Découvrez Tout sur l'État des Lieux : Définition, Importance Cruciale et Conséquences Contractuelles!

L'état des lieux est une composante essentielle de la gestion locative, servant de pilier pour établir l'état d'un logement au début et à la fin d'une période de location. Ce document, réalisé avec minutie à l'entrée et à la sortie du locataire, joue un rôle de justificatif en cas de litige, soulignant l'importance de sa conformité.

Utilité et contenu de l'état des lieux

L'état des lieux est un document descriptif de l'état du logement et de ses équipements lors de la remise des clés. Il est impératif qu'il soit établi en deux exemplaires, chacun étant annexé au contrat de location.

Sur le fond, l'état des lieux doit impérativement comporter un ensemble d'informations obligatoires, dont la liste est disponible sur le site officiel service-public.fr. Ce document doit préciser le type d'état des lieux (entrée ou sortie), la date de sa réalisation, la localisation du logement, les informations d'identification du locataire et du propriétaire, les modalités d'accès au logement (clés ou autres moyens), l'état du logement (revêtements des sols, murs et plafonds, équipements et autres éléments) et les signatures des parties ou de leurs représentants. De plus, lorsque les charges locatives ne sont pas forfaitaires, les relevés des compteurs individuels de consommation d'eau ou d'énergie doivent être annexés.

Sur la forme, l'état des lieux doit présenter une structure claire, avec une ligne dédiée à chaque pièce du logement, accompagnée de colonnes distinctes pour l'état "À l'entrée du locataire" et "À la sortie du locataire". Cette présentation facilite la comparaison de l'état du logement avant et après la période de location.

Réalisation de l'état des lieux : acteurs et modalités

L'état des lieux est réalisé conjointement par le propriétaire et le locataire. Les deux parties peuvent consigner leurs observations dans un document unique ou sur deux documents distincts, à condition que ces derniers présentent une structure similaire permettant une comparaison aisée.

L'état des lieux peut être effectué à l'amiable par le propriétaire et le locataire, ou par un tiers mandaté par les parties, tel qu'un agent immobilier. Il peut également être réalisé par un huissier de justice, bien que cette option soit relativement rare.

Modification de l'état des lieux d'entrée

Il est possible de compléter l'état des lieux d'entrée après sa signature. Le locataire dispose d'un délai de 10 jours suivant sa réalisation pour signaler par courrier tout élément concernant le logement, ou d'un mois à partir du début de la période de chauffe pour signaler des problèmes liés au système de chauffage.

En cas de litige persistant, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation (CDC), sauf si le logement est loué via un bail mobilité.

État des lieux de sortie conforme et restitution du dépôt de garantie

Un nouvel état des lieux est réalisé à la sortie du locataire pour constater d'éventuelles dégradations. La comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie permet de déterminer les responsabilités de chaque partie.

Un état des lieux de sortie est considéré comme conforme à l'état des lieux d'entrée lorsque les descriptions du logement à l'entrée et à la sortie correspondent. Dans ce cas, le propriétaire doit restituer le dépôt de garantie au locataire dans un délai d'un mois, sous peine de pénalités.

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Les différents contrats de location meublée

La loi ALUR, entrée en vigueur le 27 mars 2014, a diversifié les types de baux meublés, distinguant ceux qui constituent la résidence principale du locataire et ceux qui ne le sont pas.

Location meublée - résidence principale

Lorsque le logement meublé constitue la résidence principale du locataire, la durée du bail est d'au moins un an, sauf pour les baux étudiants. La location meublée fait l'objet d'une tacite reconduction pour un an, sauf en cas de congé donné par le locataire ou le propriétaire. Le congé du bailleur ne peut intervenir que pour la vente du logement, la reprise ou un motif légitime et sérieux, avec un préavis de trois mois minimum. Le locataire doit signifier son congé au moins un mois avant.

