Les logements sociaux, gérés par les organismes HLM, sont soumis à une réglementation spécifique, notamment en ce qui concerne les attributions et les droits de réservation. Cet article explore les conditions de ces contrats, les droits et obligations des parties prenantes, et les récentes évolutions législatives visant à améliorer l'accès au logement et à encadrer les pratiques.
Attributions de Logements Sociaux et Droits de Réservation
Les organismes HLM peuvent contracter des engagements de réservation lors de la mise en location des logements. Ces engagements sont conclus en contrepartie de financements ou de garanties d'emprunt accordés lors d'opérations de construction ou de réhabilitation. Le réservataire dispose d'un droit de proposition de candidats à la commission d'attribution des logements, dans les conditions fixées par la convention de réservation. Les principaux réservataires sont l'État, les collectivités territoriales (communes, intercommunalités, départements) et Action Logement.
La part des logements réservés par les collectivités avec un bailleur déterminé, en contrepartie de l'octroi de la garantie financière des emprunts accordée par la collectivité, ne peut représenter globalement plus de 20 % des logements. Par exemple, sur une opération de 20 logements avec une garantie d'emprunt, les droits de réservation sont répartis entre la commune, l'EPCI (Établissement Public de Coopération Intercommunale) et le département, proportionnellement à leur contribution à la garantie.
La Question de la Délégation des Droits de Réservation
Dans le cadre des bonnes pratiques entre partenaires, certaines collectivités (EPCI ou département) déléguaient leurs droits de réservation à leurs communes. Cette pratique permettait de donner plus de souplesse aux attributions, en donnant un plus grand poids aux communes et, par conséquent, au maire dans les politiques d'attribution.
Cependant, cette pratique a été remise en cause par la mise en place de la gestion en flux (convention de réservation par réservataire). L'article R. 441-5 du code de la construction et de l'habitation précise qu'il ne peut être conclu qu'une seule convention de réservation entre un organisme bailleur et le réservataire, cette convention devant être obligatoirement signée entre ces deux parties. De fait, la délégation des droits de réservation d'une collectivité territoriale vers une autre est rendue difficilement applicable.
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Si la loi est silencieuse s'agissant de délégations de réservations entre un EPCI et une commune, il faut rappeler que ces droits sont attachés à un financement ou un apport de terrain. Ainsi, si une intercommunalité apporte son financement à une opération de logement social, les droits de réservation lui appartiennent à due concurrence de son apport et n'ont donc pas vocation à être délégués à une autre collectivité.
Rôle du Maire et Perspectives d'Évolution
Il convient de souligner que le maire est un acteur important de la politique d'attributions. Outre le fait qu'il siège en commission d'attribution et que sa voix est prépondérante en cas de partage des voix, il est obligatoirement consulté en cas de relogement d'un ménage reconnu prioritaire et urgent au titre du DALO (Droit au Logement Opposable). De plus, le logement social situé en quartier politique de la ville est mis à sa disposition si l'attribution par le réservataire a échoué.
Afin de renforcer l'implication du maire dans les politiques d'attribution, l'intercommunalité réservataire de logements sociaux pourrait consulter la commune au moment de présenter un candidat afin de respecter au mieux les équilibres de peuplement. Plus largement, des attentes politiques émergent en faveur d'un renforcement du rôle des maires dans ce processus, comme évoqué dans plusieurs initiatives législatives récentes.
Vente de Logements HLM : Conditions et Modalités
Un organisme HLM peut prendre l'initiative de vendre les logements qu'il gère à leurs locataires, sous certaines conditions. La loi Elan prévoit d'augmenter le nombre de logements sociaux vendus à leurs occupants, afin de pouvoir soutenir la construction de nouveaux logements.
La décision d'aliéner est transmise au représentant de l'État dans le département qui consulte la commune d'implantation ainsi que les collectivités publiques qui ont accordé leur garantie aux emprunts contractés pour la construction, l'acquisition ou l'amélioration des logements. Le prix de vente est fixé par l'organisme HLM après avis du maire de la commune d'implantation du logement.
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Quand l'acquéreur est une personne physique (particulier), le prix de vente peut être inférieur ou supérieur de 35% à l'évaluation faite par le trésorier-payeur général (France Domaine), en prenant pour base le prix d'un logement comparable libre d'occupation. Un « dispositif anti-spéculatif » est mis en place quand le logement, acquis à un prix inférieur à l'évaluation, est revendu dans les cinq ans de l'acquisition.
