L'acquisition d'un bien immobilier est une étape importante, souvent accompagnée d'un prêt bancaire. La signature du compromis de vente marque un engagement fort, mais il est essentiel de comprendre les conditions liées à l'obtention du crédit immobilier après cette signature. Cet article détaille les aspects cruciaux à connaître pour mener à bien votre projet immobilier en toute sérénité.
L'offre de crédit : une étape encadrée par la loi
Après avoir négocié les conditions de votre prêt immobilier avec votre banque, celle-ci vous adresse une offre de crédit. Cette offre est un document contractuel dont la validité, les délais et les modalités d’acceptation ou de renonciation sont strictement réglementés par la loi.
La réception de l'offre
L’offre de contrat de crédit immobilier est adressée gratuitement par la banque à l’emprunteur, soit sur papier (généralement par lettre recommandée avec avis de réception), soit sur un autre support durable.
La durée de validité
L’offre est valable 30 jours au minimum à compter de sa réception par l’emprunteur. Pendant cette période, la banque ne peut modifier ni le taux d’intérêt, ni les conditions du prêt.
Le délai de réflexion
À réception de l’offre de crédit, l’emprunteur dispose d’un délai obligatoire minimum de 10 jours calendaires de réflexion. Ce délai débute le lendemain du jour de la réception de l’offre. Pendant ces 10 jours, l'emprunteur ne peut ni accepter ni refuser l'offre.
Lire aussi: Obtenir un CCAM
L'acceptation de l'offre
Pour exprimer votre acceptation, vous devez dater et signer l’offre, puis la renvoyer par courrier à la banque. L’acceptation de l’offre de crédit peut également être donnée par d’autres moyens, comme par courrier électronique avec signature électronique à distance.
La condition suspensive liée à l'opération immobilière
Le contrat de prêt est accepté à la condition que l’opération immobilière financée par ce crédit (acquisition, construction ou travaux) soit elle-même conclue dans un délai de 4 mois. Si la vente n'est pas conclue dans ce délai, l’emprunteur n’est plus lié par le prêt.
La condition suspensive d'obtention de prêt : une protection essentielle
La condition suspensive d'obtention de prêt est une clause cruciale incluse dans l'avant-contrat de vente. Elle stipule que la vente ne sera finalisée que si l'acheteur obtient son financement. Mise en place en 1979 par la loi Scrivener, elle est obligatoire pour tout crédit immobilier supérieur à 21 500 €.
L'importance de la clause suspensive
Lorsque vous achetez un bien immobilier avec un financement bancaire, le compromis de vente précisera que la vente dépend de l’accord d’un prêt immobilier dans un délai convenu. Cette clause permet à l'acquéreur de se retirer de la transaction sans pénalités financières si le prêt n'est pas accordé. Bien entendu, l'acquéreur doit démontrer qu'il a bien sollicité un prêt auprès d'une ou plusieurs banques.
Le délai pour obtenir le prêt
Vous disposez en pratique d’un mois minimum pour trouver le prêt. Si la banque vous refuse le crédit, la vente peut être annulée sans aucun frais. Vous êtes tenu d’effectuer un certain nombre de démarches : déposer une demande de prêt, informer le vendeur de vos démarches dans un délai fixé dans l’avant-contrat.
Lire aussi: Abdos contractés : efficace pour maigrir ?
Les obligations de l'acheteur
La condition suspensive ne vous autorise pas à renoncer à demander le prêt immobilier. Vous devez solliciter plusieurs prêts pour financer votre achat immobilier, et chaque prêt est conclu à condition que les autres prêts soient également conclus. Les différents prêteurs doivent savoir que l’emprunteur a demandé plusieurs prêts.
La renonciation à la condition suspensive
Vous pouvez renoncer au bénéfice de la condition suspensive en apposant une mention dans l’avant-contrat de vente. Cependant, soyez conscient des conséquences de cette renonciation. Si vous devez recourir à un prêt, vous ne pourrez pas bénéficier des dispositions protectrices de la loi.
Les informations à inclure dans la condition suspensive
Pour que la condition suspensive soit valide, certaines informations doivent être précisées dans l'avant-contrat :
- Le montant de l'emprunt demandé : Il s’agit d’un montant total qui comprend les fonds destinés à l’acquisition du bien, ainsi que les éventuels frais pour des travaux de rénovation.
- Le taux d’intérêt maximum (hors assurance emprunteur) et la durée de l’emprunt : Il s’agit du taux d’intérêt maximum auquel un emprunteur ne peut pas rejeter une offre de prêt. La durée de l’emprunt se situe généralement entre 20 et 25 ans.
- La durée de validité de la condition suspensive : L’article L313-41 du Code de la consommation précise qu’elle « ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l’acte ou, s’il s’agit d’un acte sous seing privé soumis à peine de nullité à la formalité de l’enregistrement, à compter de la date de l’enregistrement ».
