L’investissement locatif est une stratégie patrimoniale prisée, souvent réalisée grâce à un crédit immobilier. Les revenus fonciers, issus des loyers perçus, jouent un rôle crucial dans le financement de ces projets. Cet article explore en détail les conditions d'obtention d'un prêt immobilier en tenant compte des revenus fonciers, les avantages fiscaux associés, et les stratégies pour optimiser votre dossier de financement.
L'Importance des Revenus Fonciers dans l'Obtention d'un Prêt Immobilier
Les revenus locatifs sont une composante clé de l'évaluation de votre capacité d'emprunt par les banques. Ces dernières considèrent les revenus fonciers comme une source de revenus potentielle pour rembourser les mensualités du prêt. Cependant, il est important de noter que les banques n'intègrent généralement pas la totalité des revenus locatifs dans leur calcul.
Prise en compte partielle des revenus locatifs
Les établissements de crédit tiennent compte, en premier lieu, du salaire net de l’emprunteur, mais aussi de sa situation professionnelle (ancienneté et stabilité de l’emploi). Les banques classent aussi les revenus selon leur nature. Certains, comme les recettes locatives, ne sont généralement comptabilisés qu’à 70 %. Cette décote de 30 % appliquée aux loyers perçus vise à anticiper les potentielles périodes de vacance locative, les charges de copropriété, et la taxe foncière.
Stabilité et pérennité des revenus
La banque étudie et apprécie la situation de l’emprunteur dans sa globalité. Les revenus ne sont pas les seuls et uniques critères d’octroi d’un prêt immobilier. La stabilité et la pérennité des revenus fonciers sont des facteurs déterminants. Un historique de location régulier et sans incident est un atout majeur pour rassurer la banque.
Avantages Fiscaux Liés à l'Emprunt Immobilier Locatif
L’un des avantages majeurs du recours au crédit pour investir dans l’immobilier locatif est la déductibilité des intérêts d’emprunt. En effet, lorsque vous financez l’achat d’un logement immobilier locatif via un emprunt, vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt des revenus locatifs dans certaines situations.
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Déduction des intérêts d'emprunt
La déduction des intérêts d'emprunt est un avantage fiscal significatif pour les investisseurs locatifs. Elle permet de réduire l'assiette imposable des revenus fonciers, diminuant ainsi l'impôt sur le revenu.
Régime réel d'imposition
Si vous êtes soumis au régime réel d'imposition (déclaration n° 2044 ou n° 2044-SPE), vous pouvez déduire de vos revenus fonciers, les intérêts d'emprunts contractés pour l’achat des logements donnés en location. Vous pouvez également déduire les frais d'emprunt. Vous ne pouvez déduire que les sommes payées au cours de l'année d'imposition et vous devez justifier de leur montant.
Conditions de déductibilité
Vos intérêts d’emprunt vous ne pouvez déduire ces intérêts que s'ils se rapportent à un emprunt contracté pour la conservation, l'acquisition, la (re)construction, l'agrandissement, la réparation ou l'amélioration des immeubles donnés en location.
Frais liés à l'emprunt
Vos frais liés à l'emprunt sont déductibles de la même manière que les intérêts de l'emprunt dont ils découlent. Il s'agit des frais de constitution du dossier, des frais d'inscriptions hypothécaires ou en privilège de prêteur de deniers, des sommes versées à un organisme de cautionnement, des frais de mainlevée, des agios ou commissions de banque, des primes afférentes à un contrat d'assurance-vie ou d'assurance-décès souscrit pour garantir le remboursement de l'emprunt.
Frais liés à un emprunt substitutif
En cas de renégociation d’un prêt, les frais liés à la souscription d'un emprunt substitutif sont en principe non déductibles. En revanche, si cette renégociation a permis de diminuer le montant global de la charge d’intérêts restant dus, celle-ci est alors déductible.
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Déduction des assurances
Il s’agit notamment des assurances décès-invalidité venant couvrir le paiement des mensualités du prêt.
Autres charges déductibles
En plus des intérêts d'emprunt, de nombreuses autres charges peuvent être déclarées par un investisseur locatif et ce, qu’il s’agisse d’un investissement en location vide comme en location meublée.
Location meublée et amortissement
Ce type de location offre en revanche un avantage majeur par rapport à la location vide : la possibilité de déduire l’amortissement des revenus locatifs. Cet amortissement s’applique aussi bien sur le bien immobilier en lui-même que sur le mobilier investi dans le bien. Il permet ainsi de déduire une quote-part annuelle du montant du bien afin de diminuer sensiblement le résultat fiscal et donc la base imposable. Pour la location meublée, les charges déductibles sont à reporter sur le formulaire 2031. La liasse fiscale 2033 est également exigée pour les bailleurs ayant opté pour le régime réel simplifié.
Travaux et autres dépenses
La déduction des travaux sur les revenus fonciers est à inscrire en ligne 224 de la déclaration. Ils doivent concerner des dépenses d’entretien et de réparation ainsi que des travaux de rénovation ou d’amélioration du logement. Les charges récupérables non récupérées au départ du locataire (ligne 225). La CSG à hauteur de 6,8 %. Enfin, dans le cas de la location meublée, les charges déductibles sont également de la même nature et doivent seulement s’apparenter de près ou de loin à l’exploitation de bien mis en location.
Stratégies pour Optimiser Votre Dossier de Prêt Immobilier avec Revenus Fonciers
Monter un dossier pour un prêt immobilier, c’est un peu comme préparer un road trip. Vous avez déjà la destination en tête - votre futur chez-vous - mais avant de prendre la route, il faut vérifier le carburant. Et ici, le carburant, ce sont vos revenus.