Le contrat de vente d'un logement HLM doit être établi devant notaire par acte authentique. Les frais notariés sont à la charge de l'acquéreur. L'acquéreur d'un logement HLM à usage d'habitation devra payer des droits d'enregistrement qui se décomposent comme suit : le droit départemental d'enregistrement à taux réduit et la taxe communale.
Le Prêt Social de Location-Accession (PSLA)
Le prêt social de location-accession (PSLA) facilite l'accès à la propriété d'un ménage modeste sans apport initial. Le ménage loue d'abord le logement neuf agréé par l'État et verse une redevance. Le ménage peut ensuite devenir propriétaire du logement à un tarif préférentiel et bénéficier d'aides.
Le PSLA est un prêt conventionné consenti à un opérateur (organisme HLM, SEM, promoteur privé…) pour financer la construction ou l'acquisition de logements neufs qui feront l'objet d'un contrat de location-accession. Il permet de bénéficier du taux réduit de TVA de 5,5% et d'une exonération de TFPB de 15 ans.
Une location-accession comporte deux phases : une phase locative, pendant laquelle le ménage verse une redevance constituée d'une part locative et d'une part acquisitive, et une phase d'accession qui débute lorsque le ménage lève l'option d'achat sur le logement.
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En cas de levée d'option, le ménage dispose, pendant une durée de 15 ans à compter du transfert de propriété, d'une garantie de rachat de son logement à un prix déterminé à l'avance et d'une garantie de relogement.
Les Organismes de Foncier Solidaire et le Bail Réel Solidaire
Le bail réel solidaire repose sur la dissociation de la propriété du bâti et de celle du foncier, dans l'objectif de faciliter, sur le long terme, l'accès à la propriété à des ménages modestes.
La dissociation du foncier et du bâti permet de neutraliser ou abaisser le prix du foncier, en particulier dans les zones tendues où le prix du foncier peut représenter 30 à 40 % du prix d'achat d'un logement. Les ménages aux revenus modestes peuvent ainsi devenir propriétaires à moindre coût.
L'organisme de foncier solidaire (OFS) est un organisme à but non lucratif, agréé par le préfet de région, qui consent des droits réels à des ménages (en cas de logements déjà construits), à des opérateurs constructeurs (en cas de terrain à bâtir). En contrepartie, l'acquéreur, titulaire des droits réels, s'engage au paiement d'une redevance à l'OFS, qui s'ajoute au coût d'acquisition.
Le bail réel solidaire (BRS) est conclu entre l'OFS et un opérateur, un particulier, un bailleur HLM ou une société civile coopérative de construction. Le bail est conclu pour une durée de 18 à 99 ans, qui peut être prolongée de la durée initiale à chaque mutation.
Formation du Contrat de Location : Obligations et Interdictions
Les contrats de location à titre de résidence principale pour des logements meublés doivent être conformes au bail type défini par le décret du 29 mai 2015. Le bail type contient les clauses essentielles et obligatoires qui doivent être insérées dans le contrat de location.
Certaines clauses doivent être mentionnées dans le bail, telles que le nom et l'adresse du propriétaire et du locataire, la durée de la location, la description du logement, le montant du loyer, le montant du dépôt de garantie, etc. Dans les zones tendues, le bail doit également mentionner le loyer du précédent locataire et la date de sa dernière révision.
Certaines clauses sont interdites. Même si elles figurent dans le contrat, elles sont considérées comme nulles et non écrites. C'est notamment le cas de toute clause qui impose au locataire la souscription d'une assurance habitation auprès d'une compagnie choisie par le propriétaire, oblige le locataire à laisser visiter le logement plus de deux heures par jour, impose comme mode de paiement du loyer le prélèvement automatique, etc.
Le montant du dépôt de garantie qui peut être demandé par le bailleur est limité à deux mois de loyer en principal. Le propriétaire peut demander la caution d'un tiers, si c'est un particulier ou une société civile familiale et s'il n’a pas souscrit une assurance ou une garantie couvrant les risques d'impayés.
Plusieurs documents doivent être joints au bail, tels que la notice d'information relative aux droits et aux obligations des locataires et des bailleurs, l'état des lieux, l'inventaire et l'état détaillé du mobilier, l'attestation d'assurance et le dossier de diagnostic technique.
En meublé, la durée de la location est d'un an. Lorsque le locataire est étudiant, la durée du bail peut être réduite à neuf mois.
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