Le financement d’un projet immobilier est une étape importante, et souvent, le recours à un co-emprunteur s'avère nécessaire. Cet article explore en détail le rôle du co-emprunteur, les implications financières, les droits et obligations de chacun, ainsi que les solutions en cas de séparation ou de difficultés de remboursement.
Qu'est-ce qu'un Co-emprunteur ? Définition et Rôle
Un co-emprunteur est une personne qui s'engage conjointement avec l'emprunteur principal à rembourser un prêt immobilier. Le co-emprunteur souscrit le contrat d'emprunt de manière conjointe avec l'emprunteur et doit participer solidairement au remboursement du prêt. Cette solidarité représente une garantie supplémentaire pour la banque ou l'organisme de crédit, car cela augmente la capacité de remboursement de l'emprunteur principal.
Avoir un co-emprunteur rassure les banques quant au remboursement du crédit. Les établissements de crédit auront davantage de facilité à vous octroyer une offre de prêt si vous empruntez à 2. En effet, emprunter à deux représente une garantie supplémentaire pour les établissements de crédit. De plus, emprunter à plusieurs vous permet de négocier un capital d'emprunt plus conséquent. Plus vos revenus cumulés sont élevés, plus vous aurez la possibilité d'emprunter une somme importante.
Le co-emprunteur peut être le conjoint, le concubin, un partenaire de PACS, un membre de la famille (père, mère, sœur, frère, etc.) ou même un ami. L'important est que cette personne s'engage à participer au paiement du prêt. Quel que soit l’organisme de prêt, si vous souhaitez devenir co-emprunteur, vous devez vous engager à participer au paiement du prêt.
Co-emprunteur vs. Caution : Quelle Différence ?
Il est essentiel de distinguer le rôle du co-emprunteur de celui de la caution. Dans le cas d'une caution, l'emprunteur reste seul titulaire du crédit immobilier. La caution intervenant seulement en cas de défaut de remboursement du crédit. L'engagement de caution prend fin lorsque le crédit est intégralement remboursé. A l'inverse, un co-emprunteur peut se désolidariser du prêt de manière anticipée (notamment en cas de divorce ou de séparation).
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Le garant (appelé caution) intervient en cas de défaillance de l’emprunteur, si l'établissement de crédit le sollicite. Le co-emprunteur peut, dans certains cas, se désolidariser du remboursement du crédit, tandis que l’obligation de remboursement est irrévocable pour la caution. Être garant pour un prêt ne vous empêche pas de contracter un crédit immobilier. Un garant s'engage à rembourser le prêt en cas de défaillance de l'emprunteur principal.
Droits et Obligations du Co-emprunteur
Un co-emprunteur a généralement les mêmes droits que l'emprunteur principal. Les banques exigent les mêmes documents pour un emprunteur ou deux emprunteurs. Chacun doit joindre ses justificatifs personnels et professionnels. L'un comme l'autre ont alors les mêmes obligations contractuelles, c'est-à-dire le règlement des mensualités de crédit.
Dès la signature du prêt immobilier, les co-emprunteurs sont solidaires de la dette. Concrètement, chacun des co-emprunteurs doit contribuer au paiement des mensualités. La répartition de la somme versée peut être librement décidée, en fonction des possibilités et des revenus de chacun. Cette décision se prend en amont au sein du duo emprunteur, l'entité bancaire ou l'assureur n'impose rien à ce niveau-là.
Le co-emprunteur s'engage ainsi, au même titre que l'emprunteur à respecter les termes du contrat pour garantir le bon remboursement du crédit immobilier. Son rôle est tout aussi important que celui de l'emprunteur et constitue une garantie supplémentaire pour l'organisme financier qui accorde le crédit immobilier.
Solvabilité et Taux d'Endettement
Si vous souhaitez souscrire un crédit immobilier, que vous soyez emprunteur ou co-emprunteur, vous allez devoir prouver votre solvabilité à votre futur établissement de crédit. Une solution peut être de présenter un apport personnel conséquent. Au moment de la signature du contrat de crédit, le prêteur vérifiera la solvabilité des deux emprunteurs en utilisant une technique de scoring. Assurez-vous donc d'avoir une situation financière et un dossier solide avant de vous engager en tant que co-emprunteur.
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Le taux d'endettement est un critère clé pris en compte par les établissements de crédit lors de la demande de prêt. En général, un taux d'endettement supérieur à 35% est considéré comme excessif. Pour les co-emprunteurs, le taux d'endettement est calculé sur l'ensemble de leurs revenus et charges.
