La location saisonnière, également connue sous le nom de location de vacances, meublé de tourisme ou location de courte durée, est encadrée par le Code civil (article 1713 et suivants) et par certaines dispositions du Code du tourisme. Ce type de location offre une solution flexible pour les voyageurs et une opportunité pour les propriétaires de générer des revenus. Un contrat de location saisonnière est essentiel pour protéger les droits et les obligations des deux parties. Cet article explore en détail les aspects cruciaux d'un tel contrat, en fournissant un modèle et des conseils pratiques.
Définition et Cadre Légal
Un contrat de location saisonnière encadre un séjour dont la durée ne peut excéder 90 jours consécutifs, comme le précise la loi Hoguet de 1970. Le locataire réside temporairement dans le logement, qui est donc considéré comme une résidence secondaire. Il est crucial de comprendre que lorsque vous louez un bien qui n'est pas la résidence principale du locataire, vous vous situez en dehors du champ d'application contraignant de la loi de 1989 et vous vous placez dans le cadre du Code Civil. On parle de location saisonnière pour la location à une clientèle de passage, à la journée, à la semaine ou au mois.
Importance du Contrat Écrit
Bien que le contrat ne soit pas obligatoire en soi, la forme écrite est fortement conseillée, voire quasiment indispensable en pratique, surtout en l'absence d'intermédiaire de confiance comme une plateforme de réservation. Un contrat écrit permet d'éviter les malentendus et de sécuriser les revenus du propriétaire. Il est particulièrement important si vous passez par des sites comme Le Bon Coin, où l'absence d'intermédiaire de confiance rend un bail écrit préférable.
Les Éléments Essentiels du Contrat de Location Saisonnière
Un contrat de location saisonnière bien rédigé est indispensable pour garantir une location sans encombre et sécurisée. Voici les éléments clés à inclure :
1. Identification des Parties
Il s'agit d'une clause ultra-classique : la désignation du locataire et du bailleur, éventuellement représenté par un mandataire. Cette section reprend ce qui avait été annoncé en préambule, à savoir que c’est une location à titre de résidence secondaire exclusivement.
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2. Description Détaillée du Bien
Le locataire ne visitant pas la location avant son arrivée, la description précise des lieux doit être écrite dans le bail. Cette description doit inclure :
- La nature du bien (appartement, maison, studio, etc.)
- L'adresse exacte du bien
- La superficie habitable
- Le nombre de pièces
- Une liste exhaustive des équipements et du mobilier mis à disposition (cuisine équipée, literie, vaisselle, etc.)
- Les commodités (accès internet, télévision, etc.)
- Les éventuelles restrictions (interdiction de fumer, animaux non admis, etc.)
- Le nombre maximal d'occupants autorisés. Les lieux loués sont prévus pour un nombre déterminé de personnes maximum.
3. Durée de la Location
La durée de location doit être bien définie, en indiquant les dates d’arrivée et de départ. Il est crucial de respecter la durée maximale de 90 jours consécutifs, conformément à la loi Hoguet.
4. Montant du Loyer et Modalités de Paiement
Le contrat doit clairement indiquer :
- Le montant total du loyer
- Les modalités de paiement (acompte, solde, échéances)
- Les moyens de paiement acceptés (carte bancaire, virement, chèque, espèces)
- Les charges incluses ou non dans le loyer (eau, électricité, chauffage, etc.)
- L'éventuelle taxe de séjour, calculée par personne et par nuit, que le bailleur doit collecter et reverser à la commune. La Taxe de Séjour est en vigueur dans certaines communes.
5. Dépôt de Garantie
En location meublée saisonnière, le dépôt de garantie est possible mais non réglementé. Toutefois, il est d’usage de demander 20 % du montant du séjour ou de ne pas dépasser le montant du loyer. Lorsque le bailleur est un professionnel, le montant du dépôt de garantie ne peut dépasser de 25 % du prix de la location comme l'indique l'article 68 du décret du 20 juillet 1972. La date de restitution du dépôt de garantie doit être indiquée dans le bail saisonnier. Il est important de préciser dans le contrat :
- Le montant du dépôt de garantie
- Les modalités de versement (empreinte bancaire, virement, chèque)
- Les motifs de retenue (dégradations, perte de clés, etc.)
