Il est courant de se retrouver dans une situation où l'on cumule plusieurs crédits à la consommation et un prêt immobilier. Cet article explore les différentes situations où cela peut se produire, les conditions à respecter, les avantages et inconvénients, ainsi que les solutions pour gérer au mieux cette situation financière.
Dans Quelles Situations Cumuler Deux Prêts Immobiliers ?
De nombreuses situations peuvent amener à cumuler plusieurs prêts immobiliers. Voici quelques exemples :
Cumul Prêt Immobilier et Prêt Aidé
Lors de l'achat de votre résidence principale, il est possible de cumuler un prêt immobilier bancaire classique avec un prêt aidé comme le PTZ (prêt à taux zéro) ou le prêt Action Logement. Dans ce cas, les deux prêts sont souscrits en même temps pour un seul projet d'achat immobilier. La situation est identique en cas de cumul d'un crédit immobilier avec un prêt ou un compte épargne logement (PEL et CEL).
Cumul de Prêts Immobiliers pour des Achats Distincts
Une autre situation fréquente est celle d'une famille qui cherche à réaliser un investissement locatif, tout en remboursant un premier prêt immobilier pour l'achat de sa résidence principale. Dans ce cas, deux projets immobiliers se cumulent et se succèdent dans le temps.
Cumuler Prêt Immobilier et Prêt Travaux
Un prêt travaux est considéré comme un prêt immobilier dès lors que le capital emprunté dépasse 75 000 €. Il est assez fréquent que des travaux de rénovation ou d'amélioration de la performance énergétique d'un logement soient envisagés quelques années après l'achat. La signature d'un prêt complémentaire pour financer les travaux vient alors s'ajouter à celle du prêt lié à l'acquisition du logement.
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Prêt Relais : Acheter Avant d'Avoir Vendu Son Logement
Une autre situation se rencontre fréquemment : celle de l'achat-revente du logement familial. Il est souvent difficile de coordonner les deux opérations. En cas d'achat d'un nouveau bien avant la vente de l'ancien logement, l'emprunteur peut privilégier la signature d'un prêt relais pour une courte durée.
Conditions Pour Cumuler Deux Prêts Immobiliers
Pour obtenir un second prêt immobilier, l'établissement prêteur étudie votre dossier de financement. Il vérifie que votre taux d'endettement n'excède pas 35 % de vos revenus, même s'il peut déroger à cette règle du HSCF (Haut conseil de stabilité financière) dans 20 % de ses dossiers. La banque s'assure que votre mensualité vous laisse un reste à vivre suffisant pour assumer les charges de la famille, dans le temps. C'est la raison d'être du calcul de votre capacité d'emprunt.
Au niveau des revenus, l'établissement financier prend en compte les loyers prévisibles d'un investissement locatif à hauteur de 70 % environ. L'acceptation de la demande de second prêt immobilier dépend de vos conditions de ressources, de l'apport personnel, du projet locatif envisagé, de votre situation financière globale, du coût total et du marché immobilier. N'hésitez pas à fournir des explications détaillées sur le projet à votre banque.
Emprunter dans Deux Banques Différentes
Rien n'interdit en théorie de souscrire un second prêt immobilier dans une banque différente. L'étude de votre capacité de financement se fera sur la base des remboursements des crédits en cours. En pratique, il est peut-être préférable d'opter pour une seule banque afin de pouvoir lisser, moduler et renégocier plus facilement les différents prêts immobiliers.
Cumuler les Assurances de Prêt Immobilier
Vous souscrivez une assurance par prêt mais avez la liberté de choisir l'assureur. Surtout depuis la loi Lemoine de 2022, vous pouvez changer d'assurance emprunteur à tout moment au cours du remboursement des prêts immobiliers. Seule condition : conserver le socle de garanties exigées lors de la signature de chaque prêt. Notez que les exigences de la banque peuvent être différentes pour assurer le prêt d'une résidence principale et celui d'un investissement locatif ou de travaux !
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Modalités de Remboursement de Deux Crédits Immobiliers
Au moment de la souscription du second prêt, il est possible, voire souhaitable, de lisser les mensualités grâce à un prêt à palier ou prêts gigognes. Ainsi, si les périodes de remboursement sont différentes, vous pouvez bénéficier d'une mensualité constante grâce au lissage de prêts. Autre précaution à prendre : prévoir la modulation des mensualités pour ajuster le remboursement des prêts immobiliers à différents stades. Ainsi, vous pouvez par exemple, accélérer le remboursement en cas d'augmentation mais diminuer les mensualités en cas de dépenses importantes imprévues : travaux dans la maison, frais de scolarité des enfants.
En cas de difficultés de remboursement, contactez rapidement votre banque pour renégocier votre prêt immobilier. Il est aussi possible d'envisager le rachat de crédit pour regrouper tous vos prêts en cours en un seul.
Comment Cumuler les Biens Immobiliers ?
Vous pouvez multiplier les achats de biens locatifs à crédit. Attention toutefois à bien maîtriser les risques : évaluation du marché immobilier et du marché locatif, coûts récurrents liés aux investissements (impôts, travaux).