Co-emprunteur et Propriété du Bien
Il est important de noter que le co-emprunteur ne devient pas nécessairement propriétaire du bien financé par le crédit souscrit. Nous l'avons évoqué précédemment, qui dit co-emprunteur ne dit pas nécessairement co-acquéreur. En effet, bien que le co-emprunteur soit solidairement responsable du remboursement du prêt, il n'est pas systématiquement propriétaire du bien financé par le crédit. La propriété dépend de l'arrangement initial entre les parties, et de l'inscription sur l'acte de vente, mais pas du crédit immobilier.
Prenons l'exemple d'un couple non marié qui contracte un prêt immobilier. Si le bien est uniquement au nom de l'un des partenaires, alors le co-emprunteur n'est pas considéré comme propriétaire. Il est donc crucial de bien évaluer ses droits et obligations avant de devenir co-emprunteur. Distinction entre co-emprunteur et acquéreur/propriétaire : La notion de co-emprunteur concerne exclusivement le contrat de prêt immobilier. Peu importe que les deux emprunteurs soient tous les deux propriétaires du bien acquis.
Assurance Emprunteur : Une Protection Essentielle
La banque conditionne l’octroi du prêt immobilier à la souscription d’une assurance emprunteur obligatoire. Lorsque vous optez pour un crédit immobilier à plusieurs, le choix de l'assurance emprunteur joue un rôle crucial. Votre contrat d'assurance doit couvrir au moins 100% du crédit, réparti entre les co-emprunteurs. Pour choisir l'assurance emprunteur, il faut prendre en compte la quotité d'assurance qui représente la part du crédit couverte pour chaque co-emprunteur.
C'est alors l'assureur qui prend en charge les mensualités en cas de décès, d'invalidité, de maladie grave, etc. Tout dépend alors de la quotité assurée sur chaque tête. Le total doit être compris entre 100 % et 200 %. Par exemple, une quotité à 50/50 fait que chaque co-emprunteur est assuré pour 50 % du capital emprunté. Ainsi, en cas de décès d'un emprunteur, la moitié du capital est remboursé par l'assurance. En optant pour 100 % sur chaque co-emprunteur, la totalité du prêt immobilier sera remboursée en cas de décès de l'un ou de l'autre des co-emprunteurs.
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Pour choisir efficacement les modalités du crédit et de l'assurance, gardez en tête plusieurs critères : apport personnel, niveau des revenus, situation professionnelle, âge, état de santé de chacun d’entre vous.
Gérer les Difficultés de Remboursement
Bien qu’il soit avantageux, le rôle de co-emprunteur comporte des risques, qu’il est essentiel de limiter au maximum. En cas de défaillance, la banque se tourne vers le co-emprunteur pour exiger le remboursement des échéances impayées.
Que se passe-t-il si un co-emprunteur est sans revenus suffisants ? Que se passe-t-il si l'un des co-emprunteurs perd son emploi ou n'a plus de revenus suffisants pour payer sa part des mensualités ? Là encore, il est important de prendre des précautions en amont en souscrivant une assurance perte d'emploi.
Une perte d'emploi de l'un des co-emprunteurs impactera forcément l'équilibre financier et le versement des mensualités.
Modification de la Quotité et Assurance
Il est possible de modifier la quotité entre emprunteurs (70/30, 60/40…). Ou de prévoir une quotité égale à 100 % sur chaque emprunteur. Cette formule est plus onéreuse. Mais, en cas de décès ou d'invalidité d’un des emprunteurs, l'assurance rembourse la totalité des sommes restant dues à la banque.
Si vous êtes confronté à un co-emprunteur qui n'est plus en mesure de payer sa part, vous avez la possibilité de faire jouer l'assurance emprunteur. Si le co-emprunteur ne paye pas sa part pour d'autres raisons, injustifiées ou non, vous pouvez penser à la désolidarisation, qui destitue le co-emprunteur de sa responsabilité de remboursement.
Séparation ou Divorce : Quelles Conséquences sur le Crédit Immobilier ?
En cas de séparation ou de divorce, gérer un crédit immobilier en commun peut s'avérer complexe. La responsabilité du remboursement du crédit repose sur les deux co-emprunteurs, indépendamment de leur situation matrimoniale. Séparation ou divorce, vous décidez de mettre fin à votre union ? Mais que faire lorsque vous avez un crédit immobilier en cours ?
La séparation ne met pas fin au crédit immobilier : chacun doit continuer à régler les mensualités. Remboursement du crédit immobilier par anticipation Après une séparation (divorce ou dissolution du Pacs), le logement commun est généralement vendu et le prêt remboursé par anticipation. Attention, tant que la vente n’est pas effective, les ex-conjoints restent redevables du montant restant dû sur leur emprunt. Cela signifie que si l'un des deux n'assure plus ses mensualités, c'est l'autre qui doit en assumer la charge.
