L'acquisition d'un bien immobilier est une étape importante, souvent financée par un emprunt. Cette décision comporte des avantages et des inconvénients qu'il est essentiel de peser soigneusement. Cet article explore en détail les différentes facettes de l'emprunt immobilier, en abordant les aspects liés au co-emprunt, aux prêts multiples et aux alternatives possibles.
Le Co-emprunt : Une Solution Solidaire pour l'Acquisition Immobilière
Définition et Rôle du Co-emprunteur
Un co-emprunteur est une personne physique qui s'engage conjointement avec une autre sur un même crédit. Il s'agit fréquemment du conjoint, concubin ou partenaire de Pacs, mais peut aussi être un membre de la famille ou un proche. La souscription d'un prêt immobilier à deux implique une solidarité entre les co-emprunteurs.
Il est important de distinguer le co-emprunteur de l'acquéreur/propriétaire. La notion de co-emprunteur concerne exclusivement le contrat de prêt immobilier, indépendamment de la propriété du bien. De même, le co-emprunteur se distingue de la caution, qui intervient uniquement en cas de défaut de remboursement de l'emprunteur principal.
Dans le cadre d'un prêt immobilier, le co-emprunteur est signataire du prêt au même titre que l'emprunteur principal. Les banques exigent les mêmes documents pour les deux, et chacun a les mêmes obligations contractuelles, notamment le règlement des mensualités.
Solidarité et Répartition des Paiements
Les co-emprunteurs sont solidaires de la dette dès la signature du prêt. Chacun doit contribuer au paiement des mensualités, selon une répartition librement décidée en fonction des revenus et des possibilités de chacun. L'établissement bancaire n'impose rien à ce niveau.
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Le rôle du co-emprunteur est aussi important que celui de l'emprunteur principal et constitue une garantie supplémentaire pour l'organisme financier.
Comment Devenir Co-emprunteur
Pour devenir co-emprunteur, il faut justifier d'un domicile fiscal en France, de ressources suffisantes et d'une situation financière solide. La banque examine le profil de chaque emprunteur (revenus, âge, profession, capacité d'emprunt) avant de proposer une offre de financement. Emprunter à deux est souvent perçu comme un gage de sécurité et de confiance pour la banque.
Documents Nécessaires
Les co-emprunteurs doivent fournir un dossier de prêt complet incluant :
- Justificatifs d'identité, de situation familiale et de domicile
- Justificatifs de ressources et de charges (bulletins de salaire, avis d'imposition, relevés de compte, justificatifs de prêts en cours)
- Justificatifs d'apport personnel
- Documents relatifs au bien (avant-contrat, compromis de vente, plan de construction, devis de travaux)
Assurance Emprunteur en Co-emprunt
La banque conditionne l'octroi du prêt immobilier à la souscription d'une assurance emprunteur obligatoire. L'assureur prend en charge les mensualités en cas de décès, d'invalidité ou de maladie grave. La quotité assurée sur chaque tête doit être comprise entre 100 % et 200 %. Par exemple, une quotité à 50/50 signifie que chaque co-emprunteur est assuré pour 50 % du capital emprunté.
Il est important de prendre en compte l'apport personnel, le niveau des revenus, la situation professionnelle, l'âge et l'état de santé de chacun pour choisir les modalités du crédit et de l'assurance.
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Co-emprunteur Sans Revenus Suffisants ou Perte d'Emploi
En cas de perte d'emploi ou de revenus insuffisants d'un co-emprunteur, il est important d'avoir souscrit une assurance perte d'emploi. Un prêt immobilier peut durer jusqu'à 25 ans, et la vie professionnelle peut évoluer. Une perte d'emploi impactera forcément l'équilibre financier et le versement des mensualités.
Séparation ou Divorce des Co-emprunteurs
La séparation ne met pas fin au crédit immobilier. Chacun doit continuer à régler les mensualités. Généralement, le logement commun est vendu et le prêt remboursé par anticipation. Tant que la vente n'est pas effective, les ex-conjoints restent redevables du montant restant dû sur leur emprunt.
Si l'un des conjoints souhaite conserver le logement, il prend en charge la totalité du crédit immobilier en cours et devient l'unique garant. Une demande de désolidarisation doit être effectuée auprès de la banque.