Exemple : Réaliser un Investissement Locatif en Remboursant un Prêt sur sa Résidence Principale
Prenons l'exemple d'un couple qui rembourse un prêt immobilier pour l'achat du logement familial. Pour bien préparer leur retraite, les emprunteurs décident d'investir dans un studio dans une ville étudiante. Le premier prêt immobilier concerne un capital de 300 000 € sur 25 ans au taux de 1 %. La mensualité actuelle de ce crédit est de 1200 € assurance comprise. Le deuxième prêt immobilier vise un capital de 150 000 € sur 25 ans au taux de 3,4 %. Le loyer prévu est de 900 € et sera pris en compte à hauteur de 650 € par la banque. La capacité d'endettement de ce couple est aujourd'hui de 5 450€ * 35 % soit 1 907 €. La mensualité des deux crédits immobiliers atteint 1200 + 790 = 1990 €.
Regroupement de Crédits : Une Solution Pour Simplifier la Gestion de Vos Finances
Si vous cumulez plusieurs crédits, le regroupement de crédits peut être une solution intéressante. Il consiste à regrouper tous vos prêts en un seul, avec une mensualité unique et une durée de remboursement adaptée à votre situation.
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Avantages du Regroupement de Crédits
- Simplification de la gestion du budget : Vous n'avez plus qu'une seule mensualité à régler et une date unique marquant la fin du remboursement.
- Réduction du montant de l'échéance mensuelle : En augmentant la durée du nouvel emprunt, vous pouvez réduire le montant de votre échéance mensuelle et donc votre niveau d'endettement.
- Accès à un nouveau financement : Le regroupement de crédits peut vous donner accès à un nouveau financement pour réaliser de nouveaux projets.
Inconvénients du Regroupement de Crédits
- Augmentation du coût total du crédit : En allongeant la durée de remboursement, vous augmentez le coût total du crédit.
- Frais de dossier : Le regroupement de crédits entraîne des frais de dossier.
- Non adapté aux situations de surendettement : Le regroupement de prêts n'est pas conçu pour résoudre une situation de surendettement.
Regroupement de Crédits Conso et de Prêts Immobiliers
Cet article met l’accent sur le regroupement, d’une part, d’un ou plusieurs crédits immobiliers, et d’autre part, d’un ou plusieurs crédits à la consommation en une seule ligne de prêt. Le regroupement de prêts à la consommation uniquement, que l’on sécurise grâce à une prise de garantie hypothécaire.
Rachat de Crédits : Une Autre Option à Considérer
Le rachat de crédits est une opération financière qui consiste à faire racheter vos crédits en cours par un autre établissement bancaire. Cet établissement vous propose un nouveau prêt avec un taux d'intérêt potentiellement plus avantageux et une durée de remboursement adaptée à votre situation.
Rachat de Crédits Avant un Prêt Immobilier
Une autre solution est envisageable, celle de réaliser un rachat de crédits avant le prêt immobilier. L’avantage de cette solution est de désolidariser les deux opérations en ayant recours, d’un côté, à un organisme de rachat de crédit et, de l’autre, à une banque experte en prêt immobilier. En revanche, il s’agit de deux opérations distinctes et donc cela implique d’instruire deux dossiers et de passer chez le notaire pour chacun, ce qui rallonge les délais de traitement. De plus, l'emprunteur sera prélevé chaque mois de deux mensualités pour rembourser son regroupement de prêts et son crédit immobilier.
Rachat de Crédits Pour Améliorer sa Capacité d'Emprunt Immobilier
Pour obtenir un crédit immobilier, l’emprunteur doit avoir un taux d’endettement maximum de 35 %. Si des prêts conso sont en cours de remboursement, le foyer peut ne plus avoir la capacité d’emprunter un financement afin d’acheter un bien immobilier, car son endettement est trop élevé. Grâce à la réduction du taux d'endettement, le rachat des prêts conso va ainsi permettre à l'emprunteur d’obtenir plus facilement son crédit immobilier chez une banque. En regroupant des crédits à la consommation, il est possible de réduire les mensualités, ce qui améliore la capacité d'emprunt pour un projet immobilier. L'explication est simple : le rachat de crédit consommation réduit automatiquement l'endettement du foyer en diminuant les échéances. Ainsi, l'emprunteur peut consacrer un montant de mensualité plus important pour son nouveau crédit immobilier. En effectuant un regroupement de crédits consommations, l’emprunteur va baisser ses mensualités et équilibrer son budget. Cette situation financière plus stable va lui permettre de négocier un meilleur taux pour son crédit immobilier.
Rachat de Crédits avec Garantie Hypothécaire
Les établissements financiers ne voient généralement aucune objection à procéder à un regroupement de crédits, quels que soient le nombre ou les types de crédits en cours. Ainsi, envisager un rachat de crédit avec un prêt immobilier et plusieurs crédits conso est tout à fait possible ! Ce type de rachat a même un nom : le rachat de crédits hypothécaire. Les établissements prêteurs acceptent facilement cette opération puisqu’elle offre une garantie de taille : le bien immobilier en cours de remboursement. Une hypothèque qui sert de garantie pour la banque dans le cas où le client serait en défaut de paiement.
Conseils Avant de S'Engager
- Évaluez votre situation financière : Avant d'initier toute démarche de prêt, il est prudent de faire un état des lieux de votre situation financière et de vos projets.
- Faites des simulations : Réalisez une simulation de prêt immobilier et de rachat de crédits pour évaluer l'impact sur votre budget.
- Consultez un expert : N'hésitez pas à vous faire accompagner par un expert en financement pour analyser votre situation et explorer les options de financement adaptées.
- Comparez les offres : Comparez les offres de différents établissements bancaires pour obtenir les meilleures conditions.
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