Le secteur de la construction est un domaine complexe, impliquant une multitude d'acteurs et de contrats. Parmi ces contrats, le contrat de contractant général occupe une place de plus en plus importante. Cet article a pour but de définir le rôle du contractant général, de le différencier des autres intervenants du secteur, et d'exposer les avantages et les obligations liés à ce type de contrat.
Définition du Contractant Général
Un contractant général est un opérateur qui propose une solution "clé en mains" pour la construction ou l'extension de bâtiments, que ce soit pour des industriels, des entreprises de services, ou d'autres professionnels. Son rôle englobe la définition du programme de construction, la rédaction du cahier des charges, la consultation des entreprises, la direction des travaux, et la garantie d'engagement sur les délais et les coûts.
Dans le cadre d'un projet, le contractant général est responsable de l'ensemble des travaux, de la conception à la réalisation, en passant par la coordination des différents corps de métier. Il assume la responsabilité globale du projet, tant sur le plan technique que financier.
CBRE Design & Project et le Rôle du Contractant Général
Au sein de CBRE Design & Project, le département Contractant Général prend en charge le montage, la conception et la gestion de projets, depuis la définition de la stratégie jusqu'à la réalisation de la construction et/ou des aménagements pour les clients investisseurs, propriétaires et entreprises.
Le responsable de projet, rattaché à ce département, est l'interlocuteur privilégié du client. Il le conseille et organise toutes les phases du projet, de la programmation à la conduite du changement, en passant par la conception des aménagements, la réalisation des travaux, le mobilier et le déménagement. Il est garant de toutes les étapes du projet, du démarrage des études jusqu'à la réception des travaux et à la clôture de l'opération.
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Ce rôle implique la participation à l'établissement des dossiers de réponse aux appels d'offre (planification, phasage, mémoire technique, scénarios, faisabilité technique et réglementaire) et l'accompagnement des clients tout au long des phases de cadrage stratégique, de montage de l'opération, de conception, de réalisation, de livraison et de clôture des projets.
Contractant Général vs. Maîtrise d'Œuvre : Quelles Différences ?
Il est important de distinguer le rôle du contractant général de celui du maître d'œuvre. Si le contractant général prend en charge l'ensemble du projet, de la conception à la réalisation, le maître d'œuvre, lui, est principalement responsable de la conception et du suivi des travaux.
Le contrat d'architecte (ou de maîtrise d'œuvre) est conclu avec un maître d'œuvre qui conçoit le projet en contrepartie d'honoraires. Il établit les plans, élabore les documents techniques, coordonne les travaux et assiste le client dans ses relations avec les entreprises.
Certaines entreprises peuvent se présenter comme des entreprises de construction de maison individuelle, alors qu'elles utilisent en réalité le contrat de maîtrise d'œuvre ou le contrat d'entreprise pour éviter les contraintes liées au Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI), notamment en termes d'assurances et de garanties.
Le Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI) : Une Protection pour le Consommateur
Le Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI) a été conçu pour protéger les consommateurs. Il offre un degré de sécurité juridique plus élevé que d’autres contrats de construction, et doit être signé avant le début des travaux.
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Le CCMI concerne la construction d’une maison individuelle ou d’un immeuble ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l’ouvrage, à usage d’habitation ou à usage mixte (habitation et professionnel) sur un terrain appartenant au maître d'ouvrage.
L’obligation de conclure un CCMI vise tout constructeur qui se charge des travaux de mise hors d’eau (couverture et étanchéité) et hors d’air (portes et fenêtres). Il peut être conclu avec ou sans fourniture de plan. Dans le premier cas, le client fait construire sa maison d’après un plan que le constructeur a proposé ou fait proposer.
Le contrat écrit et conforme doit impérativement être signé avant le début des travaux. Il existe des mentions obligatoires qui doivent figurer dans le contrat, ainsi qu'un certain nombre de clauses interdites. Le client dispose d’un délai de rétractation de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte.