Location meublée - court séjour / résidence secondaire

En principe, l'autonomie des parties prédomine quant à la durée, les conditions de préavis, les droits et obligations de chaque partie, les conditions de paiement du loyer et des charges, et le dépôt de garantie. Néanmoins, un diagnostic technique doit être annexé au bail, ainsi que le montant du dépôt de garantie, le mode et le délai de restitution.

Locations saisonnières

Les locations de vacances ou baux saisonniers sont soumis au Code civil et au Code du tourisme. Ce type de location est réservé aux bailleurs et locataires souhaitant conclure un contrat pour un logement qui ne deviendra pas la résidence principale du locataire.

Bail meublé étudiant

La loi du 18 janvier 2005 a adapté les locations meublées aux étudiants. Le bail meublé étudiant est un bail locatif meublé conclu pour une durée inférieure au minimum légal, bénéficiant uniquement aux étudiants. Si tous les locataires sont étudiants, le bailleur peut consentir un bail de logement meublé d'une durée de 9 mois au lieu de 12 mois. Le locataire peut donner congé à tout moment sous réserve de respecter le préavis d'un mois. Le bailleur peut réclamer une garantie pour se prémunir contre tout risque d'impayés. Le bail meublé étudiant ne fait pas l'objet d'un renouvellement ni d'une tacite reconduction et prend fin à l'arrivée du terme sans nécessiter l'envoi d'un congé par l'une des parties.

Bail mobilité

La loi Elan de 2018 a introduit un nouveau bail de location meublée dit "bail mobilité". Ce bail bénéficie uniquement aux locataires en formation professionnelle, études supérieures, contrat d'apprentissage, stage, engagement volontaire dans le cadre d'un service public, mutation professionnelle ou mission temporaire dans le cadre de l'activité professionnelle. Le bail mobilité est conclu pour une durée minimum d'un mois et maximum de dix mois. Il est non reconductible et non renouvelable.

Nouveautés législatives en matière de location meublée

Plusieurs lois, dont les lois Duflot, Pinel et Macron, ont modifié le cadre légal des contrats de location. La loi ALUR du 24 mars 2014 a profondément modifié les règles applicables en matière de location.

Définition de la location meublée selon la loi ALUR

L'article 25-4 de la loi ALUR définit la location meublée comme un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.

Modifications apportées par la loi MACRON

La loi du 6 août 2015 a introduit les modifications suivantes concernant les contrats de location meublée :

État des lieux d'entrée : Possibilité pour le locataire de demander un complément à l'état des lieux.
Colocation : Les locations faites à des personnes mariées ou pacsées ne sont pas considérées comme des colocations.
Mentions obligatoires : Application aux meublés de l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989.
Notification du congé : Alignement avec les dispositions des locations vides concernant la remise du congé par le locataire ou le bailleur en main propre contre récépissé ou émargement.
Hausse du loyer et ajustement : La hausse du loyer convenue entre les parties, ou fixée judiciairement, s'applique au contrat renouvelé. Si la hausse est supérieure à 10 %, elle s'applique par tiers annuel au contrat renouvelé et lors des renouvellements ultérieurs.
Liste des clauses abusives : Application de l'article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (ALUR).
Liste des éléments minimums : Le mobilier minimum est fixé par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015, entré en vigueur le 1er septembre 2015.

Équipement minimum dans les locations meublées

Depuis le 1er septembre 2015, le mobilier d'un logement meublé doit comporter au minimum les éléments suivants :

Literie comprenant couette ou couverture
Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher
Plaques de cuisson
Four ou four à micro-ondes
Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à - 6 °C
Vaisselle nécessaire à la prise des repas
Ustensiles de cuisine
Table et sièges
Étagères de rangement
Luminaires
Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement

L'état contradictoire de tous ces éléments doit être annexé au bail.

Sous-location d'un logement meublé

Sous certaines conditions et selon la nature du contrat de location, le locataire peut sous-louer son logement. Si aucune clause ne l'interdit, la sous-location est libre. La durée de la sous-location ne peut excéder la durée de la location principale et le montant du loyer ne peut excéder celui de la location principale. Depuis le 27 mars 2014, l'accord express du bailleur est requis. Le locataire doit remettre au sous-locataire l'autorisation écrite du bailleur ainsi que la copie du bail principal. Si le contrat de bail principal est résilié, le sous-locataire n'a aucun droit à l'encontre du bailleur. Le locataire principal peut résilier unilatéralement le contrat de sous-location sans avoir besoin de l'accord du bailleur.

