Découvrez le Modèle de Contrat de Contractant Général Ultime pour Réussir Vos Projets

Un projet de construction ou de rénovation est un investissement important. Pour garantir sa réussite, il est crucial de bien choisir le professionnel qui vous accompagnera. Le contractant général est une option intéressante, car il prend en charge l'ensemble du projet, de la conception à la livraison. Cet article détaille le modèle de contrat de contractant général, ses avantages, ses obligations et les points clés à surveiller.

Qu'est-ce qu'un Contractant Général ?

Un contractant général est une entreprise qui propose au maître d'ouvrage (le client) une offre clé en main, englobant la conception, la construction et la livraison du projet. Il agit comme un chef d'orchestre, pilotant et coordonnant les différents acteurs impliqués. En tant que responsable unique, il est le garant de la réussite du projet, assumant les aléas et les retards potentiels.

Rôle et Responsabilités

Le rôle premier d’un contractant général est de mener à bien le contrat de conception-réalisation. Il assure la mise en œuvre du projet ainsi que sa qualité, dans le respect des délais et des conditions prévues initialement. Le contractant général offre une solution plus complète que la maîtrise d'œuvre d'exécution, en s'occupant de toutes les étapes, de la conception à la livraison du chantier.

En résumé, le contractant général :

Pilote tous les aspects du projet : études (architecte, bureaux d'études techniques, études de sol, de fluides…), assistance aux démarches administratives (déclaration préalable de travaux, permis de construire, dépôt d’autorisations, échanges avec les services d’urbanisme ou les architectes des bâtiments de France…), éléments financiers et coûts de réalisation, assurances (garantie décennale, responsabilité civile professionnelle), et la bonne réalisation des travaux.
Contracte directement avec des entreprises partenaires : il sélectionne les entreprises qui exécutent les travaux et vérifie que chaque étape est bien suivie et réalisée.
S’engage contractuellement : il garantit le prix, la qualité et le délai des travaux.

Qui Peut Être Contractant Général ?

Un contractant général peut être une entreprise ou une personne physique. Il doit posséder les qualifications et expertises nécessaires, et surtout, détenir les assurances obligatoires (décennale, responsabilité civile professionnelle). Il est crucial de vérifier ces assurances avant de s'engager.

Le Contrat de Contractant Général : Un Document Essentiel

Le contrat de contractant général est un document juridique qui encadre la relation entre le maître d'ouvrage et le contractant. Il couvre l'ensemble des étapes de la construction, de la conception à la livraison.

Contenu du Contrat

Le contrat doit définir clairement :

L'obligation de résultat du contractant général : c'est un point crucial, car il engage le contractant à atteindre un objectif précis (construction conforme, respect des délais, etc.).
Le prix : l'offre d'un contractant général est généralement à prix ferme et définitif, ce qui permet de maîtriser son budget.
Les délais : le contrat doit préciser les délais de réalisation des travaux.
Les assurances : il doit mentionner les assurances souscrites par le contractant (décennale, responsabilité civile professionnelle, etc.).
Les garanties : le contrat doit détailler les garanties offertes (parfait achèvement, bon fonctionnement, décennale).
Les responsabilités de chaque partie : il est important de bien définir les obligations du maître d'ouvrage et du contractant général.
Les modalités de paiement : le contrat doit préciser l'échéancier des paiements, généralement lié à l'avancement des travaux.
Les conditions de résiliation : il doit indiquer les motifs et les modalités de résiliation du contrat.

Importance de l'Assistance à Maîtrise d'Ouvrage (AMO)

Si le maître d’ouvrage n’est pas suffisamment expérimenté en matière de construction, il peut être judicieux de faire appel à un AMO (Assistant à Maîtrise d'Ouvrage). L'AMO peut aider à :

Choisir le bon contractant général : il peut comparer les offres, vérifier les références et les assurances, et vous assister dans l'appel d'offres.
Structurer le projet : il peut vous aider à définir vos besoins, à établir un budget réaliste et à planifier les différentes étapes du projet.
Limiter les dérives budgétaires et de planning : il peut suivre l'avancement des travaux, contrôler les coûts et s'assurer du respect des délais.

Les Différents Types de Contrats

Il existe différents types de contrats de construction, dont le Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI) qui est obligatoire pour la construction d’une maison individuelle selon la LOI n° 90-1129 du 19 décembre 1990.

CCMI avec fourniture de plan : Les plans de la construction sont fournis par le constructeur ou par son intermédiaire. Le constructeur peut également vous diriger vers un architecte ou un bureau d'études.
CCMI sans fourniture de plan : Le constructeur ne vous fournit pas de plan. Selon le contrat, il se charge du gros œuvre, de la mise hors d'eau (couverture et étanchéité de l'immeuble) et hors d'air (pose de portes et fenêtres) ou de vous livrer une maison terminée.

