Modèle de Contrat de Bail à Ferme : Guide Complet et Détails Essentiels

par | Feb 21, 2026 | Blog

Introduction

Le bail à ferme est un contrat par lequel un propriétaire (le bailleur) met à disposition d'un exploitant agricole (le preneur ou fermier) un bien rural (terres, bâtiments agricoles) en contrepartie d'un loyer, appelé fermage. Ce type de contrat est strictement encadré par le Code Rural et de la pêche maritime, notamment par les articles L. 411-1 et suivants, afin de protéger les intérêts des deux parties et de favoriser une exploitation agricole durable. Le présent article vise à détailler les clauses essentielles et les conditions générales d'un modèle de contrat de bail à ferme, en s'appuyant sur les dispositions légales en vigueur.

Établissement et Cadre Juridique

Le contrat de bail à ferme est établi entre le bailleur et le preneur, et est soumis au régime des lois en vigueur sur le statut du fermage, conformément à l'article L. 411-1 du Code Rural et de la pêche maritime. Il est essentiel que les deux parties comprennent leurs droits et obligations respectifs.

État des Lieux

Un état des lieux est crucial pour définir l'état initial du bien loué. Passé un délai fixé (généralement à la signature du bail), l’une des parties peut établir unilatéralement un état des lieux et le notifier à l’autre par lettre recommandée avec avis de réception. La partie notifiée dispose alors de deux mois pour faire des observations ou accepter le projet. Le silence gardé à l'expiration de ce délai vaut accord.

Durée et Renouvellement du Bail

La durée du bail à ferme est généralement de neuf ans minimum. Le propriétaire qui souhaite s’opposer au renouvellement doit notifier un congé au preneur 18 mois avant l’expiration du bail, par acte d’huissier. Ce congé doit répondre aux conditions de fond et de forme des articles L. 411-47 et L. 411-59 du Code Rural et de la pêche maritime, et mentionner expressément les motifs de non-renouvellement.

Contrôle des Structures et Autorisation d'Exploiter

Conformément au contrôle des structures et notamment à l’article L. 331-2, si le preneur est tenu d’obtenir une autorisation d’exploiter, le bail est conclu sous la condition suspensive de l’octroi de cette autorisation.

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Décès du Preneur

Selon l’article L. 411-34 du Code Rural et de la pêche maritime, en cas de décès du preneur, le bail continue au profit de son conjoint, de ses ascendants et descendants participants à l’exploitation ou ayant participé au cours des cinq années antérieures au décès.

Fermage : Montant et Révision

Le montant du fermage est déterminé chaque année en tenant compte de la variation de l’indice national des fermages.

Obligations du Preneur

Le preneur a plusieurs obligations essentielles :

  1. Exploitation du Bien en Bon Fermier : Le preneur doit jouir du bien loué en fermier soigneux et de bonne foi, et comme un bon et diligent père de famille. Il doit entretenir les terres en temps et saisons convenables de manière à ne pas les détériorer ni les épuiser et à les rendre à la fin du bail en bon état de culture.
  2. Entretien : Le preneur doit entretenir en bon état les bâtiments, cours, jardins, haies et clôtures naturelles, ruisseaux d’arrosage et fossés d’assainissement, abreuvoirs et chemins utiles à l’exploitation.
  3. Assurance : Le preneur doit assurer à ses frais son mobilier, ses instruments, ses récoltes et son bétail contre le risque incendie.
  4. Impôts et Taxes : Sauf convention contraire, le preneur rembourse au bailleur les impôts et taxes afférents aux biens loués dans les proportions définies par les articles L. 415-3 alinéa 3 et L. 415-4 du Code Rural et de la pêche maritime.
  5. Affouage : L’affouage du preneur est limité au feuillerin d’usage (tonte des haies ou taille des arbres).

Obligations du Bailleur

  1. Grosses Réparations : Les grosses réparations sont à la charge exclusive du bailleur.

Améliorations du Fonds Loué

Le fermier peut, dans les conditions prévues par les articles L. 411-28 et L. 411-73 du Code Rural et de la pêche maritime, effectuer des améliorations sur le fonds loué. Sont assimilées aux améliorations les réparations nécessaires à la conservation d’un bâtiment indispensable pour assurer l’exploitation du bien loué ou l’habitation du preneur, effectuées avec l’accord du bailleur par le preneur et excédant les obligations légales de ce dernier.

