La location immobilière est encadrée par un contrat, appelé bail d'habitation, qui définit les droits et obligations du propriétaire (bailleur) et du locataire. Ce document juridique formalise l'accord entre les parties et assure une sécurité juridique pour les deux. L'article 1713 du Code civil régit le contrat de location et s'applique à toutes les formes de location immobilière. La rédaction d'un contrat de location est une étape importante dans le cadre d'un investissement locatif.
Types de Baux d'Habitation
Il existe plusieurs types de baux d'habitation, chacun adapté à une situation particulière :
- Bail de location meublée : Ce type de bail concerne un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. La liste des meubles obligatoires est fixée par décret. Il offre plus de flexibilité que la location non-meublée, notamment en termes de durée et de préavis.
- Cible : toute personne recherchant une résidence principale avec des meubles déjà fournis.
- Durée : conclu pour une durée d'un an, renouvelable tacitement.
- Préavis locataire : le délai de préavis pour le locataire est d'un mois.
- Préavis bailleur : le propriétaire peut donner congé au locataire avec un préavis de trois mois avant l'échéance du bail.
- Dépôt de garantie : le montant du dépôt de garantie est limité à deux mois de loyer hors charges.
- Bail de location non-meublée : C'est le contrat de location le plus courant pour une résidence principale. Il offre une grande stabilité au locataire de par sa longue durée et des conditions de résiliation par le bailleur très encadrées. Le logement est loué sans meubles, à l'exception des équipements de cuisine de base (évier, plaques de cuisson) s'ils sont intégrés.
- Cible : toute personne cherchant une résidence principale stable sur le long terme.
- Durée : conclu pour une durée de trois ans (si le bailleur est une personne physique) ou six ans (personne morale), renouvelable tacitement.
- Préavis locataire : le délai de préavis pour le locataire est de trois mois, réduit à un mois en "zone tendue" ou sous certaines conditions (mutation, perte d'emploi…).
- Préavis bailleur : le propriétaire peut donner congé au locataire avec un préavis de six mois avant l'échéance du bail, pour des motifs précis (reprise, vente, motif légitime et sérieux).
- Dépôt de garantie : le montant du dépôt de garantie est limité à un mois de loyer hors charges.
- Bail mobilité : Créé par la loi Élan, il est un contrat très spécifique dédié aux personnes en déplacement pour une période allant de un à dix mois. Cela peut être dans le cadre d'une mutation professionnelle (en attendant de trouver un logement définitif), d'études, d'une formation ou d'un déplacement professionnel.
- Cible : pour de l’habitation réservée à une personne en mobilité professionnelle.
- Durée : conclu pour une durée de 1 à 10 mois maximum sans renouvellement possible.
- Préavis locataire : délai de préavis du locataire de 1 mois.
- Préavis bailleur : pas de préavis pour le propriétaire (fin du bail à date fixée).
- Dépôt de garantie : pas de dépôt de garantie possible.
- Bail de colocation : Il formalise la location d'un même logement par plusieurs locataires, qui ne sont ni mariés ni pacsés. Il peut prendre la forme d'un bail unique signé par tous les colocataires ou de baux individuels pour chaque locataire. Le bail unique inclut souvent une clause de solidarité, engageant chaque colocataire pour la totalité du loyer et des charges.
- Cible : plusieurs personnes souhaitant partager un même logement en tant que résidence principale.
- Durée : la durée est identique à celle d'un bail meublé (1 an) ou non-meublé (3 ans) classique.
- Préavis locataire : chaque colocataire peut donner son préavis individuellement (1 mois en meublé, 3 mois en non-meublé), mais reste solidaire du paiement du loyer pendant 6 mois après son départ, sauf si un nouveau colocataire le remplace.
- Préavis bailleur : le congé doit être adressé à tous les colocataires avec un préavis de 3 mois (meublé) or 6 mois (non-meublé) avant la fin du bail.
- Dépôt de garantie : le montant est identique à celui d'un bail classique (2 mois de loyer en meublé, 1 mois en non-meublé) et est généralement restitué au départ du dernier colocataire.
- Bail étudiant : C'est une forme de location meublée spécifiquement destinée, comme son nom l'indique, aux étudiants. Sa particularité réside dans sa durée, qui est alignée sur l'année universitaire. Ce contrat permet ainsi d'éviter au locataire étudiant de devoir payer un loyer pendant les vacances d'été s'il n'occupe pas le logement.
- Cible : uniquement les personnes justifiant d'un statut étudiant.
- Durée : conclu pour une durée fixe de neuf mois, non renouvelable tacitement.
- Préavis locataire : le délai de préavis pour le locataire est d'un mois.
- Préavis bailleur : le bailleur ne peut pas donner congé au locataire avant le terme des neuf mois.