Désolidarisation du Co-emprunteur
Pour se désolidariser, il faut adresser une demande en courrier recommandé avec accusé de réception à la banque, détailler les conditions d'emprunt, préciser sa situation personnelle et proposer une solution envisagée pour le prêt immobilier. La banque examinera la demande et pourra l'accepter ou non.
Si la banque refuse la demande ou n'est pas informée, elle pourra réclamer le remboursement du prêt indifféremment à l'un ou à l'autre. Un avenant au contrat de prêt immobilier est donc nécessaire. Celui qui souhaite conserver le logement peut racheter la part de l'autre, une opération appelée rachat de soulte.
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Prêts Multiples : Optimisation ou Complexité Accrue ?
Le Prêt Multiligne (ou Prêt Gigogne)
Le prêt multiligne est un montage spécifique du prêt immobilier visant à optimiser le coût du crédit. Deux prêts (ou plus) de durées différentes peuvent servir au plan de financement d'un même projet immobilier.
Plus on emprunte sur de longues durées, plus le taux d'intérêt est élevé. Un seul crédit sur une longue période peut donc représenter des frais importants en termes d'intérêts. Le prêt multiligne permet de réduire le coût du crédit sans menacer le budget.
Avantages et Inconvénients du Prêt Multiligne
L'avantage du prêt multiligne est qu'il peut offrir un taux d'intérêt plus intéressant qu'un crédit immobilier classique. Si l'on choisit d'emprunter sur une courte durée, on est soumis à un taux moins élevé.
L'inconvénient est que l'on a deux emprunts à rembourser. Pendant la période où l'on rembourse les deux emprunts en même temps, on peut se retrouver avec des mensualités plus élevées qu'avec un autre crédit. Pour éviter cet inconvénient, il est possible de procéder à un lissage de prêts. Le prêt lissé permet de conserver le même paiement mensuel tout au long du remboursement des deux emprunts.
Il est également à noter que le prêt sur deux lignes implique deux assurances emprunteurs et deux garanties.
Conditions d'Éligibilité et Mise en Place
La mise en place du prêt multiligne est plus complexe, notamment avec la souscription des deux garanties et assurances de prêts immobiliers. Il est donc possible que les établissements prêteurs privilégient des offres de crédits plus ordinaires. Les conditions d'éligibilité varient en fonction des banques. Il est conseillé de contacter son organisme de crédit pour connaître précisément celles qu'elle propose. Il est nécessaire d'avoir bien défini ses projets et de pouvoir prouver la nécessité d'emprunter pour leur financement. Comme pour tout emprunt immobilier, en plus de contracter une assurance emprunteur, il est conseillé d'établir un apport personnel.
Faire Deux Emprunts Séparés pour un Même Bien : Est-ce Possible et Avantageux ?
En cas de concubinage, il est possible de contracter un crédit immobilier individuel chacun. Cette approche est parfois appelée "prêt immobilier en deux tranches" ou "prêt cloisonné". Dans ce scénario, les deux concubins contractent deux prêts distincts à hauteur de leur capacité d'endettement, plutôt qu'un seul prêt global.
Cette manière d'emprunter comporte deux avantages majeurs :
- Emprunter à hauteur de ses capacités : il est possible de négocier des conditions de prêt individuelles en fonction de sa situation financière respective, notamment des taux d'intérêt, des durées de remboursement et des modalités spécifiques.
- Protéger ses patrimoines respectifs, en cas de défaillance de l'un ou de séparation.
Cependant, ce type de montage financier peut également présenter des inconvénients, tels que des coûts supplémentaires liés à la souscription de deux prêts distincts et une complexité accrue dans la gestion financière. De plus, il est possible d'avoir moins de pouvoir de négociation par rapport à un emprunt commun. Toutes les banques et les établissements de crédit ne proposent pas la possibilité de contracter deux prêts séparés pour un même bien immobilier.
Alternatives aux Prêts Séparés Sans Co-emprunt
Si l'on souhaite contracter deux prêts séparés sans être co-emprunteurs et en n'étant pas mariés ou pacsés, voici quelques alternatives à considérer :
- Achats en tontine : chaque co-acquéreur finance sa part de l'achat sans recourir à un prêt commun. En cas de décès d'un co-acquéreur, sa part est répartie entre les survivants sans passer par la succession.
- Société Civile Immobilière (SCI) : chaque membre de la SCI peut financer sa part de l'achat à travers des prêts individuels. La SCI pourrait emprunter en son nom propre pour financer une partie de l'achat.