- Le délai de restitution (généralement sous 7 jours si aucun dégât).
6. Conditions d'Annulation
Les conditions d’annulation sont à inscrire explicitement dans le bail de votre logement saisonnier meublé, afin d’éviter toute divergence et tout litige. En outre, les conditions de remboursement, le cas échéant, doivent être précisées. Cela comprend les modalités et les délais de remboursement en fonction du montant de l’annulation et des frais encourus. Il est essentiel de définir clairement les conditions d'annulation, en précisant :
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- Les délais d'annulation possibles
- Les frais d'annulation applicables
- Les modalités de remboursement en cas d'annulation.
7. Règlement Intérieur
Le règlement intérieur est un élément crucial du contrat de location saisonnière pour votre meublé de vacances. En effet, il définit les règles que les locataires doivent suivre pendant leur séjour. Il peut aussi s’avérer utile de rédiger quelques lignes sur la gestion des déchets, surtout si vous favorisez une approche écoresponsable pour votre location saisonnière. Il est important d'inclure un règlement intérieur qui précise les règles à respecter pendant le séjour, notamment :
- Les horaires d'arrivée et de départ
- Les règles concernant le bruit et le voisinage
- Les règles concernant l'utilisation des équipements (piscine, barbecue, cheminée, etc.)
- Les règles concernant les animaux de compagnie (si autorisés)
- Les règles concernant la gestion des déchets.
- Les fêtes -gratuite-, sont rigoureusement interdites.
8. État des Lieux et Inventaire
L’état des lieux d’entrée n’est pas obligatoire mais recommandé pour éviter les litiges. L’inventaire est réalisé au même moment que l’état des lieux d’entrée, il doit retranscrire l’ensemble des meubles, éléments (dont les couverts de cuisine) et équipements, leur quantité et leur état. Il est ensuite signé et annexé au contrat de location. Si aucun état des lieux d’entrée n’est réalisé, le locataire est présumé avoir reçu le bien en bon état. Nous vous proposons enfin un modèle d’état des lieux, habituellement utilisé pour les résidences principales mais qui est parfaitement utilisable en résidence secondaire. Les états des lieux d’entrée et de sortie sont importants car les dispositions du Code Civil prévoient bien que le locataire doit rendre le logement en état, modulo la vétusté. Il est essentiel de réaliser un état des lieux d'entrée et de sortie, ainsi qu'un inventaire détaillé du mobilier et des équipements. Cela permet de constater l'état du bien au début et à la fin de la location, et d'éviter les litiges concernant les éventuels dommages. Le Preneur établira seul l’état des lieux de sortie et le transmettra le jour de sortie au Bailleur. Le Preneur fera un usage paisible du logement loué. Il entretiendra le logement loué et le rendra en bon état de propreté. Le Bailleur s’engage à maintenir la location faisant l’objet du présent contrat dans un état satisfaisant d’entretien, de propreté et de sécurité. Il s’engage à signaler dans les meilleurs délais au Preneur toute modification indépendante de sa volonté de nature à modifier le confort ou troubler la jouissance du bien loué (nuisance, panne d’un équipement, etc.). Il devra s’assurer que le Preneur bénéficie d’une jouissance pleine et entière du bien loué, sur la période. Il veillera à la remise des clés.
9. Clause Résolutoire
Si vous avez prévu de ne pouvoir donner congé au locataire que sous certaines conditions ou à échéance du bail, la clause résolutoire est primordiale. C’est une clause permettant de réclamer l’intégralité des sommes dues à un seul des locataires en cas de co-titularité (époux, concubin, colocataire). En cas de manquement par le Preneur à l’une de ses obligations contractuelles, le présent bail sera résilié de plein droit.
10. Assurance
Le propriétaire et le locataire n'ont pas l'obligation de souscrire une assurance. Toutefois, il est fortement recommandé au locataire de souscrire une assurance couvrant les risques locatifs. Le Preneur indique bénéficier d’une assurance couvrant les risques locatifs. Une copie de la police d’assurance pourra être demandée par le Bailleur au Preneur lors de la réservation ou à l’entrée dans les lieux.