- Dépôt de garantie : le montant du dépôt de garantie est limité à deux mois de loyer hors charges.
- Bail de stationnement : Le contrat de location pour un stationnement (place de parking, box ou garage) est beaucoup plus souple que les baux d'habitation. Lorsqu'il n'est pas lié à un bail d'habitation principal, il n'est pas soumis à la loi du 6 juillet 1989. Ce sont les dispositions du Code civil (articles 1708 et suivants) qui s'appliquent, laissant une grande liberté contractuelle aux deux parties pour définir les termes du contrat, notamment la durée, le préavis et le montant du loyer.
- Cible : toute personne (locataire ou non du même immeuble) souhaitant louer un emplacement pour garer un véhicule.
- Durée : la durée est librement fixée entre le propriétaire et le locataire dans le contrat de location.
- Préavis locataire : les conditions de préavis sont librement définies par les parties dans le bail (souvent un mois).
- Préavis bailleur : les conditions sont également fixées librement dans le contrat ; à défaut, l'une ou l'autre des parties peut y mettre fin à tout moment, en respectant un délai de préavis raisonnable.
- Dépôt de garantie : le montant est fixé librement par le propriétaire, correspondant généralement à un ou deux mois de loyer.
Mentions Obligatoires dans un Contrat de Location
Tout contrat de location doit impérativement comporter plusieurs mentions obligatoires. En plus de sanctionner le recours au bail verbal, ces dispositions s’appliquent également au refus de délivrer un reçu ou une quittance de loyer. L’écrit assure ainsi une sécurité juridique pour les parties. La signature conjointe du locataire et du propriétaire fait foi de leur engagement à respecter les conditions du bail, et permet d’éviter les litiges sur le contenu et la forme du contrat. Ces mentions sont :
- L’identité du bailleur (nom, prénom et adresse) ;
- Les coordonnées du locataire (nom) ;
- L’identifiant fiscal du logement (depuis le 1er janvier 2024, numéro de 12 caractères numériques disponible sur impots.gouv.fr) ;
- La date de prise d’effet et la durée du bail ;
- La consistance et la destination du logement (type de bien, pièces, usage exclusif d’habitation ou mixte) ;
- La surface habitable (somme totale des planchers des pièces dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 m) ;
- La désignation de la chose louée ;
- Les informations financières (montant du loyer, charges, dépôt de garantie).
Clauses Facultatives Pouvant Être Inclues dans le Contrat
Outre les clauses obligatoires que la loi impose de faire figurer dans le contrat, le propriétaire est libre d’y ajouter une ou plusieurs clauses facultatives :
- Clause de révision du loyer : Elle permet au bailleur de réévaluer périodiquement le montant du loyer en fonction de l’indice de son choix, le plus souvent l’Indice de Référence des Loyers (IRL) publié chaque trimestre par l’Insee. La révision n’est pas automatique et doit être expressément prévue par le contrat de location.
- Clause de dépôt de garantie : Le versement d’un dépôt de garantie n’est pas une obligation légale, mais peut être exigé par le propriétaire. Dans ce cas, il doit ajouter une clause de dépôt de garantie dans le contrat précisant le montant exigé.
- Clause travaux : Elle prévoit que le locataire s’engage à réaliser ou à faire réaliser des travaux dans le logement. Pour être valide, la clause doit être expressément mentionnée dans le contrat et doit mentionner la définition et la description des travaux, les coûts, la date de réalisation, les modalités de réduction temporaire du loyer et la durée de la réduction. Le locataire bénéficie d’une réduction temporaire de loyer en contrepartie des travaux qu’il réalise à ses frais.
- Clause résolutoire : Elle autorise le bailleur à résilier de plein droit le contrat en cas de manquement du locataire à l’une de ses obligations (non-paiement du loyer et des charges, non-versement du dépôt de garantie, non-souscription à une assurance habitation, troubles du voisinage constatés par une décision de justice). Pour faire appliquer la clause résolutoire, le bailleur doit toutefois délivrer au locataire un commandement préalable le mettant en demeure d’exécuter ses obligations.
Durée et Renouvellement du Bail
La durée du contrat varie selon le type de bail :
Lire aussi: Modèles de contrats de location : notre sélection
- Bail vide : 3 ans minimum ;
- Bail meublé : 1 an minimum ;
- Bail étudiant : 9 mois minimum ;
- Bail mobilité : de 1 mois minimum à 10 mois maximum.
Le renouvellement d’un contrat de location se fait tacitement, sauf exceptions (bail étudiant, bail mobilité).
Obligations du Bailleur et du Locataire
Le contrat de location organise les relations entre le bailleur et le locataire d’un logement. Il fixe le montant du loyer, définit les droits et les obligations de chaque partie, et décrit avec précision les locaux et les équipements mis à la disposition du locataire.