Ce principe de solidarité est effectif jusqu'à la fin du remboursement total du crédit immobilier. Si aucun des deux emprunteurs n'est en mesure de rembourser le crédit, l'organisme financier se donne alors le droit de bloquer les comptes, d'opérer une saisie sur salaire, une saisie des biens ou encore, d'alerter la Banque de France en vue d'une demande d’interdiction bancaire.
Solutions en Cas de Séparation
Plusieurs solutions s’offrent à vous selon votre situation :
Vente du bien : La solution la plus simple est de vendre votre bien au plus vite. Cela vous permettra de rembourser le crédit avec l’argent obtenu de la vente.
Rachat de soulte : Si l'un des conjoints souhaite conserver le logement, il prend en charge la totalité du crédit immobilier en cours : il devient donc l'unique garant. L'autre conjoint devra effectuer un rachat de soulte, c’est-à-dire racheter votre part.
Transfert de crédit : Si un accord est trouvé entre les co-emprunteurs, l'un d'eux peut reprendre le crédit à son compte.
Désolidarisation : Elle consiste à libérer un des co-emprunteurs de sa responsabilité de remboursement.
Procédure de Désolidarisation
Pour ce faire, une demande de désolidarisation à la banque ou à l'établissement prêteur doit être effectuée. Le conjoint qui va garder le bien doit notamment indiquer qu'il renonce à demander à son co-emprunteur les sommes restantes dues. La demande de désolidarisation est à adresser en courrier recommandé avec accusé de réception à son organisme bancaire. Dans ce courrier, le co-emprunteur doit détailler ses conditions d'emprunts, préciser sa situation personnelle et enfin proposer la solution envisagée pour le prêt immobilier. A la réception de ce courrier, la banque examinera la demande en détail et acceptera ou non la désolidarisation du co-emprunteur en question.
Si la banque ou l'établissement prêteur refuse la demande ou n'est pas informée, elle pourra réclamer le remboursement du prêt indifféremment à l’un ou à l’autre ! Un avenant au contrat de prêt immobilier est donc nécessaire.
Co-emprunter et Autres Crédits
Absolument ! Rien n'interdit à un co-emprunteur de souscrire un autre crédit de son côté. Oui, il est tout à fait possible d'avoir deux prêts, ou plus. Un emprunteur peut avoir plusieurs crédits à partir du moment où il n'atteint pas son taux d'endettement de 35%.
Alternatives au Co-emprunt : Prêts Séparés
En cas de concubinage, vous pouvez choisir de contracter un crédit immobilier individuel chacun. Cette approche est parfois appelée "prêt immobilier en deux tranches" ou "prêt cloisonné". Dans ce scénario, vous et votre concubin(e) contractez deux prêts distincts à hauteur de votre capacité d’endettement, plutôt qu'un seul prêt global.
Cette manière d’emprunter comporte deux avantages majeurs :
- Emprunter à hauteur de vos capacités : vous pouvez négocier des conditions de prêt individuelles en fonction de votre situation financière respective, notamment des taux d'intérêt, des durées de remboursement et des modalités spécifiques.
- Protéger vos patrimoines respectifs, en cas de défaillance de l’un d’entre vous ou bien de séparation, ce qui représente un avantage notable si vous n’êtes pas certain(e) de pouvoir vous engager sur le long terme.
Cependant, ce type de montage financier peut également présenter des inconvénients, tels que des coûts supplémentaires liés à la souscription de deux prêts distincts et une complexité accrue dans la gestion financière. Par ailleurs, vous pouvez avoir moins de pouvoir de négociation par rapport à un emprunt commun, où un montant global plus élevé pourrait potentiellement donner plus de poids dans la négociation des termes.
Autres Alternatives
Achats en tontine : la tontine est une forme de copropriété où chaque co-acquéreur finance sa part de l'achat sans recourir à un prêt commun. Cependant, en cas de décès d'un co-acquéreur, sa part est répartie entre les survivants sans passer par la succession.
Société Civile Immobilière (SCI) : les co-acquéreurs peuvent créer une SCI pour détenir la propriété. Chaque membre de la SCI peut financer sa part de l'achat à travers des prêts individuels. Cependant, la SCI pourrait emprunter en son nom propre pour financer une partie de l'achat.
Acheter en indivision : l'achat en indivision est une option courante lorsque plusieurs personnes souhaitent acheter un bien immobilier ensemble. L'indivision permet à chaque co-indivisaire (co-propriétaire) de détenir une part définie du bien, et chacun est libre de financer sa part comme il le souhaite, que ce soit avec des fonds propres, un prêt immobilier ou une combinaison des deux.
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