Comment faire valoir la non-réalisation de la condition suspensive
L’acquéreur qui s’est heurté à des refus de prêt doit en informer le vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception. Son courrier doit être accompagné de l’ensemble des documents qui justifient qu’il a bien effectué les formalités nécessaires pour demander son prêt dans le respect des conditions mentionnées dans le compromis ou la promesse de vente. Il sera alors remboursé de l’intégralité des sommes déjà versées.
Les délais à respecter
Plusieurs délais doivent être pris en compte lors de l'obtention d'un crédit immobilier après la signature du compromis de vente.
Lire aussi: Prêt immobilier : guide complet
Le délai pour obtenir une offre de prêt
Généralement, le délai pour obtenir une offre de prêt peut varier de 45 à 60 jours. Cette marge permet à la banque d’évaluer votre solvabilité en s’appuyant sur différentes informations relatives à votre situation financière (revenus, épargne, dettes, etc.).
Le délai entre l'offre de prêt et la signature chez le notaire
Après la signature de l'offre de prêt, l'acte notarié de vente doit être signé dans une période maximale de 4 mois. Cette durée prend en compte le temps nécessaire pour la préparation et l'organisation de la signature chez le notaire. Il est donc crucial d'informer le notaire dès le retour de l'offre de prêt signée à la banque, afin de planifier le rendez-vous.
Le délai de rétractation du compromis de vente
Lorsque vous signez le compromis, vous disposez de 10 jours ouvrés pour revenir sur votre décision. Si vous vous rétractez pendant ce délai, vous n’avez pas à justifier votre choix.
Le délai de la clause suspensive
Vous aurez, à compter de la signature du compromis, un délai à respecter pour la condition suspensive. Il s’agit d’une clause qui est inscrite dans le document dès lors que vous financez l’achat du logement par le biais d’un emprunt. Elle conditionne la vente à l’obtention du prêt et vous accorde un délai minimal d’un mois pour cela. Le délai moyen observé pour cette clause est plutôt de 45 jours.
Retard dans l'obtention de l'offre de prêt : que faire ?
Il peut arriver que l'obtention de l'offre de prêt soit retardée, que ce soit par la banque, le courtier ou par votre propre faute.
Retard imputable à la banque ou au courtier
Si le délai d'obtention d'une offre de prêt semble dépassé, la première démarche consiste à contacter votre notaire et le propriétaire du bien pour les informer de ce dépassement, tout en rappelant votre bonne foi et votre volonté d’acheter.
En parallèle, rapprochez-vous de votre banque sans attendre :
- Adressez une lettre recommandée à votre établissement bancaire afin de lui rappeler ses engagements, et lui notifier sa mise en demeure pour exécution.
- Si la banque ne donne pas suite à votre demande, vous pourrez ensuite saisir le médiateur bancaire.
- Si ces deux tentatives d’accord à l’amiable échouent, vous pourrez saisir le tribunal de proximité si l’enjeu du litige ne dépasse pas la somme de 10 000 € ou le tribunal judiciaire si l’enjeu excède la somme de 10 000 €.
Lorsqu’un banquier s’engage à faire crédit et ne présente pas son offre, ou lorsqu’il s’exécute en dehors du délai prévu, ce dernier engage sa responsabilité en vertu de l’article 1147 du Code Civil. Dans ce cas, le client peut prétendre à l’obtention de dommages et intérêts.
Retard imputable à l'acheteur
Dans le cas où une offre de prêt n’arrive pas dans les temps et qu’il est avéré que vous, acheteur, n’avez pas entrepris les démarches nécessaires dans la période consacrée à votre recherche de prêt, le vendeur peut s'estimer lésé. Il serait alors en droit non seulement d’annuler la vente, mais également de garder l’acompte que vous avez versé.
Comment anticiper les retards
- Négocier la clause suspensive : Si vous avez besoin d’un peu de temps pour trouver le meilleur prêt, vous pouvez négocier la clause suspensive du compromis de vente. Il est possible de revoir ce délai, si par exemple, l’offre de prêt tarde pour des raisons indépendantes de votre volonté.
- Allonger le délai a posteriori : Si vous n'avez pas pensé à étendre le délai, et si les aléas vous empêchent d'obtenir votre crédit immobilier à temps, vous pouvez allonger le délai a posteriori en envoyant une demande de prorogation au vendeur. Un avenant doit être apporté au compromis de vente pour définir un nouveau délai de résiliation.
- Faire appel à un courtier : Confier cette tâche à un courtier immobilier qui se chargera de discuter du taux et des modalités de l'emprunt avec les établissements de crédit peut vous faire gagner du temps.
Les autres conditions suspensives
Au-delà des critères relatifs au crédit immobilier, le compromis de vente peut également inclure des clauses suspensives concernant des cas particuliers, bien que ceux-ci soient plus rares.
La servitude
La servitude désigne une contrainte imposée au propriétaire d’un bien, dit « fonds servant », en faveur du propriétaire d’un autre bien, dit « fonds dominant ».