Dispositions Spécifiques

  1. Information sur les Risques : Si les biens sont situés en zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques ou de prévention des risques naturels prévisibles, dans une zone de sismicité ou dans une zone à risque de pollution des sols, le bailleur doit en informer le preneur, conformément aux articles L. 125-5 et L. 125-7 du Code de l’environnement.

Clauses Essentielles à Inclure dans un Contrat de Bail à Ferme

Pour assurer la validité et l'efficacité d'un contrat de bail à ferme, certaines clauses doivent être incluses de manière explicite et précise. Ces clauses permettent de définir clairement les droits et obligations de chaque partie, et de prévenir les litiges potentiels.

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Identification des Parties

La première clause essentielle est l'identification complète des parties contractantes. Cela inclut :

  • Pour le Bailleur (Propriétaire) : Nom et prénom, adresse du domicile, date et lieu de naissance, et sa qualité de propriétaire du bien. Si le bailleur est une personne morale (société, association), il faut indiquer sa dénomination sociale, son siège social, et le nom et la qualité de son représentant légal.
  • Pour le Preneur (Fermier) : Nom et prénom, adresse du domicile, date et lieu de naissance, et sa qualité d'exploitant agricole. Si le preneur est une personne morale, les mêmes informations que pour le bailleur doivent être fournies.

Désignation des Biens Loués

Une description détaillée et précise des biens loués est cruciale. Cette clause doit inclure :

  • Nature des Biens : Terres agricoles, bâtiments d'exploitation (étables, granges, hangars), bâtiments d'habitation, etc.
  • Superficie : La superficie exacte de chaque parcelle de terre, exprimée en hectares, ares et centiares.
  • Références Cadastrales : Les numéros de parcelles cadastrales, la section cadastrale, et la commune où sont situés les biens.
  • Adresse : L'adresse complète des biens loués, si elle est différente du domicile du bailleur.
  • État des Biens : Une description sommaire de l'état des biens au moment de la conclusion du bail, en renvoyant à l'état des lieux qui sera établi ultérieurement.

Durée du Bail

La durée du bail est une mention obligatoire. Elle doit être d'au moins neuf ans, conformément à l'article L. 411-4 du Code Rural et de la pêche maritime. La clause doit préciser :

  • Date de Début du Bail : La date à partir de laquelle le preneur a le droit d'exploiter les biens.
  • Date d'Expiration du Bail : La date à laquelle le bail prendra fin, en tenant compte de la durée minimale de neuf ans.
  • Modalités de Renouvellement : Les conditions dans lesquelles le bail peut être renouvelé, tacitement ou par acte exprès. Il est important de rappeler que le bail se renouvelle par tacite reconduction pour une nouvelle période de neuf ans, sauf si l'une des parties donne congé dans les formes et délais prescrits par la loi.

Montant du Fermage et Modalités de Paiement

Le fermage est le loyer versé par le preneur en contrepartie de la mise à disposition des biens. La clause relative au fermage doit préciser :

  • Montant Annuel du Fermage : Le montant exact du fermage, exprimé en euros.
  • Indice de Référence : L'indice national des fermages publié chaque année par le Ministère de l'Agriculture, qui sert de base à la révision annuelle du fermage. La clause doit préciser que le fermage sera révisé chaque année en fonction de la variation de cet indice.
  • Modalités de Paiement : La fréquence des paiements (annuelle, semestrielle, trimestrielle), les dates d'échéance, et le mode de paiement (chèque, virement bancaire, espèces).
  • Clause de Révision : La possibilité de réviser le fermage en cas de modification notable des conditions économiques ou des caractéristiques des biens loués, conformément à l'article L. 411-13 du Code Rural et de la pêche maritime.

Destination des Biens Loués

La clause de destination précise l'usage auquel les biens sont destinés. En général, il s'agit d'une exploitation agricole. La clause doit indiquer :

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  • Type d'Exploitation : Culture, élevage, polyculture-élevage, etc.
  • Obligation d'Exploiter : L'obligation pour le preneur d'exploiter les biens conformément aux usages locaux et aux règles de l'art, en bon père de famille.
  • Interdiction de Changer la Destination : L'interdiction de changer la destination des biens sans l'accord préalable et écrit du bailleur.

