Un dégât des eaux peut survenir de différentes manières, allant d'une simple fuite de canalisation à une infiltration d'eau par le toit. Lorsqu'il se produit dans un logement locatif, la question de la prise en charge des réparations et de l'indemnisation des pertes de loyer peut devenir complexe. Cet article explore les tenants et aboutissants de l'indemnisation des pertes de loyer suite à un dégât des eaux, en particulier lorsque la mérule, un champignon destructeur, est impliquée.
Qu'est-ce qu'un Dégât des Eaux ?
Un dégât des eaux est un sinistre directement lié à l'action de l'eau sur un bien immobilier ou mobilier. Il peut s’agir d’une fuite d’eau résultant d’une rupture de canalisation, d’une machine à laver ou d’une baignoire qui déborde ou d’une infiltration par le toit. Votre contrat d’assurance habitation établit un certain nombre de critères pour définir si les dommages matériels subis feront l’objet d’une indemnisation. À l’inverse, les dommages liés à la condensation, à l’humidité ou à un autre liquide que l’eau, comme le fioul, ne sont pas considérés comme étant des dégâts des eaux. Les inondations résultant de phénomènes naturels relèvent quant à eux de la garantie catastrophe naturelle s’il y a bien un arrêté.
En cas de dégât des eaux, il faut vite réagir et prévenir son assurance habitation. Dans un logement locatif, selon l’origine de la fuite d’eau, c’est à l’assurance du locataire, du propriétaire ou de la copropriété de financer les réparations. Il faut faire attention, le coût des réparations de ce qui est la cause du dommage ne sera pas pris en charge par l’assurance.
Le Rôle de l'Assurance Habitation du Propriétaire
Lors de la mise en location d’un logement, le propriétaire doit mettre à disposition de son locataire un logement décent, en bon état et correspondant aux normes en application (loi de 1989). Il se charge de réaliser les travaux dus à la vétusté de la toiture, de la plomberie et des canalisations.
L'assurance habitation du propriétaire entre en jeu dans plusieurs cas de dégâts des eaux. En cas de fuite d’eau due à une robinetterie vétuste, un défaut de réparation des canalisations, une plomberie défaillante ou en cas d’infiltration provenant de la toiture, les réparations incombent au propriétaire.
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Selon la convention IRSI, les réparations des dommages causés dans le logement et aux biens du locataire sont pris en charge selon les modalités suivantes :
- Pour les petits sinistres d'un montant inférieur à 1600 € HT, c'est l'assureur de l'occupant (locataire) qui prend en charge les dommages (peu importe la propriété des biens) ;
- Pour les sinistres d'un montant supérieur à 1600 € HT, les dommages seront pris en charge selon la propriété des biens (les biens du locataire seront pris en charge par l'assureur du locataire et les biens du propriétaire par l'assureur du propriétaire non occupant (PNO)).
La Responsabilité du Locataire et Son Assurance Habitation
Parmi les obligations du locataire, le maintien du logement en bon état est une priorité. Il doit s’occuper des réparations et de l’entretien courant du logement. En cas de dégât des eaux découlant d’un manquement à l’une de ces obligations, il est responsable. C’est donc son assurance habitation locative qui va jouer.
Si le dégât des eaux est dû à un mauvais usage de la part du locataire, alors il est tenu responsable.
Problèmes d’humidité et assurance habitation
Votre logement souffre de problèmes d’humidité récurrents : des tâches et auréoles apparaissent sur les murs, la peinture cloque, l’enduit s’effrite, les moisissures se développent… Est-il possible, dans ce cas, de bénéficier d’une prise en charge de la réparation des dommages par votre assurance habitation ? Il faut tout d’abord savoir qu’aucun assureur présent sur le marché français ne dispose de garantie spécifique liée aux problèmes d’humidité structurelle. Dans la plupart des contrats d’assurance habitation, les dommages liés à l’humidité figurent au sein des exclusions de garantie. À savoir : chaque contrat est différent ! Il est impératif de contrôler, dans les conditions générales, les événements et biens garantis par l’assureur.
Pour que le sinistre soit accepté par l’assureur, le délai entre sa constatation et sa déclaration ne doit pas dépasser 5 jours ouvrés (article L113-2 du Code des assurances). Si ce délai est dépassé, l’assureur est en droit de refuser sa prise en charge. Bien sûr, la loi indique clairement que l’assureur doit, pour refuser la prise en charge du sinistre, prouver que ce retard de déclaration lui a causé un préjudice. Malheureusement pour l’assuré, ce préjudice est souvent constaté dans le cas d’une fuite ou d’une infiltration : plus le temps passe et plus les dégâts sont importants et coûteux à indemniser.
