L'investissement immobilier continue d'attirer de nombreux Français, séduits par ses avantages et les taux d'intérêt historiquement bas. Pour optimiser leur capacité d'emprunt et diversifier leurs investissements, certains envisagent de contracter deux prêts immobiliers en même temps. Est-ce une stratégie viable ? Quelles sont les conditions à remplir ? Quels avantages et inconvénients faut-il considérer ? Cet article explore en profondeur les tenants et aboutissants de cette option de financement.
Introduction : Investissements Simultanés, une Stratégie en Vogue
Les investissements simultanés, c'est-à-dire la contraction de plusieurs emprunts au même moment, sont de plus en plus courants. Que ce soit pour l'acquisition d'une résidence principale et d'un bien locatif, ou pour saisir des opportunités immobilières, cumuler les prêts bancaires permet de réaliser plusieurs projets en parallèle. Cependant, cette approche nécessite une compréhension approfondie des conditions, des risques et des alternatives disponibles.
Prêt Lissé et Prêt Gigogne : Des Outils d'Optimisation
Le lissage de prêt, également appelé prêt gigogne, est une technique d'aménagement des remboursements permettant de combiner plusieurs crédits tout en conservant une mensualité globale constante. Cette approche permet de préserver un endettement maîtrisé durant toute la durée du financement. Concrètement, on réduit la part d'amortissement des mensualités du second prêt sur une période définie. L'objectif est d'acquérir simultanément sa résidence principale et un bien locatif, les revenus locatifs contribuant au remboursement du prêt et rassurant les banques.
Dans Quels Cas Cumuler Deux Crédits Immobiliers ?
Le cumul de deux ou plusieurs crédits immobiliers est une option envisageable et légale, à condition de respecter certaines conditions. Le critère primordial est le taux d'endettement, qui ne doit jamais dépasser le seuil légal de 35%, assurance emprunteur incluse. Peu importe le nombre de crédits souscrits, c'est ce taux qu'il faut surveiller. Si vous avez trois prêts pour votre achat immobilier, l’ensemble de l’emprunt ne doit donc jamais dépasser ces 33% d’endettement.
Avantages et Inconvénients du Cumul de Prêts Immobiliers
Les Avantages du Prêt Lissé
- Amélioration de la capacité d'emprunt: En jouant sur la durée des prêts, vous pouvez augmenter votre capacité d'emprunt et, potentiellement, emprunter plus.
- Optimisation des prêts à taux zéro (PTZ): Le lissage de prêts permet d'intégrer efficacement les PTZ dans votre plan de financement.
- Simplification de la gestion: Le montant des mensualités étant lissé, la gestion financière est simplifiée.
- Flexibilité accrue: Avoir 2 prêts immobiliers séparément est très avantageux mais vous devez vous assurer d’avoir les capacités financières nécessaires pour le bon déroulé de l’emprunt et le cumul des différents prêts. Avec les capacités financières, vous pouvez optimiser vos remboursements, que ce soit pour votre résidence principale ou votre investissement locatif. Ainsi, vous pouvez ajuster les mensualités pour financier d’autres projets par exemple.
Les Risques à Considérer
- Surendettement: Il est crucial de rester vigilant et de ne pas s'engager dans des opérations dépassant vos capacités financières.
- Frais multipliés: La souscription de deux emprunts entraîne des frais doublés (frais de dossier, assurance emprunteur, frais de notaire).
- Complexité accrue: Le cumul de prêts immobiliers demande une certaine précision et organisation pour que cela reste avantageux pour l’investisseur et ne soit pas la cause d’erreurs dans le calcul de votre rendement locatif.
Comment Obtenir un Deuxième Prêt Immobilier ?
Si vous souhaitez souscrire à deux prêts immobiliers, plusieurs options s'offrent à vous :
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1. S'adresser à Votre Banque Actuelle
Si votre banque actuelle propose des taux intéressants et des conditions de remboursement avantageuses, il peut être judicieux de souscrire votre deuxième prêt auprès de la même institution. La familiarité avec votre profil financier peut faciliter l'approbation. Pour choisir la banque idéale pour votre emprunt immobilier, soyez vigilant sur chaque clause et n’hésitez pas à comparer toutes les offres.
2. Faire Jouer la Concurrence
N'hésitez pas à solliciter d'autres banques pour obtenir les meilleures conditions possibles pour votre second prêt. Utilisez les comparateurs en ligne pour évaluer les différentes offres et soyez attentif aux éléments suivants :
- Le taux du prêt immobilier
- La durée du prêt
- Le montant des mensualités
- Le coût de l’assurance et le coût de la garantie
3. Passer par un Courtier Immobilier
Un courtier immobilier peut vous accompagner dans votre démarche, en vous apportant son expertise et son réseau. Il vous aidera à trouver les meilleures offres et à négocier les conditions de votre prêt. C’est le rôle du courtier immobilier, qui va accompagner son client, donc l’investisseur, pendant le processus d’investissement, en lui apportant tous les conseils et le soutien nécessaire au bon déroulé de celui-ci.
