Le choix d'un contrat de construction est une étape cruciale, influencée par l'étendue de la mission confiée au constructeur par le maître d'ouvrage. Chaque situation juridique précise les rôles, garanties, droits et obligations de chaque partie. Explorons en détail la convention de contractant général, ses spécificités, avantages et implications.
Les Différents Types de Contrats de Construction
Avant de s'engager, le maître d'ouvrage doit posséder le terrain ou une promesse de vente. Le type de contrat varie selon que le constructeur vend le terrain et la maison (vente d'immeuble à construire), fournit le plan (contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan), ou si un maître d'œuvre coordonne les travaux (contrat de maîtrise d'œuvre).
Lorsque plusieurs entreprises interviennent sans qu'une seule ne prenne en charge le gros œuvre, le hors d'eau et le hors d'air, le maître d'ouvrage signe un "contrat d'entreprise" lot par lot avec chaque corps de métier.
Définition du Contractant Général
Le contractant général intervient à la demande du maître d'ouvrage, agissant comme son unique interlocuteur de la conception à la réception. Il assume le rôle de maître d'œuvre, sélectionnant et coordonnant les entreprises et corps de métiers nécessaires. Il assure également le suivi administratif préalable au démarrage des travaux, planifie les réunions de chantier et joue le rôle de donneur d'ordre. Le contractant général propose un projet clé en main, mettant en avant la simplicité, le gain de temps et la maîtrise budgétaire. Les liens commerciaux entre les entreprises engagées peuvent optimiser les coûts.
Rôle et Avantages du Contractant Général
Le contractant général offre une sécurité accrue au maître d'ouvrage en termes de gestion de projet, de respect des délais et de maîtrise des coûts. Contrairement au maître d'œuvre, il s'engage sur l'aspect financier. De plus, il se distingue de l'entreprise générale qui réalise tout ou partie des travaux, car le contractant général sous-traite intégralement l'exécution. Il diffère également du Constructeur de Maison Individuelle (CMI) qui propose souvent des modèles standardisés.
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Responsabilités du Contractant Général
Le contractant général s'engage sur la réalisation des travaux, la conception et un prix définitif. Il choisit ses partenaires et assume la responsabilité des travaux. En cas de sinistre lié à l'exécution, à la maîtrise d'œuvre ou au suivi de chantier, il est visé par la procédure de recours. Il conclut un marché unique avec le maître d'ouvrage et endosse la responsabilité applicable à tous les constructeurs, conformément à l'article 1792-1 du code civil.
Assurance Décennale du Contractant Général
L'assurance décennale couvre les dommages survenant dans les 10 ans suivant la livraison, notamment les vices et malfaçons affectant les fondations, l'ossature, les réseaux de canalisation, l'assainissement, le chauffage central et les installations électriques encastrées.
Qualifications et Certifications
Pour les travaux d'installation d'une unité de production d'électricité photovoltaïque, une formation continue est requise, dispensée par un organisme respectant un cahier des charges précis. Les signes de qualité attestent des capacités professionnelles, techniques et financières de l'entreprise. Les organismes délivrant ces signes de qualité passent une convention avec l'État.
Ces signes de qualité répondent à un référentiel conforme à la norme NF X 50-091 ou équivalente. L'organisme de qualification doit informer les entreprises de leurs obligations en matière d'information des clients et de respect des règles de sous-traitance. Il fixe un seuil maximal de sous-traitance et des critères techniques pour la délivrance de la qualification. Des contrôles sont effectués sur les réalisations de l'entreprise, et un relevé de sinistralité est exigé.
Contractant Général et Offre Globale Photovoltaïque
Pour être considéré comme "contractant général" dans le domaine photovoltaïque, l'entreprise doit être l'unique titulaire du marché de conception et de réalisation de l'ouvrage et en assumer l'entière responsabilité. Les signes de qualité concernent la capacité à proposer une offre globale et à accompagner le maître d'ouvrage. Cette certification, délivrée selon la norme NF EN ISO/CEI 17065, est octroyée par un organisme accrédité.
