L'achat en démembrement de propriété est une stratégie d'investissement immobilier qui gagne en popularité. Cette opération juridique complexe permet de diviser les droits attachés à un bien immobilier entre deux parties distinctes : l'usufruitier et le nu-propriétaire. Comprendre les tenants et aboutissants de ce mécanisme est essentiel avant de se lancer.
Définition du Démembrement de Propriété
L’achat en démembrement de propriété est une opération juridique permettant de diviser les droits attachés à un bien entre deux parties : l’usufruitier et le nu-propriétaire. Le démembrement de propriété résulte d’un procédé patrimonial et juridique qui permet de scinder en deux un bien immobilier : le droit d’usufruit et le droit de nue-propriété. Le démembrement est un mécanisme juridique qui s’applique sur les droits de propriété. Il y a démembrement lorsque les trois attributs de la propriété (droit d’utiliser le bien, droit d’en disposer et droit d’en percevoir les fruits) ne sont pas réunis entre les mains de la même personne.
Quand parle-t-on de bien démembré ? On parle de démembrement de propriété lorsque les trois éléments constitutifs de la propriété d’un bien immobilier (l’usus, le fructus et l’abusus) sont divisés entre plusieurs parties.
Pour rappel :
- L’usus désigne le droit d’user du bien ;
- Le fructus désigne le droit de récolter les fruits du bien ;
- L’abusus désigne le droit de vendre, de donner ou de léguer le bien.
Il s’oppose en ce sens à la pleine propriété, lorsqu’une seule et même personne détient l’ensemble de ces droits sur un appartement ou une maison.
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Rôles et Responsabilités
De manière générale, la propriété est divisée entre :
L’usufruitier qui détient l’usufruit, soit l’usus et le fructus d’un bien. Il peut à ce titre l’occuper ou percevoir les loyers issus de sa location, mais doit également en assumer les charges courantes. L’usufruitier, de manière générale, a le droit de jouir du bien. Concrètement, il peut occuper le bien ou le mettre en location pour percevoir des revenus. En contrepartie de la jouissance du logement, les parents usufruitiers sont tenus de régler les frais et charges. Il s’agit par exemple de la taxe foncière et des charges d’entretien. L’usufruitier (le donateur) peut habiter ou percevoir les loyers du bien.
Le nu-propriétaire qui détient la nu-propriété, soit l’abusus d’un bien. En étant le détenteur légal de l’habitation, le nu-propriétaire peut décider de vendre, céder ou léguer son patrimoine immobilier. En contrepartie, c’est à lui que revient la prise en charge des gros travaux. Les enfants nus-propriétaires, comme dans tout démembrement de propriété, possèdent les murs du bien mais n’ont pas le droit de l’occuper ni de le louer.
Les droits démembrés sont indépendants l’un de l’autre, mais ni l’usufruitier, ni le nu-propriétaire ne peuvent procéder seuls à la vente du bien démembré.
Durée du Démembrement
Un démembrement de propriété peut intervenir de façon temporaire ou en viager. En ce que le démembrement est temporaire, il prend fin à l’expiration du délai prévu dans l’acte ou, à défaut, au décès de l’usufruitier (article 617 du Code civil).
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Dans le cadre d’un démembrement temporaire, la division du patrimoine entre nu-propriétaire et usufruitier est limitée dans le temps. Au terme de cette période, la restitution de la pleine propriété revient de droit au nu-propriétaire. Démembrement temporaire où la durée du démembrement est fixée à l’avance, lors de l’acquisition de la nue-propriété généralement pour une durée comprise entre 10 et 30 ans ou à la mort de l’usufruitier originel (en cas de cession de l’usufruit). Pour l’achat immobilier en démembrement, il s’agira principalement de démembrement temporaire pour offrir une meilleure visibilité à l’acheteur nu propriétaire.
Le démembrement en viager court lui jusqu’au décès de l’usufruitier. La restitution de la pleine propriété au nu-propriétaire intervient alors au moment de la disparition de l’autre partie. Démembrement viager c’est-à-dire que la mort de l’usufruitier marque le retour de l’usufruit dans le patrimoine du nu-propriétaire. Le démembrement prend fin au décès de l’usufruitier : à ce moment, le nu-propriétaire devient l’unique propriétaire du bien sans droits de succession à payer. Il peut alors l’occuper, le louer ou encore le vendre. On dit alors qu’il y a remembrement de la propriété.