Le CCMI offre un cadre juridique protecteur et comporte des informations obligatoires et liste les conditions suspensives.

Informations Obligatoires dans un CCMI

Quel que soit le type de CCMI, certaines informations doivent obligatoirement figurer dans le contrat :

Titre de propriété ou droit réel permettant de construire
Désignation du terrain (adresse, surface et références cadastrales)
Consistance et caractéristiques techniques du bâtiment à construire (travaux d'adaptation au sol avec étude géotechnique si nécessaire, raccordements aux réseaux, travaux d'équipement intérieur ou extérieur pour l'implantation et l'utilisation de la maison)
Prix TTC forfaitaire et définitif du constructeur (il comprend le coût de la garantie de livraison, le coût du plan et les taxes dues par le constructeur)
Conditions de révision du prix, si cela est prévu, selon la variation de l'index national du bâtiment tous corps d'état, BT 01 qui évalue l'évolution des coûts dans le secteur du bâtiment
Coût des travaux que vous vous réservez
Financement (nature et montant des prêts obtenus)
Échelonnement des paiements suivant l'avancement des travaux et solde de 5 % du prix payable à la fin de la garantie de livraison
Date d'ouverture de chantier
Délai de réalisation des travaux
Pénalités prévues en cas de retard de livraison (au moins 1/3 000 du prix par jour de retard)
Pénalité facultative de retard de paiement. Elle ne peut pas dépasser 1 % par mois calculé sur les sommes non réglées si la pénalité pour retard de livraison est limitée à 1/3 000 du prix par jour de retard.
Conditions suspensives
Rappel de l'obtention du permis de construire et des autres autorisations d'urbanisme
Rappel que le maître d'ouvrage peut se faire assister par un professionnel pour la réception de travaux
Référence de l'assurance dommage-ouvrage du maître d'ouvrage
Justifications des garanties de remboursement et de livraison du constructeur

Documents à Joindre au Contrat CCMI

Les documents suivants doivent être joints au contrat :

Copie du permis de construire, si vous l'avez obtenu
Plans de la construction (travaux d'adaptation au sol, cotes utiles et indication des surfaces des pièces, des dégagements et des dépendances, raccordements aux réseaux divers, éléments d'équipement intérieur ou extérieur indispensables à l'implantation)
Notice d'information qui présente vos droits et obligations
Notice descriptive des caractéristiques techniques de la construction, des travaux d'équipement et des raccordements. Elle distingue les éléments compris ou non dans le prix. Elle indique le coût des travaux, non compris dans le prix, à la charge du maître d’ouvrage.
Attestation de la garantie de remboursement du constructeur (obligatoire si vous versez un dépôt de garantie avant l'ouverture du chantier)
Attestation de la garantie de livraison du constructeur établie au nom du maître d'ouvrage (pour assurer la livraison de la maison terminée)
Attestation de l'assurance responsabilité professionnelle et de l'assurance décennale du constructeur
Attestation de l'assurance dommages-ouvrage

Contractant Général vs. Entreprise Générale du Bâtiment

Il est important de ne pas confondre un contractant général avec une entreprise générale du bâtiment.

Entreprise générale du bâtiment : elle exécute elle-même les travaux, mais n'assure pas la maîtrise d'œuvre, le suivi de chantier, les études ou les missions administratives.
Contractant général : il confie généralement la réalisation des ouvrages à des entreprises spécialisées, tout en assurant la maîtrise d'œuvre et la coordination du projet.

Le contractant général offre une prestation plus complète et assume une plus grande responsabilité que l'entreprise générale.

Les Garanties Offertes par le Contractant Général

Le contractant général est responsable de votre chantier de la conception à la réalisation, et engage sa responsabilité pendant et après les travaux.

Garantie de Parfait Achèvement (GPA)

Elle couvre les défauts de conformité ou les malfaçons qui apparaissent dans l'année qui suit la réception des travaux. Le contractant général prend en charge les travaux nécessaires pour réparer les désordres signalés.

Garantie de Bon Fonctionnement (Garantie Biennale)

Elle couvre les problèmes affectant les équipements "dissociables" de la construction (portes, fenêtres, tuyauterie, volets, ballon d’eau chaude, etc.). Elle est valable pendant deux ans après la réception des travaux.

Garantie Décennale

Elle couvre les problèmes qui pourraient compromettre la solidité de la maison ou les défauts des équipements liés au gros œuvre (murs, charpentes, etc.). Elle est valable pendant dix ans après la réception des travaux. Les dommages concernés sont ceux qui compromettent la solidité du bien et les éléments d’équipements indissociables touchant à la structure même de la construction ou qui rendent le logement impropre à sa destination (isolation, étanchéité, etc.). Le dommage peut résulter d’un défaut de conformité ou d’un vice de sol.