- Acheter en indivision : chaque co-indivisaire (co-propriétaire) détient une part définie du bien, et chacun est libre de financer sa part comme il le souhaite, que ce soit avec des fonds propres, un prêt immobilier ou une combinaison des deux.
Conséquences en Cas de Décès d'un des Emprunteurs avec des Prêts Séparés
En cas de décès d'un des emprunteurs, qu'advient-il des prêts séparés ? Tout dépend du cas de figure auquel on correspond :
- SCI : les parts reviennent aux héritiers présumés, sauf existence d'une clause d'agrément refusant l'entrée de nouveaux associés dans la SCI. S'il y a démembrement croisé de propriété, l'emprunteur survivant peut prétendre à l'usufruit des parts du conjoint décédé.
- Achat en tontine : la part du défunt est automatiquement transférée au conjoint survivant sans passer par la succession.
- Indivision : la part du défunt dans le bien est transmise à ses héritiers conformément aux règles de succession en vigueur. Les héritiers peuvent choisir de vendre la part du défunt à d'autres co-indivisaires ou à des tiers. Les co-indivisaires survivants peuvent avoir un droit de préemption, leur permettant d'acheter la part du défunt avant qu'elle ne soit proposée à d'autres acquéreurs.
Co-emprunt : La Meilleure Solution pour Acheter un Bien à Deux ?
S'il est possible de faire deux prêts séparés pour un bien, co-emprunter est souvent plus simple, que l'on soit en concubinage, mariés ou pacsés. En co-empruntant, on bénéficie d'une capacité d'emprunt accrue grâce à la combinaison des revenus et des cotes de crédit des deux emprunteurs. De plus, cela permet de partager la charge financière, rendant l'achat immobilier plus abordable. Il est également possible d'obtenir de meilleures conditions si l'un des emprunteurs a une cote de crédit plus élevée.
Le co-emprunt implique que l'on est conjointement responsable du remboursement du prêt, et toute difficulté financière d'un côté peut affecter l'autre. En cas de séparation, on demeure chacun responsable du remboursement du prêt, mais plusieurs solutions sont possibles : la vente du bien immobilier (avec répartition de la somme obtenue) ; le rachat de soulte (si l'un souhaite conserver le bien) ; En cas de décès de l'un des deux co-emprunteurs, l'assurance de prêt prend en charge sa quote-part, selon les conditions prévues dans le contrat souscrit.
Faire Deux Emprunts pour un Achat Immobilier : Optimisation du Taux et Prêts Aidés
Il est possible de faire deux emprunts pour un achat immobilier dans deux cas de figure :
- Soit pour optimiser son taux d'emprunt.
- Soit pour bénéficier d'un prêt aidé tel que le prêt à taux zéro (PTZ) en complément d'un prêt principal.
On doit alors cumuler plusieurs modes de financement dans le cadre de la composition de son financement immobilier. Ce dernier peut comporter un ou plusieurs prêts, ainsi qu'un apport immobilier.
Cette configuration est appelée « prêt à palier » ou « prêt lissé ». Il est parfois indispensable de combiner plusieurs prêts, notamment si l'on envisage d'acheter pour louer sans apport. Il ne faut pas dépasser un taux de 35% d'endettement.
Le remboursement du prêt est décomposé en mensualités différentes. En règle générale, la mensualité du prêt 2 augmente lorsque celle du prêt 1 diminue (ou disparaît). On parle de lissage pour désigner cette imbrication des prêts qui permet, au final, d'avoir une mensualité moyenne compatible avec son taux d'endettement cible. Il est très rare que les prêts sur deux lignes ne soient pas lissés. Dans le cas contraire, on serait contraint de rembourser des mensualités élevées au début du crédit immobilier et très basses à la fin du prêt, entraînant un fort déséquilibre de sa trésorerie personnelle.
Types de Prêts Pouvant Être Lissé
Outre le prêt à taux zéro, il est possible de lisser un prêt immobilier avec plusieurs types de prêts :
- Un prêt bancaire classique
- Le prêt d'accession sociale (PAS)
- Le prêt action logement
- Le prêt conventionné
- Le prêt d'épargne logement
- D'autres types de crédits (crédit à la consommation, crédit auto, prêt pour travaux…).
Intérêts de Faire Deux Emprunts
Cette solution de financement comporte de nombreux atouts :
- Optimisation du taux global de l'emprunt immobilier.