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Mettre en avant la stabilité de vos revenus
Si vous êtes salarié en CDI, votre période d’essai est derrière vous et vous touchez chaque mois un salaire fixe ? Vous cochez toutes les cases du « bon dossier » pour une banque. Mais même sans CDI, il est souvent possible de présenter un profil rassurant. Que vous soyez cadre ou non, la banque retiendra votre salaire fixe brut, après une éventuelle décote de 25 % (si vous êtes cadre) ou de 22 % (si vous êtes employé). Cette décote permet d’anticiper les cotisations et impôts qui grignotent vos revenus. En poste depuis moins d’un an ? On prend votre salaire annuel brut inscrit sur votre contrat, on le divise par 12 et on applique la même décote. Si vous êtes en poste depuis plus longtemps, la banque se fiera à votre dernier bulletin de salaire.
Valoriser les revenus complémentaires
Si votre salaire est pris en compte par la banque dans ses calculs, il en est autant de vos revenus complémentaires. Et ils sont importants pour valoriser votre dossier. Que vous les perceviez déjà ou qu’ils découlent du projet que vous souhaitez financer, ces ressources sont prises en compte dans un crédit immobilier. Mais attention, pas dans sa totalité. La banque sait que vous devrez payer la taxe foncière, d’éventuelles charges de copropriété ou même avoir des potentielles périodes de vacances locatives, alors elle ne comptabilisera que 70 %.
Réduire le taux d'endettement
Si votre taux d’endettement dépasse les 35 %, il est préférable de le faire baisser avant de solliciter les banques.
- réduire vos charges courantes en réalisant des économies sur vos factures d’eau, d’électricité, de téléphonie, etc.
- en effectuant un rachat de vos crédits en cours, qui consiste à regrouper vos prêts à la consommation ou crédits immobiliers en un seul.
Financer sans apport personnel
Financer un investissement locatif sans apport est encore possible, bien que cela demande une bonne préparation et un dossier de financement solide.
- Les banques peuvent être prêtes à financer 100 % du projet si l’investissement locatif présente une bonne rentabilité.
- Les banques prêtent plus facilement sans apport à des emprunteurs ayant une situation financière stable (revenus réguliers, CDI, etc.) et un taux d’endettement maîtrisé.
- Si vous êtes propriétaire de votre résidence principale ou avez un patrimoine, même s’il n’est pas mobilisé en tant qu’apport, cela peut rassurer la banque.
- Toutes les banques n’ont pas les mêmes critères. Certaines seront plus enclines à financer un projet sans apport, notamment si vous êtes déjà client ou si elles veulent vous attirer comme nouveau client.
Choisir le bon type d'investissement locatif
Le type d’investissement immobilier le plus rentable dépend de plusieurs facteurs, notamment l’emplacement, la gestion des biens et les objectifs financiers de l’investisseur.
- Location meublée (LMNP/ LMP) : La location meublée permet de bénéficier d’avantages fiscaux et attire des locataires prêts à payer plus pour un bien meublé.
- Colocation : Louer un bien à plusieurs colocataires permet d’optimiser l’espace et d’obtenir un rendement locatif supérieur.
- Investissement en résidence gérée (étudiantes, seniors, EHPAD) : Ces investissements offrent une gestion simplifiée et une rentabilité souvent garantie par un bail commercial avec l’exploitant.
- La nue propriété : Stratégie intéressante pour certains investisseurs, notamment ceux qui visent le long terme et cherchent à optimiser leur fiscalité tout en diversifiant leur patrimoine.
- L’immobilier commercial : Les locaux commerciaux ou bureaux peuvent offrir une rentabilité plus élevée, mais avec un risque lié à la vacance locative plus important.
Optimiser l'assurance de prêt
L’assurance de prêt immobilier est une part importante du coût global d’un crédit immobilier. Elle permet de couvrir l’emprunteur en cas d’incapacité de remboursement due à un décès, une invalidité, ou une perte d’emploi.
- La loi Lagarde de 2010 vous permet de choisir librement votre assureur. Vous n’êtes pas obligé de souscrire à l’assurance proposée par votre banque.
- Même après avoir souscrit une assurance emprunteur, vous avez la possibilité de la renégocier. Grâce à la loi Hamon (2014), vous pouvez changer d’assurance dans la première année du prêt.
- Les contrats d’assurance groupe proposés par les banques sont souvent plus chers et moins personnalisés.
- Il est important de ne pas sur-assurer. Par exemple, si vous êtes fonctionnaire ou si vous avez une épargne importante, certaines garanties peuvent être moins nécessaires.
- Le taux d’assurance dépend notamment de votre âge, état de santé et de la durée de votre prêt. Si vous êtes en bonne santé, non-fumeur et jeune, vous avez plus de chances d’obtenir un taux bas.
- Utiliser un comparateur en ligne pour évaluer les différentes offres d’assurance peut vous faire gagner du temps et de l’argent.
- Un courtier en assurance peut vous aider à négocier et à obtenir des offres plus avantageuses en fonction de votre profil et de vos besoins.
Choisir le bon type de financement
Que choisir comme financement : Un prêt amortissable ou un crédit in fine ? Un prêt amortissable est un type de crédit où vous remboursez chaque mois une partie du capital emprunté et des intérêts. Au début, la majorité de la mensualité est consacrée aux intérêts, et au fil du temps, vous remboursez de plus en plus de capital. A l’inverse, un crédit in fine, comme son nom l’indique il s’agit de rembourser le capital au terme de l’engagement de votre prêt. Nous attirons votre attention pour tous ceux concernés par l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). L’apport personnel n’est pas strictement obligatoire. Dans la limite du possible, la solution conseillée par le cabinet Bertrand-Demanes est de financer l’intégralité de votre investissement immobilier locatif par un crédit pour emprunter davantage et ainsi déduire le maximum d’intérêts.
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