L'Indice de Référence des Loyers (IRL) est un outil essentiel pour la révision annuelle des loyers des logements, qu'ils soient vides ou meublés. Il s'applique aux contrats de location incluant une clause de révision annuelle du loyer et est publié trimestriellement par l'INSEE. Calculé à partir de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers, l'IRL sert de base pour ajuster les loyers en cours de bail.
Définition et Calcul de l'IRL
L'IRL est un indice chaîné en glissement annuel, exprimé en base 100, avec comme référence le quatrième trimestre de l'année 1998. Il correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. Cette méthode de calcul permet de contenir les variations conjoncturelles. L'évolution ainsi calculée est appliquée à l'indice arrêté pour l'année précédente exprimé en base 100 en 2009.
Utilisation de l'IRL pour la Révision des Loyers
Pour réviser un loyer en utilisant l'IRL, le bail doit impérativement contenir une clause d'indexation. Cette clause peut spécifier le trimestre de référence et la date de révision annuelle du loyer. En l'absence de ces précisions, le trimestre retenu est le dernier publié au moment de la signature du bail, et la date de révision est celle de l'échéance annuelle du contrat.
La formule de calcul est la suivante : Nouveau loyer = loyer en cours x (nouvel IRL du trimestre de référence du contrat / IRL du même trimestre de l’année précédente).
Prenons un exemple : Un bail signé le 1er octobre 2017 avec un loyer mensuel de 550 € peut être réévalué au 1er octobre 2018. Le dernier indice publié à la date de signature du bail est celui du 2e trimestre 2017, soit 125,25.
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Publication de l'IRL
L'INSEE publie l'IRL de manière trimestrielle, à la mi-janvier, à la mi-avril, à la mi-juillet et enfin à la mi-octobre de chaque année. Pour retrouver le dernier indice IRL connu, il est possible de consulter le site de l’Agence Nationale pour l’Information sur le Logement (ANIL).
Plafonnement de l'Augmentation des Loyers
L’augmentation du loyer ne peut pas être supérieure à la dernière variation de l’indice sur un an. Avertissement : conformément à l’article 12 et la loi n°2022-1158 du 16 août 2022, concernant les mesures d’urgence pour la protection du pouvoir d’achat, la variation en glissement annuel de l’indice de référence des loyers est plafonnée à 3,5 % entre le 3e trimestre 2022 et le 2e trimestre 2023. L’agent immobilier ou le bailleur sont tenus d’appliquer ce plafonnement. Jusqu’au 30 juin 2023, la hausse de l’IRL est plafonnée à 3,5 % en métropole, à 2 % en Corse et à 2,5 % outre-mer. Cette augmentation maximale plafonnée est nommée « Bouclier loyer.
Indexation des Loyers et Baux Ruraux
Depuis 1994, les nouveaux contrats de fermages des terres et bâtiments d’exploitation doivent être exprimés en monnaie. Le montant des loyers évolue tout au long du contrat par application de l’indice national des fermages. Le prix des fermages est constitué, d’une part, du loyer des bâtiments d’habitation, d’autre part, du loyer des bâtiments d’exploitation et des terres nues. Il en est de même des minima et maxima.
Dans le département du CHER, les loyers sont exprimés en monnaie à l’exception des baux viticoles dont le loyer peut être exprimé, pour toute la durée du contrat, soit en monnaie soit en denrée.
Valeurs Locatives des Terres Nues et Bâtiments d'Exploitation
Les valeurs locatives des terres nues et des bâtiments d’exploitation sont fixées par l’arrêté préfectoral en vigueur au jour de la date d’effet du bail.
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En 2025, pour l’ensemble du département, les maxima et minima servant de base à l’établissement de la valeur locative des terres nues, dans le cadre des baux ruraux nouveaux d’une durée de 9 années ou à renouveler entre le 30 septembre 2025 et le 29 septembre 2026, à l’exception des baux concernant les cultures pérennes, sont les suivants :
- Minimum : 61,86 €/ha
- Maximum : 187,44 €/ha
Pour les surfaces irrigables telles que décrites dans l’arrêté préfectoral n°2022 - 1226 du 10 octobre 2022 relatif à la méthodologie permettant d’établir les valeurs locatives des terres nues, aux bâtiments d’exploitation et des maisons d’habitation dans le cadre des baux ruraux dans le département, le maximum est de 206,18 €/ha.
A titre indicatif, la valeur du point d’indice est de 1,8744 pour l’année 2025.
Loyer des Bâtiments d'Habitation
Les maxima et minima des loyers des bâtiments d'habitation sont exprimés en monnaie et calculés par mètre carré de surface définie conformément aux dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Ces montants sont arrêtés par catégorie en fonction, de l'état d'entretien et de conservation des logements, de leur importance, de leur confort et de leur situation par rapport à l'exploitation ; ils tiennent compte des indicateurs publics ou privés mesurant les loyers pratiqués localement.
Conformément aux décrets n° 67-557 du 10 juillet 1967 et 97-532 du 23 mai 1997 portant application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, la surface des bâtiments d'habitation loués dans le cadre d’un bail rural correspondra à la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.
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Communication de la Révision du Loyer au Locataire
La révision du loyer n’est pas rétroactive. Elle prend effet à compter du jour où la décision a été notifiée au locataire. Aussi, si la révision intervient en cours d’année, le nouveau loyer ne s’appliquera que pour le reste de l’année. Il est essentiel d’instaurer une bonne communication entre propriétaire et locataire pour éviter tout désagrément. Il est d’ailleurs obligatoire d’informer le locataire de toute révision du loyer.
Évolution de l'IRL et Tendances du Marché Immobilier
Les variations des loyers sont moindres que celles des prix de l’immobilier. Entre 2015 et 2017, l'augmentation des loyers était de (+ 0,3 % par an en moyenne). Les prix des logements neufs ont augmenté de manière quasi continue du 3e trimestre 2014 au 2e trimestre 2020 (+ 0,7 % par trimestre en moyenne).
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