- Possibilité de demander un nouveau prêt lorsqu'un des deux prêts est totalement remboursé.
- Stabilité financière grâce au prêt lissé.
- Cumul d'un financement bancaire classique avec un des nombreux dispositifs d'accession à la propriété qui existe.
Il est tout à fait possible d'acheter à deux avec un apport différent. Il n'est donc pas nécessaire de faire deux emprunts séparés si l'on envisage d'acheter un logement avec son conjoint ou partenaire de Pacs, par exemple.
Inconvénients d'un Prêt à Palier
La solution du prêt à palier peut avoir plusieurs inconvénients :
- Allongement de la durée de remboursement.
- Complexité de compréhension.
- L'existence de plusieurs prêts peut venir complexifier la demande d'autres types de crédits.
- Tous les établissements prêteurs n'acceptent pas de faire deux emprunts pour un achat immobilier.
En plus d'exiger une certaine technicité, ce type de montage reste subordonné à la situation personnelle. On doit parfois remplir des critères d'éligibilité, notamment si l'on demande à bénéficier d'une aide accession à la propriété. De plus, les banques restreignent parfois l'accès à certaines options dans le cadre d'un prêt lissé, comme la modulation des mensualités ou l'absence d'indemnités en cas de remboursement anticipé du crédit.
Si l'on détient plusieurs prêts en même temps et que l'on souhaite y voir plus clair tout en optimisant sa situation financière, on peut opter pour un regroupement de crédit.
Lissage de Prêt et Assurance Emprunteur
Faire deux emprunts pour un achat immobilier peut éventuellement coûter plus cher. En règle générale, chaque ligne de prêt est couverte par une assurance emprunteur propre. On a généralement le choix entre « l'assurance groupe », proposée par la banque, et une assurance individuelle proposée par un assureur externe ou un courtier en assurance de prêt.
Alternatives à l'Emprunt Traditionnel : SCI, Indivision et Tontine
Acheter un bien immobilier à plusieurs est une solution de plus en plus prisée, notamment pour accéder à la propriété ou investir à moindre coût.
La Société Civile Immobilière (SCI)
La SCI est une entité juridique destinée à détenir un ou plusieurs biens immobiliers et à simplifier leur gestion fiscale et patrimoniale. Les associés, au minimum deux, détiennent des parts proportionnelles à leurs apports respectifs. Chaque participant possède des parts correspondant à son investissement. Cependant, la SCI nécessite un formalisme rigoureux : tenue d'assemblées générales, publication des modifications statutaires, etc., ce qui engendre des frais et un coût de gestion.
L'Indivision
L'indivision correspond à une situation où plusieurs personnes sont propriétaires ensemble d'un même bien, sans formalité particulière. Chaque co-indivisaire détient une quote-part correspondant à sa contribution financière, mais juridiquement, ils possèdent tous le bien dans son ensemble, sans division matérielle. Toutefois, toute décision importante doit être prise à l'unanimité, ce qui peut entraîner des blocages en cas de désaccord. Sans convention d'indivision préalable, il faudra saisir le tribunal pour résoudre les conflits, notamment pour la vente du bien. Pour éviter ces problèmes, il est conseillé de rédiger une convention d'indivision chez un notaire, qui régule la gestion, définit les droits de chacun et prévoit les modalités de sortie.
La Tontine
La tontine est une forme plus rare d'achat collectif, reposant sur un mécanisme viager. Plusieurs acheteurs mettent en commun leur capital, mais en cas de décès de l'un d'eux, sa part revient automatiquement aux survivants, sans transmission aux héritiers. Les avantages de la tontine sont notamment fiscaux : les biens acquis ne sont pas soumis à l'impôt sur la fortune immobilière. De plus, le bien n'est jamais indivis, ce qui simplifie la propriété jusqu'à la fin du pacte. Cependant, la tontine présente des limites fortes : il est impossible de revendre ou de sortir du dispositif avant la fin du pacte, et aucune contestation judiciaire n'est possible.
Définir les Obligations et Droits de Chacun
Pour éviter les malentendus et conflits futurs, il est crucial de définir dès le départ les obligations et droits de chacun. Qui gère les aspects financiers ? Qui s'occupe de l'entretien ? Un accord écrit détaillé est indispensable pour encadrer les modalités de financement, l'usage du bien et l'entretien. Un notaire, un conseiller financier ou un avocat spécialisé apportent un regard expert et protègent les intérêts des parties.
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