Les Garanties et Assurances Associées au CCMI
Plusieurs garanties et assurances sont obligatoires dans le cadre d'un CCMI, afin de protéger le maître d'ouvrage :
- La garantie décennale : Elle couvre les dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement indissociables, le rendent impropre à sa destination.
- La garantie de livraison à prix et délai convenus : Elle doit être souscrite par le constructeur.
- L’assurance de dommages-ouvrage : Le maître d'ouvrage doit impérativement souscrire une assurance de dommages-ouvrage avant l’ouverture du chantier. La période de garantie a pour point de départ l’expiration du délai de garantie de parfait achèvement (soit un an après la réception des travaux) et s’achève en même temps que la garantie décennale. Elle couvre le paiement des réparations consécutives à des désordres relevant de la garantie décennale et permet d’obtenir rapidement le préfinancement de la réparation des désordres sans attendre que l’expertise détermine le ou les responsables.
En cas de désordres, le maître d'ouvrage doit mettre en demeure l’entreprise de réaliser les travaux de réparation. Si l’entrepreneur n’exécute pas ses obligations, il doit déclarer le sinistre à son assureur de dommages-ouvrage par lettre recommandée avec accusé de réception. Celui-ci dispose d’un délai de 90 jours pour faire parvenir une offre d’indemnité.
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Le maître d'ouvrage peut également avoir recours à une procédure rapide dite de « référé » par laquelle le juge peut ordonner une expertise, voire le paiement de dommages et intérêts provisoires. Il doit établir une requête au président de la juridiction concernée et l’adresser au greffe du tribunal avec la mention « référé » sur l'enveloppe. Dans le même temps, il doit adresser une assignation à l’entreprise par l’intermédiaire d’un huissier de justice afin de l’informer de sa démarche. Il peut assigner le constructeur devant la juridiction civile compétente qui tranchera le litige. L’assignation est remise à l’entreprise par l’intermédiaire d’un huissier de justice.
L'Évolution du Métier de Contractant Général : L'Exemple du Groupe Guiton
Le groupe Guiton, basé dans l’agglomération dijonnaise, illustre bien l'évolution du métier de contractant général. Initialement positionné comme un opérateur "clé en mains" pour la construction de bâtiments professionnels, le groupe a progressivement étoffé ses compétences en intégrant la maîtrise d'œuvre, puis l'ingénierie de la construction durable.
Cette stratégie lui permet de maîtriser toute la chaîne de l’acte de construire, depuis la recherche de foncier jusqu'à la livraison du bâtiment. Le groupe Guiton se positionne ainsi comme un acteur global, capable de répondre aux enjeux de la transition écologique et aux nouvelles exigences réglementaires, notamment en matière de performance énergétique.
Les Compétences Clés d'un Contractant Général
Le métier de contractant général exige des compétences variées, allant de la gestion de projet à la maîtrise technique des différents corps de métier, en passant par la négociation et la gestion contractuelle.
Un bon contractant général doit être capable de :
- Comprendre les besoins du client et de les traduire en un programme de construction précis.
- Établir un cahier des charges rigoureux et de consulter les entreprises de manière efficace.
- Diriger les travaux et de coordonner les différents intervenants.
- Garantir le respect des délais et des coûts.
- Gérer les risques et de résoudre les problèmes qui peuvent survenir en cours de chantier.
- Assurer une communication transparente et régulière avec le client.
Vincent : Un Profil de Contractant Général Expérimenté
Le profil de Vincent, cadre dirigeant expérimenté dans l'immobilier et la construction, illustre bien les compétences requises pour exercer le métier de contractant général. Avec une expertise en management de projets en France et à l'international, Vincent a notamment dirigé des départements Design & Build pour CBRE et Majorel, ainsi que des unités opérationnelles pour IDOINE.
Son parcours combine pilotage stratégique, gestion contractuelle, structuration d’équipes et développement d’activités en environnement multiculturel, avec une approche entrepreneuriale axée sur la performance et l’innovation. Il est également CEO de CABANON 9, une entreprise dans le secteur immobilier.
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