L'absence de vices cachés
La signature d’un compromis de vente suppose l’inexistence de vices cachés dans le bien à vendre, et cette condition suspensive est quasiment toujours incluse dans le contrat.
Le droit de préemption
Il se peut que l’appartement ou la maison que vous souhaitez acheter se trouve dans une zone de préemption, car un projet y est prévu. Pour pouvoir réaliser votre achat, vous devrez d’abord attendre que la collectivité renonce à son droit de préemption. Par conséquent, si la collectivité ne renonçait pas à son droit dans le délai convenu, vous auriez la possibilité d’annuler la vente sans devoir payer de pénalité.
L'hypothèque
Toujours dans la catégorie des vices cachés, il se pourrait que le vendeur ait été contraint de placer une hypothèque sur son bien immobilier. En effet, l’hypothèque est une garantie qui permet à la banque de recouvrer ses dettes lorsque les mensualités d’un crédit n’ont pas été versées et que la somme des impayés est trop élevée. En achetant un bien immobilier hypothéqué, vous risqueriez de devoir payer vous-même une partie des dettes de l’ancien propriétaire.
Le permis de construire
Si vous avez prévu d’acheter un terrain dans le but d’y bâtir un logement ou de le modifier complètement, il vous faudra obligatoirement un permis de construire.
Les plans locaux d’urbanisme
Vous devez vous intéresser aux plans locaux d’urbanisme avant d’avancer dans vos projets d’achat ou de construction. Ces plans fixent les règles du jeu de la construction et ceci aussi bien pour les métropoles que pour les petites communes.
Accord de principe et offre de prêt : quelles différences ?
L'accord de prêt et l'offre de prêt sont deux étapes clés dans le processus d'obtention d'un prêt immobilier, mais ils représentent des moments différents.
L'accord de prêt (ou accord de principe)
L'accord de prêt, souvent appelé "accord de principe", est une première approbation par la banque du dossier de prêt de l'emprunteur. Cet accord indique que la banque est en principe disposée à financer le projet, sous réserve de la vérification des documents et des garanties fournies par l'emprunteur. L'accord de principe n'est pas contraignant pour la banque et ne garantit pas définitivement l'obtention du prêt.
L'offre de prêt
L'offre de prêt, en revanche, est un document officiel et détaillé émis par la banque une fois que toutes les vérifications ont été faites et que le dossier est définitivement accepté. Cette offre contient toutes les conditions du prêt, y compris le taux d'intérêt, la durée, le montant du prêt, les modalités de remboursement, et les frais annexes. Une fois émise, l'offre de prêt engage la banque, et l'emprunteur dispose d'un délai de réflexion légal pour l'accepter ou la refuser.
Les mentions obligatoires de l'offre de prêt
En tant que document contractuel, l’offre de prêt doit contenir par écrit toutes les informations, les modalités et les conditions de l’emprunt et de l’achat envisagés.
Le projet et les parties signataires
L’offre de prêt doit contenir obligatoirement les informations suivantes :
- L'identité des parties signataires (Prêteur, emprunteur(s), et éventuellement des cautions)
- La nature du prêt (Prêt bancaire classique, prêt à taux zéro, etc.)
- L'objet (Achat d’un appartement neuf ou ancien, construction d’une maison, etc.)
- Les garanties exigées et l’assurance emprunteur choisie avec leur coût
Les modalités financières de l'emprunt
- Le montant du capital emprunté, avec la mention du montant de l’apport personnel
- Le coût total sur la durée du prêt
- Le taux d’intérêt fixe ou variable (et les modalités de révision en cas de taux variable)
- Le TAEG (taux annuel effectif global) : ce taux tient compte de l’ensemble des coûts liés au prêt (intérêts bancaires, frais de dossier, coût de l’assurance, frais de garanties, etc.)
- Les frais annexes au prêt (comme les frais de dossier de la banque ou les frais de courtier).
Les modalités de remboursement du prêt immobilier
- Un échéancier des mensualités prévues avec l’amortissement pratiqué
- Les conditions du transfert du prêt à une autre personne.
Les conditions particulières
La banque place ici toutes les clauses spécifiques négociées avec elle. Par exemple, les modalités prévues en cas de remboursement anticipé du crédit ou les conditions d’un crédit modulable.
La banque doit suivre la fiche d’information standardisée européenne (FISE) et joindre les conditions générales de l’offre, de l’assurance de prêt immobilier et de la société de caution, le cas échéant.
Assurance emprunteur : une protection indispensable
Une fois la réception de l'offre et la demande de prêt acceptée, il est conseillé de souscrire une assurance emprunteur. Celle-ci vous couvre en cas d’incapacité de remboursement à échéance en cas de décès, d’une incapacité temporaire totale de travail (ITT), d'une invalidité permanente, partielle ou totale, ou d’une perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA).
tags: #contracter #credit #apres #signature #compromis #de