11. Juridiction Compétente
Pour l’exécution des présentes, le Bailleur et le Preneur font élection de domicile dans leurs domiciles respectifs, indiqués en entête des présentes. Toutefois, en cas de litige, le tribunal du domicile du Bailleur sera seul compétent.
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Obligations du Propriétaire (Bailleur)
Le bailleur a plusieurs obligations envers le locataire :
- Fournir un logement conforme : Le logement doit correspondre à la description faite dans l'annonce et être en bon état d'usage. Lorsque la location ne correspond pas à la description de l’annonce que celle-ci soit diffusée par voie privée ou par l’intermédiaire d’un professionnel (site Internet, agence immobilière), le locataire peut demander le remboursement du séjour en trouvant un accord amiable avec le bailleur. Si cette solution n’aboutit pas, le voyageur doit rassembler les preuves de l’inexactitude des informations communiquées dans l’annonce. Ensuite il peut porter plainte auprès du Procureur de la République ou saisir la Direction départementale de la protection des populations (DDPP ou DDCSPP) du lieu du séjour.
- Assurer la jouissance paisible du logement : Le bailleur doit garantir au locataire une jouissance paisible du logement pendant toute la durée de la location.
- Entretenir le logement : Le bailleur doit effectuer les réparations nécessaires pour maintenir le logement en bon état.
- Remettre les clés : Il veillera à la remise des clés.
Obligations du Locataire (Preneur)
Le locataire a également des obligations à respecter :
- Payer le loyer : Le locataire doit payer le loyer et les charges aux dates convenues.
- Utiliser paisiblement le logement : Le locataire doit utiliser le logement en bon père de famille et respecter le règlement intérieur.
- Restituer le logement en bon état : Le locataire doit rendre le logement dans l'état où il l'a trouvé, à l'exception de l'usure normale.
- Assurer le logement (recommandé) : Bien que non obligatoire, il est fortement recommandé au locataire de souscrire une assurance couvrant les risques locatifs.
Fiscalité de la Location Saisonnière
La location saisonnière est une activité soumise à un régime fiscal particulier. Il existe deux régimes principaux :
- Le régime forfaitaire (micro-BIC) : Ce régime s'applique si les recettes annuelles ne dépassent pas 70 000 € pour une location saisonnière classique, ou 170 000 € pour une location saisonnière classée (meublé de tourisme ou chambre d'hôtes). Dans ce cas, un abattement de 50 % (ou 71 % pour les meublés de tourisme classés) est appliqué sur les loyers et les charges perçus. Le régime Micro-Bic est automatiquement attribué lorsque que les revenus ne dépassent pas 70 000 € sur l’exercice de l’année N-1.
- Le régime réel : Ce régime s'applique si les recettes annuelles dépassent 70 000 € (ou 170 000 € pour les meublés de tourisme classés), ou si le bailleur choisit d'y opter. Le régime réel plus complexe oblige le bailleur à faire appel à un expert-comptable. L’avantage principal est que les charges sont payées uniquement sur les revenus réellement tirés de l’activité. Les amortissements sont aussi déductibles des impôts.
Litiges et Recours
Il peut arriver que des litiges surviennent lors de l’exécution du contrat de location saisonnière. Dans un premier temps, le locataire et le propriétaire peuvent essayer de résoudre le litige à l’amiable en convenant d’une réduction sur le loyer total dû. Toutefois, si cette solution amiable n’aboutit pas, le locataire peut saisir la direction départementale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) pour faire valoir ses droits. Pour ce faire, il devra transmettre l’annonce qui lui a permis d’effectuer la réservation du logement concerné ainsi que des photos des lieux. En cas de litige, il est préférable de chercher une solution amiable. Si cela n'est pas possible, le locataire peut saisir la Direction départementale de la protection des populations (DDPP ou DDCSPP) ou le Procureur de la République.
Contrat de Location Saisonnière Dématérialisé et Signature Électronique
Le contrat de location saisonnière dématérialisé offre de nombreux avantages. Il peut aussi être signé avec la signature électronique, ainsi il ne sera pas nécessaire de l’imprimer. La signature électronique permet de signer à distance depuis un smartphone, une tablette ou un PC.
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