La transmission de biens immobiliers à ses enfants est une préoccupation majeure pour de nombreux propriétaires. Anticiper sa succession permet d'optimiser la fiscalité et de répartir équitablement son patrimoine. En France, la donation, encadrée par le droit, offre des possibilités intéressantes pour transmettre un appartement à son enfant dans des conditions avantageuses. Cet article explore les différentes facettes de la donation immobilière, en abordant les types de donation, les abattements fiscaux, les conditions à respecter et les avantages du démembrement de propriété.
La donation : un outil de transmission patrimoniale
La donation est un acte juridique par lequel une personne, le donateur, transfère de son vivant et gratuitement la propriété d'un bien à une autre personne, le donataire. Pour qu'une donation soit valide, le donataire doit expressément l'accepter. La donation se distingue du don manuel, qui consiste en une simple remise d'un bien meuble (somme d'argent, objet, etc.).
La donation immobilière s'inscrit dans une stratégie de transmission patrimoniale globale. Elle permet de répartir équitablement ses biens entre ses héritiers, de son vivant, et d'anticiper les frais de succession, qui peuvent atteindre des sommes importantes.
Conditions pour faire une donation
Pour faire une donation, le donateur doit remplir les conditions suivantes :
- Être sain d'esprit, c'est-à-dire posséder des capacités mentales permettant un discernement et une volonté suffisamment éclairée.
- Être majeur ou mineur émancipé.
- Posséder la capacité juridique de gérer ses biens.
Une personne sous tutelle peut faire une donation avec l'autorisation du juge ou du conseil de famille, assistée ou représentée par son tuteur. Une personne sous curatelle peut faire une donation avec l'assistance de son curateur.
Lire aussi: Tout savoir sur les donations
Le donateur peut faire une donation à la personne de son choix : enfants, petits-enfants, conjoint, autre membre de sa famille, personne étrangère à sa famille ou association. Si le donateur est marié, il peut faire une donation à son conjoint, appelée donation au dernier vivant.
Biens pouvant être donnés
Les biens donnés doivent appartenir personnellement au donateur au moment de la donation. Il n'est pas possible de donner un bien futur, sauf dans le cadre d'une donation au dernier vivant. Les biens pouvant être donnés sont des biens immobiliers (maison, appartement, terrain) ou mobiliers (somme d'argent, bijoux, voiture).
Respect des règles de transmission
Le donateur doit respecter les règles de transmission imposées par la loi, notamment la réserve héréditaire. Les héritiers réservataires (enfants) ne peuvent pas être exclus de la succession et reçoivent obligatoirement une part d'héritage minimale. La part qui dépasse la réserve héréditaire est appelée quotité disponible et peut être donnée librement.
Si le donateur ne respecte pas cette règle, ses héritiers réservataires peuvent remettre en cause les donations au moment du règlement de la succession en faisant une action en réduction.
Types de donation
Plusieurs types de donations peuvent être réalisés :
Lire aussi: Donation aux enfants et divorce : ce qu'il faut savoir
- Donation simple : la valeur du bien au jour du décès est prise en compte.
- Donation-partage : la valeur du bien est figée au jour de la donation.
- Donation en pleine propriété : le donateur transfère l'ensemble des droits sur le bien (propriété et usage).
- Donation en démembrement de propriété : le donateur donne la nue-propriété du bien à ses enfants tout en conservant l'usufruit.
Le choix du type de donation dépend de la situation et des objectifs patrimoniaux du donateur.
Avantages fiscaux de la donation
La donation offre des avantages fiscaux intéressants, notamment grâce aux abattements applicables aux droits de donation.
Abattements applicables
La loi française prévoit des abattements sur les droits de donation, qui se renouvellent tous les 15 ans. Chaque parent peut donner jusqu'à 100 000 € par enfant sans qu'il y ait de droits de donation à payer. Un couple peut donc transmettre à chacun de ses enfants 200 000 € en exonération de droits.
Cet abattement de 100 000 € peut s'appliquer en une seule ou en plusieurs fois tous les 15 ans. Si l'abattement n'a pas été utilisé en totalité lors d'une première donation, le donataire peut utiliser le solde sur cette période de 15 ans.
Des abattements spécifiques sont également prévus pour les donations consenties aux petits-enfants (31 865 €) et aux arrière-petits-enfants (5 310 €).
Lire aussi: Calcul des frais de donation pour vos enfants
Ces abattements peuvent se cumuler avec l'abattement spécifique aux personnes handicapées (159 325 €) et l'exonération des dons familiaux de sommes d'argent (dans la limite de 31 865 € sous conditions restrictives).
Exonération temporaire pour les dons de sommes d'argent
La loi de finances du 14 février 2025 exonère les dons de sommes d'argent consentis dans le cadre familial entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026 pour l'acquisition d'un logement ou pour effectuer des travaux de rénovation énergétique (article 790 A bis du CGI). Cette nouvelle exonération de 100 000 € par donateur avec un plafond global de 300 000 € par donataire s'applique sur les dons de somme d'argent effectués au profit des descendants (enfant, petit-enfant, arrière petit-enfant ou à défaut de descendance aux neveux et nièces).
L'exonération est soumise à une double condition de délai :
- Le donataire doit utiliser les sommes reçues au plus tard le dernier jour du 6ème mois suivant le versement soit pour l'acquisition d'un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement affecté à sa résidence principale ou à celle de son locataire, soit pour des travaux de rénovation énergétique dans sa résidence principale dont il est propriétaire.