Assurance Dommages-Ouvrage (DO)

Le maître d'ouvrage a l'obligation de souscrire une assurance dommages-ouvrage avant le début du chantier. Cette assurance permet d'obtenir rapidement le paiement des travaux de réparation relevant de la garantie décennale en cas de sinistre, sans attendre une décision de justice.

Comment Choisir Son Contractant Général ?

Choisir le bon contractant général est essentiel pour la réussite de votre projet. Voici quelques conseils :

Faire établir plusieurs devis : comparez les offres, les prix, les délais et les garanties.
Vérifier les assurances : assurez-vous que le contractant possède les assurances obligatoires (décennale, responsabilité civile professionnelle).
Demander des références : contactez d'anciens clients pour connaître leur expérience.
Visiter des chantiers déjà réalisés : cela vous permettra de vous faire une idée de la qualité du travail du contractant.
S’assurer que les offres proposées sont complètes : mention des assurances, label RG exigé auprès des entreprises, recours à un architecte, démarches administratives, coût total, délai ferme, une date de début de travaux.
**Demander toujours des exemples de chantiers déjà réalisés par le contractant dans une zone proche de chez vous.
Vérifier la certification RGE (Reconnu Garant de l’Environnement) : elle est exigée pour bénéficier des aides à la rénovation énergétique.

Les Étapes Clés d'un Projet Avec un Contractant Général

Visite avant travaux : permet d’évaluer de façon claire et objective les travaux à effectuer du point de vue technique, architectural et budgétaire en fonction de vos besoins et de vos envies.
Proposition : Dès lors que le contrat est signé, les travaux peuvent débuter.
Planification du chantier : Le maître d’œuvre ou l’architecte agréé planifie le chantier, transmet les consignes de réalisation aux artisans et entreprises locales agréés et sélectionnés.
Suivi des travaux : Planifier, ajuster les plannings en temps réel, bien enchaîner les interventions des différentes entreprises mobilisées sur votre chantier demande un savoir-faire et une organisation sans faille.
Réception des travaux : Quand les travaux s’achèvent, arrive le moment de la réception finale des travaux. À garder en tête : le contractant général prend la responsabilité des travaux réalisés par des entreprises tierces, mais aussi de sa propre prestation en tant que maître d’œuvre (suivi des travaux). Tout recours sera ainsi de sa responsabilité ! Il peut être rédigé sans réserve (tout est livré dans les conditions convenues) ou avec réserves (malfaçons, défaut de conformité, non-respect d’éléments indiqués sur le devis…).

Les Contenus des Contrats

Il est important de négocier le contenu de chaque contrat afin que les éléments suivants y figurent :

les plans et le devis descriptif des travaux : ils doivent être annexés au contrat. Ils doivent être précis, notamment sur la qualité des matériaux employés ;
les conditions suspensives qui permettent de renoncer à l'exécution du contrat si celles-ci ne sont pas réalisées à l'ouverture du chantier : notamment, l’obtention d’un prêt ou d’un permis de construire permettant la réalisation du projet. Toute somme versée préalablement devra alors être intégralement remboursée ;
le prix, ses conditions de révision éventuelles et les modalités de paiement ;
le délai d'exécution, le planning des travaux et les pénalités de retard si l'entreprise vient à dépasser ce délai ;
les attestations des entrepreneurs, relatives aux assurances professionnelles, et à la responsabilité décennale. Ces assurances doivent couvrir le chantier et la garantie de l'assureur concerne le secteur d'activité professionnelle déclaré par l'entrepreneur.

L'Achèvement des Travaux et le Paiement du Solde

Les travaux terminés, la réception est constatée contradictoirement par un procès-verbal, le maître d‘ouvrage pouvant se faire assister par un professionnel.

Réception Seul des Travaux avec le Constructeur

Après la réception des travaux et la remise des clés, vous avez un délai de 8 jours calendaires pour signaler au constructeur des désordres apparents par lettre RAR ou dans le cas contraire payer le solde. Celui-ci représente au plus 5 %du prix global de la construction.

Si vous formulez des réserves (vices apparents ou défauts de conformité au contrat de construction), vous devez consigner la somme auprès d'un organisme que vous avez choisi avec le constructeur.

Réception Accompagné par un Professionnel

Si vous n'avez aucune réserve (vices apparents ou défauts de conformité au contrat de construction), vous versez le solde de 5 %maximum du prix au constructeur à la fin de la réception de travaux.

Si vous formulez des réserves dans le procès verbal de réception, vous consignez le solde de 5 % maximum du prix auprès d'un organisme choisi par les 2 parties.

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Le Modèle de Contrat de Contractant Général : Un Guide Complet