Obligations du bailleur :
- Délivrer un logement décent et en bon état d'usage et de réparation ;
- Assurer la jouissance paisible du logement au locataire ;
- Entretenir le logement et effectuer les réparations nécessaires, autres que les réparations locatives ;
- Fournir au locataire un certain nombre de documents (diagnostics techniques, état des lieux, etc.).
Obligations du locataire :
- Payer le loyer et les charges aux termes convenus ;
- User paisiblement du logement ;
- Effectuer les réparations locatives ;
- Souscrire une assurance habitation ;
- Restituer le logement en bon état à la fin du bail.
Loi Alur et Loi Climat et Résilience
La loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) du 24 mars 2014 a instauré des contrats types de location. Tout contrat de location signé à compter du 1er août 2015 doit ainsi être conforme au contrat de bail type réglementaire défini par le décret du 29 mai 2015. La loi Alur de 2014 a instauré plusieurs mesures destinées à améliorer les relations entre bailleurs et locataires :
- Mise en place d’un bail type dont l’objectif est de formaliser les baux de la loi du 6 juillet 1989 qui régit les baux d’habitation. Elle a ainsi rendu obligatoire l’utilisation d’un modèle type.
- Encadrement des loyers en zone tendue : dans des zones, les bailleurs ne peuvent pas augmenter le loyer entre deux locataires au-delà de l’indexation IRL.
La loi “Climat et Résilience” de 2021, qui reprend une partie des propositions avancées par la Convention citoyenne pour le climat a mis en place une série de mesures afin d’améliorer les performances énergétiques des logements en location. La loi climat et résilience de 2021 a pris plusieurs dispositions dont le but est d’améliorer la performance énergétique des logements :
- Depuis le 1ᵉʳ janvier 2022, les baux d’habitation doivent comporter de nouvelles informations : l’étiquette de performance énergétique du logement (de A à G) ainsi que le montant total annuel des dépenses d’énergie (électricité, gaz).
- Interdiction d’augmenter le loyer des passoires énergétiques (logements classés F et G) depuis le 24 août 2022.
- Depuis le 1ᵉʳ janvier 2023, il est désormais interdit de louer un logement énergivore dit « passoire thermique ». Dans un premier temps, cela concerne les logements avec un DPE G et une consommation finale d’énergie supérieure à 450 kWh par m² de surface habitable. Ensuite, le seuil d’interdiction s’abaissera progressivement jusqu’en 2034.
- 1ᵉʳ janvier 2024 : Le décret n° 2023-796 du 18 août 2023 modifie le bail type en instaurant de nouvelles mentions à faire figurer sur le bail avec entre autre l’identifiant fiscal du logement.
Annexes Obligatoires au Contrat de Location
Un contrat de location n’est valable que s’il est accompagné de toutes les annexes exigées par la loi. Ces documents permettent d’informer le locataire, de sécuriser la relation et de limiter les litiges. Voici la liste complète :
Lire aussi: Modèle de contrat de location UK : Explications
- Diagnostics techniques obligatoires (DPE, électricité et gaz si installation de plus de 15 ans, CREP si immeuble construit avant 1949, ERP) ;
- État des lieux d’entrée ;
- Inventaire du mobilier (pour les locations meublées) ;
- Notice d’information locative (rappelant les droits et obligations des parties) ;
- Attestation d’assurance habitation.
Résiliation du Bail
Le locataire a la possibilité de résilier le bail de location qu'il a signé pour son logement, et ce à tout moment. Il devra toutefois respecter un préavis de départ, dont la durée dépend de la localisation du bien (zone tendue ou non) et de la nature de la location (vide ou meublée).
Le propriétaire ne peut pas exiger le départ du locataire avant la fin du bail, sauf manquements aux conditions établies entre les parties. Le propriétaire doit prévenir le locataire de sa décision. En cas de défaillance du locataire, le propriétaire peut engager une procédure de résiliation du bail. L'exécution de cette procédure, encadrée par la loi, découle de l'existence ou non d'une clause résolutoire dans le contrat de location.
Contrat de Location Verbal
S’il n’est pas conseillé de choisir cette option, sachez qu’il est possible de conclure un bail verbal pour une location destinée à l’habitation. Il pourra être prouvé, en cas de litige, par tout moyen (justificatif de l’encaissement d’un loyer, témoignage des voisins etc.).
Vente d'un Logement en Cours de Bail
Le propriétaire d’un logement peut décider de le mettre en vente en dépit la présence de locataires. Dans ce cas, ces derniers n’ont pas à déménager : le bail se poursuit aux mêmes conditions. Le nouveau propriétaire du logement se substitue alors dans les obligations de l’ancien propriétaire.
Lire aussi: Modèle de contrat de chef cuisinier : notre analyse
tags: #contrat #de #location #modèle