Les Conditions à Remplir pour Cumuler Deux Prêts Immobiliers
Pour être éligible au cumul de deux prêts immobiliers, il est impératif de respecter les conditions suivantes :
- Taux d'endettement maximal: L'ensemble de vos emprunts ne doit pas dépasser un taux d'endettement de 35%, assurance emprunteur incluse.
- Revenus stables et réguliers: Les banques exigent une situation financière solide, avec des revenus pérennes.
- Apport personnel: Un apport personnel conséquent peut faciliter l'obtention des prêts et améliorer les conditions de financement. Bien que l’apport nécessaire pour maximiser votre rentabilité locative n’a pas besoin d’être très élevé, cumuler deux prêts immobiliers peut vous permettre d’emprunter plus.
Les Types de Prêts Cumulables
Il est possible de lisser un prêt immobilier avec différents types de prêts :
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- Un prêt bancaire classique
- Le prêt d’accession sociale (PAS)
- Le prêt action logement
- Le prêt conventionné
- Le prêt d’épargne logement
- D’autres types de crédits (crédit à la consommation, crédit auto, prêt pour travaux…).
Alternatives au Cumul de Prêts Immobiliers
Si le cumul de prêts immobiliers ne vous convient pas, d'autres options peuvent être envisagées :
- Le regroupement de crédits: Cette opération consiste à regrouper tous vos crédits en un seul, avec une mensualité unique et une durée de remboursement adaptée à votre situation. Le regroupement de crédit permet de simplifier la gestion comptable et de réajuster les mensualités en fonction des revenus locatifs.
- Le prêt-relais: Si vous souhaitez acheter un nouveau bien avant d'avoir vendu l'ancien, le prêt-relais peut être une solution temporaire. Dans un prêt-relais, les banques vous accordent un montant correspondant à 70 % en moyenne du prix de vente espéré pour le premier bien.
Les Particularités de l'Année Actuelle
Il est important de noter que les conditions d'octroi de crédit ont évolué. En 2022, les banques sont plus attentives au taux d'endettement et à la prise en compte des revenus locatifs. Il est ainsi plus compliqué pour les investisseurs immobiliers d’emprunter si leur taux d’effort dépasse les 35 % suite aux recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière. Les établissements bancaires conservent une dérogation possible jusqu’à 20 % du montant de la production trimestrielle de nouveaux crédits.
Assurance Emprunteur : Un Élément Clé
L'assurance emprunteur est un élément crucial à prendre en compte. Dans le cas de deux prêts distincts, chaque emprunteur doit souscrire une assurance emprunteur séparée pour garantir le remboursement de son propre prêt en cas de décès, d'invalidité ou de perte d'emploi. Depuis la loi Lemoine de 2022, vous pouvez changer d'assurance emprunteur à tout moment au cours du remboursement des prêts immobiliers. Seule condition : conserver le socle de garanties exigées lors de la signature de chaque prêt.
Acheter à Deux : Prêts Séparés ou Co-Emprunt ?
L'achat d'un bien immobilier à deux peut se faire via un seul prêt ou deux prêts distincts. Si vous vivez en concubinage avec votre partenaire, vous pouvez quand même choisir de souscrire des crédits immobiliers individuels !
Les Avantages des Prêts Séparés
- Emprunter selon vos moyens
- Négocier des conditions de prêt individuelles
- Protéger vos actifs respectifs
Les Inconvénients des Prêts Séparés
- Coûts supplémentaires
- Gestion financière potentiellement plus complexe
Les Structures d'Acquisition pour les Prêts Séparés
- L'indivision: Chaque co-acquéreur possède une part indivise du bien, proportionnelle à sa contribution financière.
- Achat d'une tontine: La part du co-acquéreur décédé revient automatiquement à l'autre.
- Société Civile Immobilière (SCI): La société est propriétaire du bien, et les associés détiennent des parts.
- Hypothèque partagée: Le bien immobilier sert de garantie commune pour les prêts individuels.
Cumul Prêt Immobilier et Prêt Aidé : Une Option à Considérer
Au moment de l'achat de votre résidence principale, vous pouvez cumuler un prêt immobilier bancaire classique avec un prêt aidé comme le PTZ (prêt à taux zéro) ou le prêt Action Logement. Dans ce cas, les deux prêts sont souscrits en même temps pour un seul projet d'achat immobilier.
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Difficultés de Remboursement : Quelles Solutions ?
Si vous rencontrez des difficultés de remboursement de vos deux prêts immobiliers, contactez rapidement votre banque pour renégocier votre prêt immobilier. Il est aussi possible d'envisager le rachat de crédit pour regrouper tous vos prêts en cours en un seul.
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