- Le donataire doit conserver le logement rénové comme résidence principale pendant une durée de cinq ans à compter de la date d'achèvement des travaux. Le logement acquis doit rester affecté à usage de résidence principale du donataire ou d'un locataire pendant au moins cinq ans à compter de la date de son acquisition ou de son achèvement. En cas de location, il n'est pas possible de louer à un membre de son foyer fiscal.
Calcul des droits de donation
La somme, après application de l'exonération et/ou de l'abattement, est imposée au barème progressif prévu pour les donations en ligne directe.
Le démembrement de propriété : une stratégie avantageuse
Le démembrement de propriété consiste à répartir entre plusieurs personnes les droits de jouissance d'un bien. La loi distingue deux principes fondamentaux : la nue-propriété et l'usufruit.
L'usufruitier a le droit d'utiliser le bien (habiter un appartement, par exemple) et d'en percevoir les revenus (loyers). Le nu-propriétaire possède le bien, mais ne peut ni l'utiliser ni en percevoir les revenus.
Avantages du démembrement
Le démembrement de propriété présente plusieurs avantages :
- Pour le donateur : il conserve l'usufruit du bien, ce qui lui permet de continuer à vivre dans l'habitation ou à percevoir les loyers.
- Pour le donataire : il devient nu-propriétaire du bien et prend les décisions importantes sur sa gestion.
- Avantages fiscaux : les droits de donation sont calculés sur la valeur de la nue-propriété, qui est inférieure à la valeur totale du bien. Au décès du donateur, l'usufruit s'éteint et le donataire devient propriétaire à part entière, sans droits de succession supplémentaires à payer.
La valeur de la nue-propriété dépend de l'âge de l'usufruitier. Plus l'usufruitier est jeune, plus la valeur de l'usufruit est élevée et moins la valeur de la nue-propriété est importante.
Conditions du démembrement
Dans le cadre d'un démembrement, ni le nu-propriétaire ni l'usufruitier ne peuvent engager une cession du bien sans un accord préalable entre eux. En tant que nu-propriétaire, le bénéficiaire d'un immeuble en donation prend en charge les travaux importants qu'impose la gestion du bien.
Formalités et obligations
Toute donation immobilière nécessite un acte notarié. Le notaire est un professionnel du droit qui conseille les parties, rédige l'acte de donation et s'assure de sa validité juridique. Il est également chargé de collecter les droits de donation et de les reverser à l'administration fiscale.
Déclaration à l'administration fiscale
Toute donation doit être déclarée auprès de l'administration fiscale française dans un délai d'un mois à compter de la date où elle a été réalisée. La déclaration doit être faite par le donataire, c'est-à-dire la personne qui reçoit le don.
À compter du 1er janvier 2026, les enfants et petits-enfants doivent effectuer en ligne la déclaration du don reçu (s'il s'agit d'un don d'argent, actions, objets d'art). Pour cela, après s'être authentifié à leur espace Finances publiques, ils doivent cliquer sur l'onglet Déclarer > Déclarer un don ou une cession de droits sociaux > Accéder.
Cependant, ils peuvent déposer, auprès du service chargé de l'enregistrement de leur domicile, un imprimé 2735 en double exemplaire si leur situation fait partie des exceptions à l'obligation de télédéclaration des dons.
Révocation de la donation
En principe, une donation ne peut pas être révoquée, c'est-à-dire annulée. Toutefois, il existe des exceptions.
Vice de forme
Si la donation n'a pas été expressément acceptée ou si elle n'a pas été faite devant un notaire, elle peut être annulée. L'annulation peut être demandée par toute personne intéressée par la donation : le donateur, le donataire, un héritier ou un créancier. La demande d'annulation doit être faite en justice dans un délai de 5 ans à partir du jour où la donation a été faite.
Après le déroulement d'un fait
Vous pouvez demander l'annulation de votre donation dans 3 cas :
- Inexécution des obligations prévues dans la donation : une donation peut obliger le donataire à accomplir certaines charges (loger, nourrir, donner des soins au donateur). Si le donataire n'exécute pas ses obligations, vous pouvez demander l'annulation de votre donation par assignation en justice dans un délai de 5 ans à partir du jour où le donataire a arrêté d'accomplir ses charges.
- Ingratitude : vous pouvez demander l'annulation pour ingratitude si le donataire a tenté de vous tuer, a commis des délits, injures ou sévices graves à votre encontre, ou a refusé de vous fournir un secours alimentaire. Les faits doivent avoir été commis après la donation. La demande d'annulation doit être faite par assignation en justice dans un délai d'1 an à partir du jour où vous avez connaissance des faits.
- Naissance ou adoption plénière d'un enfant : sauf dans le cas d'une donation entre époux, vous pouvez demander l'annulation d'une donation faite au moment où vous n'aviez pas d'enfant.
La SCI : une alternative pour faciliter la transmission
La Société Civile Immobilière (SCI) permet à plusieurs personnes (2 au minimum) d'acquérir et de gérer un patrimoine immobilier. En vous associant avec vos enfants dans une SCI, vous pouvez faciliter la transmission du bien immobilier. De plus, en vous nommant gérant de la SCI, vous pouvez garder le pouvoir de décision.
tags: #donation #appartement #enfant #conditions