L'évolution des loyers est une question cruciale tant pour les propriétaires que pour les locataires. En France, le mécanisme de révision des loyers est encadré par des règles précises, notamment en ce qui concerne les zones tendues. Cet article vise à décortiquer le processus de révision des loyers, en mettant l'accent sur l'Indice de Référence des Loyers (IRL) et son évolution trimestrielle, ainsi que sur les conditions et modalités de cette révision.
Encadrement de l'Évolution des Loyers en Zones Tendues
L'encadrement de l'évolution des loyers s'applique dans les communes situées en zone tendue. Cette mesure a été reconduite pour une durée d'un an, soit jusqu'au 31 juillet 2025. L'Agence Nationale pour l'Information sur le Logement (ANIL) centralise les informations relatives à cet encadrement en zones tendues à compter du 1er août 2024.
Indices de Référence Utilisés pour la Révision des Loyers
Plusieurs indices sont utilisés pour réviser les loyers, en fonction du type de location :
Indice de Référence des Loyers (IRL) : Il s'applique aux loyers d'habitation. Référez-vous à cet indice dans tout contrat de location.
Indice des Loyers Commerciaux (ILC)
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Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT)
L'Indice de Référence des Loyers (IRL) : Baromètre de la Révision des Loyers
L'IRL est une donnée clé que les propriétaires bailleurs attendent avec impatience. Il s'agit de l'évolution trimestrielle de cet indice, sur la base de laquelle ils peuvent revaloriser les loyers de leurs locataires. L’IRL du troisième trimestre 2025 s'applique à la révision des contrats de location dont la date anniversaire se situe entre octobre et décembre 2025.
Évolution Récente de l'IRL
Au troisième trimestre 2025, l’IRL s'établit à 145,77, soit une hausse de 0,87% sur un an, selon les chiffres publiés par l’Insee. Cette progression est moins importante que les années précédentes, car l'IRL est calculé à partir de l'inflation (hors tabac et hors loyers) des 12 derniers mois. Or, depuis décembre 2024, l'inflation est revenue sous le seuil symbolique des 2%. A titre de comparaison, quand l'inflation était galopante, en 2023, le gouvernement avait décidé de plafonner l’IRL à +3,5% afin de protéger les locataires de hausses de loyers trop élevées.
Calcul de la Révision du Loyer
Pour réviser le loyer de votre locataire, vous devez multiplier son montant par l’IRL du troisième trimestre 2025 (145,77), divisé par l’IRL du troisième trimestre 2024, qui s’élevait à 144,51.
Exemple de calcul :
Prenons l’exemple d’un loyer de 1 000 euros hors charges. Le calcul est le suivant : 1 000 x (145,77/144,51) = 1 008,72 euros. Vous pourrez donc porter le loyer de votre locataire à 1 008,72 euros, soit une augmentation de 8,72 euros par mois.
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Exemples Concrets de Révision de Loyer
Exemple 1:
Soit un bail de location signé le 24 octobre 2021 pour un loyer mensuel de 500 euros, révisable annuellement à la date anniversaire du contrat. Au 24 octobre 2022, intervient la première révision du loyer. L'IRL des loyers du 3e trimestre 2022 est égal à 136,27.
Exemple 2:
Soit un bail de location signé le 10 décembre 2021 pour un loyer mensuel de 500 euros, révisable annuellement à la date anniversaire du contrat. Au 10 décembre 2022, intervient la première révision du loyer. L'IRL des loyers du 3e trimestre 2022 est égal à 134,96.
Exemple 3:
Soit un bail de location signé le 18 novembre 2021 pour un loyer mensuel de 500 euros, révisable annuellement à la date anniversaire du contrat. Au 18 novembre 2022, intervient la première révision du loyer. L'IRL des loyers du 3e trimestre 2022 est égal à 134,30.
Exemple 4:
Un bail est signé le 15 février 2023 pour un loyer de 500 € (hors charges), il prévoit la révision du loyer à la date anniversaire du contrat.
Conditions et Modalités de la Révision du Loyer
Plusieurs conditions doivent être remplies pour que la révision du loyer soit applicable :
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Clause de révision dans le bail : Pour que vous puissiez réviser le loyer, encore faut-il qu’une clause le prévoie dans le bail.
Type de location : Le logement doit être à usage de résidence principale, en location meublée ou vide, ce qui exclut les locations de résidences secondaires.
Date d'application : Elle s’applique une fois par an, généralement à la date anniversaire de la signature du contrat de location. Si le vôtre a été signé le 1er décembre 2024, vous pourrez augmenter le loyer à partir du 1er décembre 2025.
Délai de demande : La révision du loyer n’est pas automatique. Le bailleur a un an, à partir de la date prévue dans le bail, pour faire la demande de révision (modèle de courrier). Le nouveau loyer s’applique le jour de la demande.
Publication de l'IRL : L’IRL du quatrième trimestre sera publié le 15 janvier 2026.
Interdiction de Révision pour les Passoires Thermiques
A noter également que si le bien est une passoire thermique notée F ou G sur le diagnostic de performance énergétique (DPE), vous n’avez pas le droit d'augmenter le loyer. Depuis le 24 août 2022, la loi interdit la révision de loyer en cours de bail des logements classés F ou G (au sens du Diagnostic de performance énergétique (DPE)). Cette mesure concerne les baux conclus depuis cette date et s’applique progressivement aux baux en cours. En outre-mer, cette interdiction sera applicable au 1er juillet 2024.
Majoration du Loyer en Cours de Bail
Le loyer peut être majoré à l'initiative du bailleur une fois par an, à la date indiquée sur le bail ou à la date anniversaire du contrat si une clause du bail le prévoit. Il peut également être majoré à la suite de travaux de rénovation réalisés par le bailleur. À savoirLe loyer peut être majoré en cours de bail lorsque le bailleur et le locataire ont convenu de travaux d’amélioration aux frais du bailleur. Dans ce cas, une clause du bail (ou un avenant) doit indiquer le montant de l’augmentation du loyer après l’achèvement des travaux.
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