Contrat de location mixte

Le contrat de location mixte est un contrat par lequel le bailleur loue un bien à usage d'habitation et à usage professionnel au locataire.

L'état des lieux du contrat de location mixte

Un état des lieux doit être établi lors de la possession et de la restitution des locaux par le locataire. Il est fait soit de manière contradictoire et à l'amiable par le bailleur et le locataire, soit par un huissier de justice à l'initiative du bailleur ou du locataire. Dans ce dernier cas, les frais sont partagés par moitié entre le locataire et le bailleur. Cet état des lieux doit être joint au contrat de location. En l'absence d'état des lieux d'entrée, le juge présumera que le locataire a reçu les locaux en bon état de réparations locatives. Pour les baux antérieurs au 20 juin 2014, l'état des lieux n'est obligatoire lors de la restitution que si un état de lieux a été établi lors de la possession.

La sous-location du contrat de location mixte

Sauf clause contraire, le locataire a la possibilité de sous-louer ou de céder librement son bail, à condition que cela soit signifié au bailleur. Le contrat de bail peut prévoir une toute autre forme d'agrément. Le locataire principal reste cependant toujours responsable envers le bailleur de l’inexécution du bail.

Fin de bail du contrat de location mixte

Le locataire peut quitter le local avec un préavis de six mois, notifié au bailleur par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d'huissier. Le bailleur ne peut mettre fin au contrat qu'à son expiration. Les deux parties peuvent ne pas renouveler le contrat à son expiration, en avertissant l'autre partie six mois à l'avance sans justification particulière ou contrepartie financière.

Obligations du locataire d'un bail commercial

Outre les obligations générales qui imposent le respect de la destination du local, le paiement des charges et le règlement de copropriété, d'autres obligations pèsent sur le locataire. Il est tenu aux réparations d'entretien autres que celles incombant au bailleur. Il est aussi possible de mettre à la charge du locataire la souscription d'une assurance. Le bailleur peut également interdire la sous-location et la location-gérance du local qu'il loue.

États des lieux d'un bail commercial

Un état des lieux doit être effectué lorsque le locataire investit les lieux et lorsqu'il les quitte. Il existe deux façons de procéder :

De manière contradictoire et à l'amiable entre le bailleur et le locataire
Via un huissier de justice, à la demande d'une des parties. Dans ce cas, les frais seront divisés entre les parties.

Contrairement aux autres baux, il n'y a pas de présomption de bon état. Le local n'est pas présumé être en bon état de réparations locatives lorsqu'un état des lieux n'a pas été établi. Le contrat de location de local commercial doit contenir l'état des lieux.

Clause de garnissage

La clause de garnissage est une garantie dans le contrat de bail commercial (dit 3-6-9). Le bailleur impose au locataire d'avoir toujours un local garni en marchandises, dans un but de garantie en cas de défaut de paiement du loyer ou de l'exécution des conditions du bail.

Travaux dans un bail commercial

En ce qui concerne les travaux sur le local de commerce, il existe trois possibilités :

Le bailleur a effectué des travaux au cours des 3 années précédentes
Le bailleur n'a pas réalisé de travaux au cours des 3 dernières années
Le bailleur envisage d’effectuer des travaux au cours des 3 prochaines années

Une clause qui donne une grande liberté au bailleur en matière de travaux peut être jointe au contrat de bail. Même lorsque les réparations dureraient plus de quarante jours, le locataire ne pourra aspirer à une quelconque indemnité ou diminution de loyer.

Clauses abusives dans un contrat de location

Une clause abusive crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat. Les clauses abusives dans le contrat de location vide seront réputées non écrites et n'auront par conséquent aucun effet.