Bon à savoir : en cas de décès du nu-propriétaire, la nue-propriété revient aux héritiers à hauteur de sa valeur seule. Le patrimoine entre alors dans la succession, imputé de la valeur de l’usufruit.
Types d'Achat en Démembrement
Il existe plusieurs configurations d'achat en démembrement, chacune répondant à des objectifs spécifiques.
Achat en Démembrement Simple
Dans le cadre d’un achat en démembrement simple, la propriété du bien est répartie entre le nu-propriétaire et l’usufruitier. Le démembrement simple intervient souvent dans un cadre familial, généralement entre les parents (usufruitiers) et leurs enfants (nus-propriétaires). Ces derniers hériteront alors de la pleine propriété de la maison ou de l’appartement après le décès de leurs deux parents. Dans le cadre d’un investissement en famille, les enfants achètent la nue-propriété du bien immobilier tandis que les parents en acquièrent l’usufruit. Cela permet aux enfants de devenir propriétaires à moindre coût.
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Achat en Démembrement Croisé
En cas de démembrement croisé, les acheteurs se divisent à la fois l’usufruit et la nue-propriété. L’achat en démembrement croisé : les acquéreurs se partagent à la fois l’usufruit et la nue-propriété. Le démembrement croisé, utilisé par les couples qui acquièrent mutuellement des parts d’usufruit et de nue-propriété.
Ce type d’investissement permet notamment à des couples non mariés ou des familles recomposées de sécuriser leur(s) descendant(s). En démembrement croisé, le décès d'un des acquéreurs restitue automatiquement la pleine propriété à l’autre acheteur. À la mort de ce dernier, la pleine propriété est transférée aux héritiers.
Bon à savoir : l’achat en démembrement croisé peut également intervenir dans le cadre d’une Société Civile Immobilière (SCI).
Investissement en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier)
Enfin, l’achat en nue-propriété peut servir à acquérir des parts dans une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI). Dans un premier temps, cet investissement stratégique offre aux détenteurs d’une part de SCPI de réduire leur assiette fiscale, avant de bénéficier d’un complément de revenus lors de la restitution de la pleine propriété.
Avantages de l'Achat en Démembrement
L'achat en démembrement présente des avantages significatifs, en particulier sur le plan fiscal. Un achat en démembrement de propriété offre plusieurs avantages :
Une défiscalisation avantageuse : déduction des intérêts d’emprunt sur les revenus fonciers (futurs et présents) jusqu’à 15,5 % sur les contributions sociales (hors plafond global des niches fiscales fixé à 10 000 €/an) et 45 % sur l'impôt sur le revenu. Ainsi, un achat en démembrement n’est pas pris en compte pour le calcul de l’IFI. L’administration fiscale pratique elle aussi une décote sur la valeur vénale du bien pour tenir compte du démembrement dont les règles de calcul sont énoncées à l’article 669 du CGI. De plus, les nus-propriétaires ne sont pas soumis à l’IFI (Impôt sur la fortune immobilière) ni à l’impôt sur les revenus fonciers.
Une exonération d’impôts conséquente : aucune fiscalité supplémentaire pour l’acquéreur, que ce soit sur la taxe foncière, les prélèvements sociaux, l’impôt sur le revenu et l’impôt sur la fortune immobilière.
Un prix d’achat attractif : 30 % à 50 % de réduction sur le prix de base afin de compenser la cession temporaire de l’usufruit. En ce que la nue-propriété empêche la perception de loyers, l’achat en démembrement implique inévitablement la pratique d’une décote sur la valeur vénale du bien en pleine propriété. Acquérir un bien immobilier en démembrement avec ses parents, et investir en nue-propriété de manière plus générale, permet de se constituer un patrimoine immobilier à moindre coût. En effet, vous achetez uniquement la nue-propriété du bien tandis que vos parents investissent dans l’usufruit.
Une transmission facilitée du patrimoine immobilier : démarches administratives simplifiées et moins onéreuses, exonération de droits de succession, abattements sur les droits de donation dans le cadre d’une transmission parents/enfants, etc. Il est possible de donner, par parent et par enfant, la somme de 100 000 € tous les 15 ans (depuis le 31 juillet 2012), sans avoir à acquitter de droits de donation. les droits de donation sont réduits car ils ne sont pas calculés sur la valeur totale du bien mais sur la seule nue-propriété. Cela permet aux parents d’anticiper la transmission de leur patrimoine tout en conservant la jouissance du bien. Un des avantages principaux procurés par ce mécanisme consiste à payer moins de droits de donation. De plus, l’abattement de 100 000 € par parent et par enfant renouvelable tous les 15 ans est disponible. Cela signifie que chaque parent peut transmettre 100 000 € à chacun de ses enfants sans que ces derniers n’aient de droits de donation à payer.