Obligations du Bailleur

Cette clause rappelle les principales obligations du bailleur, notamment :

  • Délivrance des Biens : L'obligation de mettre à disposition du preneur les biens loués en bon état de réparation de toute espèce, conformément à l'article 1720 du Code Civil.
  • Garantie contre les Vices Cachés : La garantie contre les vices cachés qui pourraient empêcher ou diminuer l'usage des biens loués.
  • Grosses Réparations : L'obligation de prendre en charge les grosses réparations définies par l'article 606 du Code Civil (murs, toitures, charpentes, etc.).

Obligations du Preneur

Cette clause détaille les obligations du preneur, notamment :

  • Paiement du Fermage : L'obligation de payer le fermage aux échéances convenues.
  • Exploitation en Bon Fermier : L'obligation d'exploiter les biens en bon fermier, conformément aux usages locaux et aux règles de l'art.
  • Entretien Courant : L'obligation d'effectuer les réparations d'entretien courant, telles que définies par l'article 1754 du Code Civil.
  • Assurance : L'obligation d'assurer les biens loués contre les risques d'incendie, de tempête, et autres risques courants.
  • Information du Bailleur : L'obligation d'informer le bailleur de tout événement susceptible de porter atteinte aux biens loués (inondation, incendie, etc.).

Clause Résolutoire

La clause résolutoire prévoit la résiliation automatique du bail en cas de manquement grave du preneur à ses obligations, notamment :

  • Défaut de Paiement du Fermage : Le non-paiement du fermage aux échéances convenues.
  • Exploitation Non Conforme : Une exploitation des biens non conforme aux usages locaux et aux règles de l'art, ou contraire à la destination prévue dans le bail.
  • Cession ou Sous-Location Non Autorisée : La cession ou sous-location des biens loués sans l'accord préalable et écrit du bailleur.

La clause doit préciser que la résiliation du bail ne pourra intervenir qu'après une mise en demeure restée infructueuse pendant un délai déterminé (généralement un mois).

Clause de Conciliation

En cas de litige entre les parties, il est utile de prévoir une clause de conciliation, qui prévoit une tentative de règlement amiable du différend avant toute action judiciaire. Cette clause peut prévoir le recours à un conciliateur de justice ou à un médiateur.

État des Lieux

La clause relative à l'état des lieux précise les modalités d'établissement de l'état des lieux, qui doit être réalisé contradictoirement entre les parties, lors de la prise de possession des biens par le preneur, et lors de leur restitution au bailleur à la fin du bail. L'état des lieux doit être annexé au contrat de bail.

Droit de Chasse

Il est important de préciser si le droit de chasse est inclus ou exclu du bail. Si le droit de chasse est inclus, le preneur pourra exercer la chasse sur les terres louées, dans le respect de la réglementation en vigueur. Si le droit de chasse est exclu, le bailleur conserve le droit de chasser sur les terres louées, ou de le céder à un tiers.

Servitudes

Il est nécessaire de mentionner les servitudes éventuelles qui grèvent les biens loués (droit de passage, servitude de puisage, etc.).

Déclaration de Risques

Si les biens sont situés dans une zone à risques (zone inondable, zone sismique, etc.), le bailleur doit en informer le preneur, conformément à l'article L. 125-5 du Code de l'environnement.

Élection de Domicile

Les parties doivent élire domicile dans une commune déterminée, où seront notifiés tous les actes relatifs au bail.

Frais

Il est important de préciser qui supportera les frais de rédaction du bail (généralement partagés entre les parties).

Annexes

Il est conseillé d'annexer au contrat de bail les documents suivants :

  • Plan des Biens Loués : Un plan cadastral permettant de localiser précisément les biens loués.
  • État des Lieux : L'état des lieux contradictoire établi lors de la prise de possession des biens par le preneur.
  • Diagnostic Technique : Le cas échéant, les diagnostics techniques obligatoires (amiante, plomb, termites, etc.).

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