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Si l’assureur accepte la prise en charge du sinistre, notez bien que seules les conséquences du sinistre seront indemnisées, et non les causes. C’est à dire que l’assurance remboursera le remplacement ou la réparation des biens endommagés (mur, embellissements, mobilier…) mais ne remboursera pas les travaux de réparation des causes (remplacement de la canalisation ou des tuiles endommagées par exemple). Ceux-ci devront être effectués aux frais de l’assuré.
La Mérule : Un Aggravant Majeur
La mérule est un champignon qui se développe dans l'humidité et dans les espaces non ventilés et qui se nourrit de la cellulose. Lorsqu'elle attaque les planchers, les cloisons, les plafonds, les escaliers, les boiseries et les plinthes de la maison, les dégâts qu’elle engendre peuvent être foudroyants et la propagation du champignon dans la maison très rapide. NB : La mérule est un nom féminin et masculin (l'usage hésite).
Identification et Danger de la Mérule
De manière générale, un taux d'humidité important dans un logement est toujours nocif pour la santé, car il est vecteur de troubles respiratoires. Mais la présence de la mérule est-elle dangereuse pour l’homme ?
L'aspect du champignon de la mérule : il a un toucher cotonneux et ouateux et ressemble à une toile d’araignée (il s’agit en fait de filaments de quelques millimètres de diamètre et pouvant atteindre plusieurs mètres de long). La couleur de la mérule dans une maison : elle est souvent blanchâtre ou grisâtre. La mérule peut s'infiltrer et traverser la maçonnerie pour se cacher dans les endroits obscurs contenant du bois humide. Les endroits favoris de ce champignon dans une maison sont les poutres, les murs, la charpente et le plancher d'un grenier, d'une cave ou d'un sous-sol.
Exclusion de Garantie et Mérule
L'assurance habitation ne prend pas en charge les frais de réparation des dommages causés par la mérule, ni les frais de traitement contre ce champignon. Toutes les assurances habitation ne garantissent pas la prise en charge en cas de présence de mérules due à un dégât des eaux.
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Démarches en Cas de Présence de Mérule
Obligations du Propriétaire
Vous êtes propriétaire, quelles démarches ? En cas de diagnostic de mérule se révélant positif pour un logement en location, c’est au propriétaire du bien de prendre en charge les travaux.
Recours du Locataire
Mérules dans une location, quel recours ? Voici une lettre type en cas de problème d'humidité. Je suis au regret de vous informer que (préciser la présence de champignons d'humidité dans la maison / moisissure constatés).
Diagnostic et Traitement
La loi Alur de 2014 n’impose pas au vendeur d'un bien situé dans une de ces zones géographiques de faire diagnostiquer son bien, mais elle précise le devoir d’information du vendeur sur la présence de mérules dans la région. Seuls des experts certifiés sont habilités à réaliser un diagnostic mérule, lequel n'a pas de durée officielle légale. En cas de suspicion ou d'infestation, de nombreuses entreprises sont habilitées à réaliser le diagnostic et le traitement de la mérule. Elle doit avoir été agréée et certifiée par un opérateur indépendant. N'attendez pas avant de réagir ! Le coût du traitement de ce champignon dépend de la surface à traiter et du niveau d'infestation. Quant au traitement de la mérule, cela reste très variable en fonction des endroits infectés (comme par exemple la charpente de votre maison) et des dégâts déjà causés.
Vous habitez dans une maison ou un appartement humide, que faire ? La souscription à ces produits et services peut être soumise à conditions ou à la réglementation en vigueur, ainsi qu’à l’étude et à l’acceptation de votre dossier par votre Caisse régionale.
Loi ALUR et Information sur le Risque de Mérule
MérulesLa mérule est un champignon qui s’attaque aux bois des constructions, notamment aux charpentes et menuiseries des maisons humides et mal aérées. La loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi ALUR, récemment votée, a rajouté au dossier de vente un document d’information sur la présence d’un risque de mérule.
Le dispositif mis en place par la loi prévoit une délimitation au niveau départemental, par un arrêté préfectoral, des zones de présence d’un risque de mérule.
Le vendeur doit donc rechercher dans le cadre de la vente, s’il existe ou non un arrêté préfectoral "mérule" pour en informer l’acquéreur.
Termites
En Haute-Savoie, au 1er septembre 2024, il n’existe pas d’arrêté préfectoral "termites".
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