Avantages dans un Contexte Familial
Dans le cadre d’un investissement en famille, les enfants achètent la nue-propriété du bien immobilier tandis que les parents en acquièrent l’usufruit. Cela permet aux enfants de devenir propriétaires à moindre coût. S’il y a plusieurs enfants nus-propriétaires, il héritent de la pleine propriété d’un bien indivis au décès des parents usufruitiers. La clause d’usufruit successif entre en jeu lorsqu’un des parents usufruitiers décède. Ici, l’achat en démembrement familial s’avère plus avantageux que la donation de nue-propriété avec réserve d’usufruit. En effet, dans le cadre de cette dernière, la clause d’usufruit successif entraîne un recalcul des droits de donation.
Inconvénients et Limites
L’acquisition en démembrement de propriété implique un investissement autofinancé, le nu-propriétaire ne percevant aucun revenu locatif. Outre ces avantages, l’achat immobilier en démembrement n’a pas que des avantages.
Flux de trésorerie : En effet, habituellement, un investissement locatif tire sa force de sa faculté à rembourser les mensualités d’un prêt immobilier avec les loyers perçus (on parle d’investissement autofinancé). En nue-propriété, vous ne percevez aucun loyer. En effet, le nu-propriétaire perd une source de cashflow non négligeable pour la viabilité de son investissement.
Difficulté d'accès : Par conséquent, l’achat en démembrement est accessible à une catégorie d’acheteurs réduite. Il concerne principalement les personnes situées dans les tranches supérieures de l’impôt sur le revenu et soumises à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière).
Offre limitée : En premier lieu, vous serez confronté à une offre relativement faible de bien à vendre en nue-propriété. S’il peut y avoir pléthore d’offres immobilière en pleine propriété, les offres en nue-propriété se font rares.
Obligations du Nu-Propriétaire : Toutefois, le principal inconvénient se trouve du côté du nu-propriétaire. Ce dernier est soumis à plusieurs obligations envers le bien. Les réparations importantes (structure, toiture…) sont à sa charge. Sur le volet des obligations, le nu-propriétaire est tenu de conserver le bien immobilier en l’état en réalisant tous les travaux de conservation nécessaires c’est-à-dire ceux qui s’intéressent à la structure et à la solidité de l’immeuble.
Organisation et Prévention des Différends
Toutefois, l’achat en démembrement nécessite une organisation rigoureuse pour prévenir les différends entre l'usufruitier et le nu-propriétaire, en particulier sur la gestion ou l'usage du bien. En effet, l’usufruitier demeure responsable des charges d’entretien et des réparations courantes tandis que le nu-propriétaire doit supporter les dépenses liées aux gros travaux.
Alternatives à l'Achat en Démembrement
Entre la pierre papier, l’achat en viager et le crowdfunding immobilier, il existe de nombreuses manières d’investir dans l’immobilier. La solution de l’indivision est souvent privilégiée pour acheter de l’immobilier avec ses parents ou un autre proche. Chaque indivisaire est propriétaire à hauteur de son apport financier. Il n’y a aucun formalisme particulier à respecter pour investir en indivision. Vos parents peuvent tout à fait vous céder leurs parts ou vous proposer de les racheter par la suite. L’indivision constitue une solution assez simple à mettre en place pour acheter un bien immobilier avec ses parents. Notons qu’il est possible et souvent recommandé d’établir une convention d’indivision chez le notaire afin de désigner un gestionnaire en charge des décisions courantes. Cela permet de limiter les conflits concernant la gestion du logement. Le principe est le suivant : avec vos parents, vous montez une SCI dont le but est l’acquisition d’un bien immobilier. Vous devenez ainsi associés. Le logement est acquis au nom de la société, qui en est donc l’unique propriétaire. La SCI familiale demande donc plus de connaissances et de gestion. Toutefois, il s’agit d’une alternative assez souple car les membres de la famille associés rédigent librement les statuts déterminant le rôle de chacun ainsi que les modalités de prise de décision.
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