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L'organisme de certification doit garantir son impartialité et sa neutralité, notamment par la participation de représentants des branches professionnelles, des fournisseurs, des clients et des institutionnels. Il doit exiger des informations financières sur les deux derniers exercices comptables, ainsi que des informations sur les ressources humaines et matérielles de l'entreprise. La sous-traitance est autorisée, sauf pour l'accompagnement du maître d'ouvrage.
L'organisme de certification vérifie l'expérience de l'entreprise par la présentation de références récentes, effectue des contrôles documentaires et interroge les clients. Il prévoit un suivi annuel et une procédure de sanctions en cas de manquement aux obligations.
Formation des Responsables Techniques
Tout nouveau responsable technique doit suivre une formation initiale qualifiante ou une formation continue respectant un cahier des charges précis, auprès d'un organisme de formation agréé. Un jury évalue les compétences techniques et pédagogiques des formateurs. Le contrôle des connaissances des stagiaires porte sur les objectifs pédagogiques des volets théoriques et pratiques des formations.
Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI)
Le CCMI est obligatoire si un constructeur réalise les travaux de mise hors d'eau et hors d'air d'une maison. Il offre un cadre juridique protecteur et doit être rédigé par écrit. Il existe deux types de CCMI : avec fourniture de plan et sans fourniture de plan.
CCMI avec Fourniture de Plan
Le constructeur fournit les plans de la construction. Le contrat inclut des informations obligatoires telles que la désignation du terrain, les caractéristiques techniques du bâtiment, le prix TTC forfaitaire et définitif, les conditions de révision du prix, le coût des travaux réservés, le financement, l'échelonnement des paiements, la date d'ouverture du chantier, le délai de réalisation, les pénalités de retard, et les conditions suspensives. Des documents tels que le permis de construire, les plans, la notice d'information, la notice descriptive, et les attestations de garanties sont joints au contrat.
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CCMI sans Fourniture de Plan
Le constructeur ne fournit pas de plan, mais se charge du gros œuvre, de la mise hors d'eau et hors d'air, ou de la livraison d'une maison terminée. Le contrat fixe les engagements de chaque partie et inclut des informations similaires au CCMI avec fourniture de plan.
Conditions à Réunir par le Maître d'Ouvrage
Le maître d'ouvrage doit être propriétaire du terrain, avoir obtenu ses prêts et un permis de construire, et avoir souscrit une assurance dommages-ouvrage.
Droit de Rétractation
L'acheteur dispose d'un délai de 10 jours calendaires pour renoncer au contrat par lettre recommandée avec accusé de réception.
Paiements
Avant l'ouverture du chantier, le constructeur peut demander un dépôt de garantie limité à 3 % du prix de la construction. Pendant les travaux, les paiements sont échelonnés en fonction de l'avancement des travaux.
Réception des Travaux
Après les travaux, le maître d'ouvrage effectue la réception des travaux avec le constructeur et rédige un procès-verbal. Il dispose d'un délai de 8 jours calendaires pour signaler les désordres apparents.
Contrat de Louage d’Ouvrage
Le contrat de louage d’ouvrage se forme après une phase de discussion et de négociation entre les parties. Le locateur d’ouvrage propose des devis au maître d’ouvrage, qui peuvent être négociés. Pour les contrats importants, le maître d’ouvrage a recours aux appels d’offre. Le locateur d’ouvrage a pour obligation de réaliser l’ouvrage, tandis que le maître de l’ouvrage doit payer le prix convenu.
Compétences du Contractant Général
Le contractant général doit posséder des compétences de manager, être organisé, aimer le travail en équipe, et avoir le sens de la responsabilité.
Assurance du Contractant Général
Plusieurs compagnies d'assurance proposent des couvertures pour ce type de risques, en tenant compte de l'expérience du contractant général.
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