Autrement dit, sur 28 milliards de francs de transactions enregistrées en France à cette date, les Allemands arrivaient en deuxième position des investisseurs étrangers, derrière les Américains, qui se situaient autour de 8 milliards. Mais tout laisse à penser qu'ils atteindront ce dernier chiffre à la fin de l'année. »
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Plusieurs raisons expliquent l'attrait exercé par la France sur les fonds allemands. La première tient à leur nature. Il s'agit de sociétés dont les porteurs de parts sont avant tout des épargnants privés. Que ces fonds soient dits ouverts _ leur capital est variable _ ou fermés, leurs disponibilités sont considérables. « C'est le cas de Despa, affirme Erik Sonden, directeur européen de Jones Lang Lasalle France, en charge du département investissements, qui possède une très importante trésorerie. » Christian de Kérangal y voit « une tradition d'épargne très forte due à la confiance des Allemands dans leur monnaie ».
A titre de comparaison, la capitalisation des fonds d'investissement germaniques est aujourd'hui évaluée à 283 milliards de francs (43 milliards d'euros), alors que celle des foncières britanniques ne s'élève qu'à 217 milliards et celle des françaises à 101,5 milliards. Deuxième raison de leur arrivée en France : les potentiels de placements se raréfiant considérablement en Allemagne, ces disponibilités ont naturellement été orientées vers l'étranger. « A cause d'une relative saturation outre-Rhin, les rendements ont baissé, rendant la France plus attractive, explique Nicolas Verdillon, directeur du département investissements immobiliers de Healey & Baker France. D'autant que le marché britannique devenait trop cher. » Et qu'en face, le parc immobilier français regorgeait d'opportunités. « Avec 43 millions de mètres carrés, il est supérieur à celui de l'Espagne ou de l'Italie, analyse Erik Sonden. En outre, de plus en plus de produits sont mis sur le marché. En ajoutant la baisse des coûts de transaction et l'absence de risque de change, toutes les conditions apparaissent favorables ». Ainsi, rappelle Gilles Pirodon, directeur du développement international à la Société Générale, les fonds allemands ont su profiter de la forte baisse des droits d'enregistrement en 1999.
Stratégies d'investissement
Les fonds allemands, comme IVG, ont généralement adopté une stratégie d'investissement à long terme. Une stratégie justifiée par le fait que leurs actionnaires sont des épargnants et que, prudence oblige, « ils ne cherchent pas, explique le spécialiste de Healey & Baker, à "travailler" des produits pour engranger des plus-values ». « Contrairement aux investisseurs américains, leur vue n'est pas spéculative », confirme Gilles Pirodon. Même s'ils ne s'interdisent pas de dégager des profits si l'occasion se présente.
Autre spécificité des fonds allemands : l'importance du montant unitaire de leurs achats. Sur les neuf opérations recensées depuis le début de l'année, la moyenne s'établit à 600 millions de francs (91 millions d'euros). « Ils sont capables de mettre de l'argent cash sur la table, admire Christian de Kérangal, sans même recourir à l'endettement. » Leur cible de prédilection : les immeubles de prestige, quitte à n'y trouver que des rendements au mieux égaux à 6 %.
Toujours par mesure de prudence, les Allemands ont investi dans des immeubles existants avec des locataires déjà en place qui leur assurent un revenu immédiat et relativement pérenne puisque la durée des baux est souvent de six ou neuf ans.
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Impact sur le marché immobilier
L'arrivée des fonds allemands sur le marché immobilier français a eu un impact significatif. Ils ont contribué à dynamiser le marché, en particulier dans le segment des bureaux de prestige. Leur stratégie d'investissement à long terme a également apporté une certaine stabilité.
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