Clauses abusives qui réduisent la liberté du locataire

Le bailleur ne peut imposer certaines clauses au locataire, telles que l'obligation de souscrire à une assurance dans l'entreprise qu'il aura choisie, ou la possibilité de prélever directement les loyers sur le salaire du locataire. Il n'est pas non plus possible d'interdire au locataire de fumer dans le logement loué. La clause prévoyant le renouvellement par tacite reconduction du contrat de location vide ne peut être d’une durée inférieure à 3 ans.

Clauses abusives qui imposent des frais supplémentaires

Depuis la loi du 24 mars 2014, la clause pénale prévoyant des pénalités de retard applicable automatiquement en cas de non-respect des obligations contractuelles est abusive. De même, les clauses imposant au locataire des frais de relance ou d'expédition des quittances de loyer sont abusives. La clause prévoyant des frais imputables au locataire pour l'état des lieux de sortie est également abusive, sauf si l'état des lieux de sortie est effectué par un huissier de justice, auquel cas le locataire sera redevable de la moitié des frais d'huissier, tout comme le bailleur.

Clauses abusives qui limitent la jouissance du logement

Pour les contrats de location vide conclus après le 27 mars 2014, une clause qui interdit au locataire d’exiger une indemnité au bailleur à cause de travaux dont la durée est supérieure à 21 jours est abusive. De même, la clause prévoyant qu'en cas de vente ou location du logement, le locataire doit permettre la visite du bien les jours fériés ou plus de 2 heures par jour est abusive. Le bailleur ne peut pas non plus interdire au locataire de détenir un animal domestique (sauf animal dangereux) ou d'héberger des tiers.

Clauses abusives qui facilitent la résiliation du bail

Une clause résolutoire au contrat de location vide pour d'autres motifs que ceux prévus par la loi est abusive. La clause résolutoire n'est donc possible qu'en cas de non-paiement des loyers/charges, non-délivrance de l'attestation d'assurance ou troubles de jouissance. De même, une clause qui permet au bailleur de résilier le contrat de location vide par simple ordonnance de référé est abusive car le locataire ne pourra pas contester la résiliation.

Cession de droit au bail

Lorsqu'un commerçant loue une enseigne commerciale, il établit un bail avec le propriétaire du local. En contrepartie du paiement d’un loyer, il a le droit de réaliser son commerce sur les lieux, disposant ainsi d’un fonds de commerce. Ce qui va également lui conférer ce que l’on appelle droit au bail, qui fait partie intégrante de son fonds de commerce. Durant son existence, le commerçant peut se lancer dans la vente de son droit au bail, cédant ce droit à un autre commerçant qui va occuper le local et utiliser son fonds de commerce. Le nouveau commerçant s’assure ainsi de l’exploitation du fonds de commerce sans avoir à établir un nouveau contrat de bail avec le loueur.

Définition du droit au bail

Lorsqu’un locataire met en vente son bail commercial, le nouveau locataire fait l’acquisition de son droit au bail. Dès lors que le nouveau locataire s’acquitte de la somme convenue pour l’achat du droit au bail, le contrat de bail commercial lui est transmis. Il n’y aura pas d’établissement de nouveau contrat. Le nouveau locataire jouira des conditions du bail commercial de l’ancien locataire sur la période de location qui reste à couvrir. Ainsi, le nouveau locataire va bénéficier du fonds de commerce comprenant :

Le local de commerce qui est mis en location,
La possibilité de renouveler les termes du contrat.

En acquérant le droit au bail, le nouveau locataire accepte le contenu du contrat de bail et les conditions qui y sont incluses. Cependant, les passifs de l’ancien locataire comme les dettes et autres contrats avec les fournisseurs ne lui appartiennent pas. La cession du droit au bail permet à l’ancien locataire de transférer les obligations liées au contrat de bail, au nouveau locataire. Ses obligations concernent seulement le contenu du contrat de bail et vis-à-vis du bailleur. De ce fait, comme obligations, il devra :

S’acquitter du loyer selon le montant, la périodicité et la modalité de paiement qui sont convenus dans le contrat de bail commercial,
N’exercer que l’activité commerciale qui a été convenue dans le contrat,
Appliquer toutes les autres conditions qui ont été inscrites et validées dans le contrat.

