La loi ALUR (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové), officiellement loi n°2014-366 du 24 mars 2014, a profondément modifié le paysage immobilier français, notamment en ce qui concerne les contrats de location meublée. Promulguée pour faciliter l'accès au logement et réguler les locations, elle a instauré de nouvelles règles pour les bailleurs, les locataires et les copropriétaires. Cet article explore en détail les implications de la loi ALUR sur les contrats de location meublée, en abordant les aspects clés tels que l'amélioration des rapports entre locataires et propriétaires, l'encadrement des loyers, la régulation des professions immobilières, et les mesures pour lutter contre l'habitat indigne.
Amélioration des rapports entre locataires et propriétaires
L'un des principaux axes de la loi ALUR est l'amélioration des rapports entre locataires et propriétaires. Pour atteindre cet objectif, la loi a mis en place un cadre précis et obligatoire pour plusieurs aspects de la location, notamment les contrats de bail, les états des lieux, les diagnostics techniques, les pièces justificatives et les honoraires des agents immobiliers.
Contrats de bail
La loi ALUR a instauré un modèle type de contrat de location, dont la rédaction doit suivre un modèle défini. Ce modèle type comprend tous les éléments obligatoires à inscrire au bail, assurant ainsi une meilleure information et protection des parties engagées. Bien que les bailleurs puissent ajouter des clauses supplémentaires, le cadre général est standardisé.
Mobilier dans les locations meublées
Pour garantir un niveau de prestation dans les logements loués en meublé, la loi ALUR a défini, par décret, une liste des éléments minimum que doit comporter le mobilier. Cette liste exhaustive, établie par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015, assure que le locataire dispose du nécessaire pour vivre convenablement dès son arrivée.
Durée du bail et statut de résidence principale
La location meublée doit constituer la résidence principale du locataire, définie comme le logement occupé au moins huit mois par an. La loi ALUR autorise de ramener la durée du bail à 9 mois afin de mieux répondre aux besoins des étudiants. Ce type de bail étudiant, bien qu'obéissant au même formalisme qu'un contrat de location de longue durée classique, n'est pas soumis à la règle de la tacite reconduction.
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Préavis
La loi ALUR a réduit le délai de préavis imposé au locataire pour quitter son logement dans les zones tendues à un mois. Pour le locataire qui souhaite quitter le logement, le délai de préavis en location meublée est d’un mois. Toutefois, le propriétaire ne peut choisir de ne pas renouveler le bail ou d’en changer les termes qu’à son expiration, et ce, en respectant un délai de préavis de 3 mois avant l’échéance du bail.
Dépôt de garantie
Au moment de la fin du bail et de la sortie des lieux, le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de deux mois. Toutefois, ce délai est réduit à un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée. Tout retard de restitution de la somme due par le bailleur est passible de pénalités équivalentes à 10 % du loyer.
Encadrement des loyers
La loi ALUR prévoit de cibler l’encadrement des loyers dans les zones à forte tension. Initié par la loi ALUR en 2014, le dispositif d’encadrement des loyers a été remplacé par une expérimentation, pour une durée de cinq ans, qui figure désormais à l’article 140 de la loi Elan. Cette expérimentation peut être mise en œuvre dans les zones tendues, à la demande des établissements publics de coopération intercommunale compétents en matière d’habitat, de la commune de Paris, des établissements publics territoriaux de la métropole du Grand Paris, la métropole de Lyon et la métropole d’Aix-Marseille-Provence.
Zones concernées et loyers de référence
Dans ces zones d’urbanisation, le loyer est encadré. Il est inférieur ou égal au loyer de référence majoré de 20 %. Cette mesure s’applique aux logements loués nus ou meublés, ainsi qu’à ceux en colocation et utilisés comme résidence principale. Les logements meublés disposent d’un barème spécifique, déterminé à partir des écarts constatés entre les loyers des logements loués nus et les loyers des logements loués meublés observés par l'observatoire local des loyers.
Conséquences du non-respect
Tout excès dans le prix de loyers entraîne une obligation pour le bailleur de réévaluer le montant du loyer. L'encadrement des loyers rend tout le processus de location de logement plus juste et plus simple.
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Régulation des professions immobilières
La loi ALUR a renforcé la régulation des professions immobilières à travers la création du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières (CNTGI).
Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières (CNTGI)
Le CNTGI a pour mission de fixer un code de déontologie qui liste les règles de bonne conduite que doivent appliquer les titulaires de la carte professionnelle. Les sanctions disciplinaires vont du blâme à l’interdiction définitive d’exercer. La procédure de délivrance de la carte professionnelle est simplifiée, et la carte est délivrée par la Chambre de commerce et d’industrie territoriale.
Formation continue
L’adaptation des métiers de l’immobilier aux mutations du secteur est encouragée par des actions obligatoires et régulières de formation continue.
Encadrement des pratiques des marchands de listes
Les pratiques de marchands de listes sont également encadrées pour éviter l’achat de listes de logements qui ne seraient en réalité plus disponibles puisque déjà loués ou vendus via un autre intermédiaire.
Copropriétés : Transparence et gestion
La loi ALUR a introduit plusieurs mesures pour améliorer la gestion et la transparence des copropriétés.
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Immatriculation des copropriétés
Pour mieux connaître leur état et mieux détecter les situations fragiles, les copropriétés sont référencées et immatriculées dans un registre depuis 2017. Un décret définit les modalités d’immatriculation et le contenu de la fiche synthétique, qui doit regrouper des données permettant d’identifier le syndicat, les caractéristiques financières de la copropriété et les procédures administratives ou judiciaires dont le syndicat fait l’objet.