Fonds de commerce et droit au bail : les différences

En faisant l’achat d’un fonds de commerce, le cessionnaire fait l’acquisition de plusieurs éléments, incluant le droit au bail, la clientèle de l’ancien locataire, les matériels et équipements. Le droit au bail est inclus dans le fonds de commerce. La valeur de ce dernier est bien plus importante que le droit au bail. La cession du fonds de commerce est entièrement libre, tandis que le bailleur peut ne pas accepter les conditions de la vente du droit au bail. Selon le Code du commerce dans son article L145-16, le bailleur et le locataire n’ont pas le droit d’inclure dans le bail commercial une clause permettant l’interdiction de la vente du droit au bail. Toutefois, des conditions peuvent être mises en avant, comme l'interdiction de céder le droit au bail si le fonds de commerce n’a pas été entièrement vendu.

Interdiction de la cession du droit au bail

En principe, le Code du commerce ne permet pas l’interdiction de la cession du droit au bail. Toutefois, dans les clauses du contrat de bail commercial, il est possible que le bailleur et le locataire conviennent de quelques conditions. En effet, les deux parties peuvent mentionner un point qui interdit la vente du droit au bail sans le fonds de commerce. Par ailleurs, si le locataire prend sa retraite ou est dans un état d’invalidité, le bailleur ne peut pas interdire la cession du bail seul, sous certaines conditions.

Mentions du contrat pouvant limiter la cession du droit au bail

Il est possible de limiter la cession du droit au bail, mais cela ne veut pas dire qu’on l’interdit. Les clauses suivantes peuvent permettre sa restriction.

Les clauses d’agrément : L’ancien locataire doit avoir l’accord du bailleur pour pouvoir procéder à la cession du droit au bail.
La clause demandant des précisions sur le futur locataire : L’ancien locataire est dans l’obligation de mettre au courant le bailleur de la procédure de cession de bail et de l’informer concernant l’identité du locataire repreneur.
Les clauses qui restreignent le choix du cessionnaire : D’après le Code du commerce, la cession du droit au bail ne peut se faire qu’au cessionnaire qui fait l’acquisition du fonds de commerce exploité par l’ancien locataire, ou au cessionnaire qui a une activité commerciale identique à celle du cédant.
Les clauses qui limitent les activités qu’on peut réaliser dans le local : Il est possible que le cédant propose son fonds de commerce et son droit au bail à un cessionnaire qui n’a pas les mêmes activités que les siennes.
La clause sur le droit de préemption du propriétaire : Dans les clauses du contrat de bail, il est également possible que le propriétaire bailleur demande un droit de préemption.

Démarche de cession de droit au bail

Avant de procéder à la cession du droit au bail, il est important de prendre en compte les quelques étapes qui suivent :

Étape 1 : Mise en place du contrat pour la vente du droit au bail.
Étape 2 : Réalisation d’un état des lieux.
Étape 3 : Mettre au courant le propriétaire du local.
Étape 4 : Publication de la vente du droit au bail.

Le calcul de la valeur du droit au bail

Pour faire le calcul du droit au bail, on procède généralement à la méthode de l’économie de loyer.

Comment ouvrir une société de commerce ?

Comme tous les types d’entreprises, ouvrir un commerce reprend les mêmes démarches que la création d’une entreprise classique :

Trouver une idée de concept qui marche pour votre projet,
Réaliser une étude de marché et établir votre business plan,
Rechercher un financement pour votre projet,
Choisir la bonne forme juridique,
Rédiger les statuts de l’entreprise (pour les entreprises commerciales),
Déposer le capital social sur le compte propre à l’entreprise,
Faire une annonce légale dans un journal d’annonce légale (JAL),
Immatriculer l’entreprise sur le site de l’INPI,
Demander un numéro SIRET.

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L'état des lieux : Définition, importance et implications contractuelles