Rémunération du syndic et transparence
La loi ALUR fixe également les modalités de rémunération du syndic et impose plus de transparence en donnant un modèle type de contrat de syndic, arrêté par décret. Celui-ci s’engage par ailleurs à donner accès aux copropriétaires et aux occupants aux informations de la copropriété. Le plafonnement de l’état daté et des honoraires perçus par le syndic au titre du recouvrement d’une créance y est prévu. Pour établir plus de transparence dans l’activité du syndic, les fonds appartenant au syndic et ceux de chaque copropriété sont bien distincts et nécessitent l’ouverture d’un compte séparé.
Obligations des copropriétaires
La responsabilité civile devient obligatoire pour les copropriétaires et les syndicats. La loi ALUR, amendée par l’ordonnance du 27 août 2015, fixe les règles pour mieux informer les acquéreurs des lots de copropriété la promesse de vente.
Fonds de travaux
Pour inciter les copropriétaires à entretenir et améliorer leurs bâtiments de façon régulière, un fonds travaux devient obligatoire. Il permet aux copropriétaires de provisionner en amont les sommes nécessaires au financement des travaux. En ligne de mire le financement de travaux de rénovation énergétique, la réfection des toitures, le renouvellement des équipements de chauffage collectif…
Diagnostic technique global (DTG)
Réaliser un diagnostic complet des copropriétés est également rendu obligatoire. Ce diagnostic doit comprendre une analyse technique de l’état du bâti et des équipements, de la situation de l’immeuble au regard de la règlementation, de la performance énergétique du bâtiment et de la gestion patrimoniale de l’immeuble.
Lutte contre l'habitat indigne
La loi ALUR comprend des dispositions permettant de lutter contre l’habitat indigne et les marchands de sommeil.
Permis de louer
Depuis le 1er janvier 2017, le décret n° 2016-1790 du 19 décembre 2016, portant sur l’instauration du permis de louer, est entré en vigueur. Ce dispositif a été établi dans le but de renforcer la lutte contre les marchands du sommeil et les propriétaires mettant en location une habitation indigne. Sous le régime de la déclaration de mise en location, le bailleur doit déclarer la mise en location d’un bien immobilier à la collectivité.
Définition de l'habitat indigne
Selon la loi du 31 mai 1990, un « habitat indigne » est une installation ou un local utilisé comme habitation, mais ne convient pas à cet usage. Les logements exposant leurs occupants à des risques de sécurité ou de santé sont aussi considérés comme habitat indigne.
Sanctions
Proposer ce type d’habitation expose le propriétaire à des sanctions. En cas de logement insalubre, les allocations de logement peuvent être suspendues. Durant cette période de consignation, le locataire ne verse au propriétaire que le loyer diminué du montant de ces aides. Le propriétaire les touchera à nouveau une fois les travaux d’amélioration réalisés.
Urbanisme rénové
La loi ALUR a également pour objectif de favoriser un urbanisme rénové.
Simplification des documents d'urbanisme
Afin de clarifier la rédaction des documents d’urbanisme, le livre Ier du code de l’urbanisme a été recodifié et le contenu du PLU modernisé. Pour mieux coordonner les échelles communales et intercommunales, le plan local d’urbanisme (PLU), défini à l’échelle communale, doit tenir compte des orientations intercommunales contenues dans le schéma de cohérence territoriale (SCOT).
Maîtrise foncière
Les outils de maîtrise foncière sont améliorés : clarification du droit de préemption et extension au bénéfice du préfet en communes carencées, possibilité de créer des zones d’aménagement différé intercommunales, enrichissement du contenu des déclarations d’intention d’aliéner (DIA) pour permettre à la collectivité ou à l’Etat d’évaluer plus rapidement l’intérêt d’acquérir le bien.
Impact sur les annonces immobilières
Un décret publié le 10 janvier 2017 vient modifier le mode de rédaction des annonces immobilières. Le texte modifie les obligations d’informations à inscrire dans les annonces immobilières de location et de vente des professionnels. Depuis le 1er avril 2017, les nouvelles dispositions obligent les professionnels à présenter une offre plus transparente, en présentant un maximum d’informations comme le barème des honoraires.
Avantages et inconvénients de la loi ALUR
La loi ALUR présente de nombreux avantages pour les locataires, notamment l’encadrement des loyers, la décence du logement, et l’extension de la trêve hivernale. Les bailleurs bénéficient également de certains avantages, comme la transparence accrue dans les documents à fournir par les locataires et la possibilité de recourir à des dispositifs comme Visale pour se protéger contre les loyers impayés.
Avantages pour les locataires
- Encadrement des loyers : Processus de location plus juste et simple.
- Décence du logement : Plus d’égalité en termes d’accès à un logement décent.
- Protection contre les expulsions : Trêve hivernale étendue du 1er novembre au 31 mars.
- Délai de préavis réduit : Possibilité de réduire le délai de préavis à 1 mois dans les zones tendues.
Avantages pour les bailleurs
- Transparence accrue : Liste claire des documents à fournir par le locataire.
- Protection contre les loyers impayés : Dispositifs comme Visale.
- Modèle type de contrat de bail : Connaissance précise des engagements des deux parties.
- Partage des frais d’agence : Répartition égalitaire des frais entre le locataire et le bailleur.
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