Le contrat de marché architecte est un accord essentiel qui encadre la collaboration entre un maître d'ouvrage et un architecte pour la conception et la réalisation d'un projet de construction. Cependant, il peut arriver que ce contrat devienne caduc, c'est-à-dire qu'il perde sa validité juridique en raison de la survenance de certains événements. Cet article a pour objectif de définir la notion de contrat de marché architecte caduc, d'examiner les causes de cette caducité, et d'analyser les conséquences qui en découlent pour les parties concernées.
I. Définition et cadre juridique de la caducité d'un contrat
1.1. Définition de la caducité
La caducité se distingue de la nullité. Tandis que la nullité sanctionne l’absence initiale, au moment de la conclusion du contrat, d’une condition de validité, la caducité sanctionne la disparition, en cours d’exécution du contrat, de l’un de ses « éléments essentiels ».
L'article 1186 du Code civil donne la définition suivante de la caducité : « Un contrat valablement formé devient caduc si l’un de ses éléments essentiels disparaît. » Il ressort de cette définition que la caducité ne peut affecter qu’un acte régulièrement accompli et qu'elle suppose que l’acte anéanti ait perdu l’un des éléments essentiels à son existence. Telles sont les deux conditions cumulatives qui doivent être réunies pour qu’un contrat puisse être frappé de caducité.
1.2. Textes de référence : articles 1186 et 1187 du Code civil
Les articles 1186 et 1187 du Code civil constituent les textes de référence en matière de caducité des contrats.
L'article 1186 du Code civil dispose :
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« Un contrat valablement formé devient caduc si l’un de ses éléments essentiels disparaît.Lorsque l’exécution de plusieurs contrats est nécessaire à la réalisation d’une même opération et que l’un d’eux disparaît, sont caducs les contrats dont l’exécution est rendue impossible par cette disparition et ceux pour lesquels l’exécution du contrat disparu était une condition déterminante du consentement d’une partie.La caducité n’intervient toutefois que si le contractant contre lequel elle est invoquée connaissait l’existence de l’opération d’ensemble lorsqu’il a donné son consentement ».
L'article 1187 du Code civil dispose :
« La caducité met fin au contrat.Elle peut donner lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9 ».
II. Conditions de la caducité d'un contrat isolé
L’article 1186, alinéa 1er vise expressément deux conditions pour que la caducité du contrat soit admise : un contrat valablement formé et la disparition d’un élément essentiel.
2.1. Un contrat « valablement formé »
Si l’article 1186 du Code civil prévoit que pour encourir la caducité le contrat doit avoir été valablement formé, la question se pose alors de savoir s’il est nécessaire que la nullité du contrat ou sa résolution aient été constatées en justice ou s’il suffit qu’il soit seulement annulable ou susceptible de faire l’objet d’une résolution. L’article 1186 ne le dit pas, de sorte qu’il appartient à la jurisprudence de se prononcer sur ce point.
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2.1.1. Contrat annulé
Si le contrat a été annulé par décision de justice ou par l’accord des parties, il paraît difficile d’invoquer, après coup, sa caducité. Le prononcé ou la constatation de la nullité ont pour conséquence que le “contrat est censé n’avoir jamais existé”, ce qui rend impossible, selon nous, l’invocation de sa caducité. Si l’acte irrégulier a déjà disparu avant la survenance du fait générateur de la caducité, elle ne saurait être retenue. La caducité suppose nécessairement l’existence de l’acte qu’elle affecte, si le contrat est éteint, il ne peut plus être frappé de caducité.
2.1.2. Contrat annulable
La solution est plus difficile à analyser si le contrat est simplement annulable, c’est-à-dire affecté d’un vice susceptible d’en entraîner la nullité. Face à une demande judiciaire de constatation de la caducité d’un contrat, une partie, qui y a intérêt, pourra alléguer sa nullité et faire donc obstacle au prononcé de la caducité, en application de l’article 1186 du Code civil qui impose un “contrat valablement formé”.
2.1.3. Caducité d’un contrat valablement formé mais déjà résolu ?
Pour les mêmes raisons que celles exposées à propos de la nullité, le contrat déjà résolu ne pourra pas être frappé de caducité : la caducité ne peut s’appliquer qu’à des contrats qui existent au moment où se produit le fait générateur de la caducité. Toutefois, l’article 1229 du Code civil précise que “la résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice”. Dès lors, il semble que la caducité puisse être constatée avant le moment auquel la résolution prend effet.
2.2. La disparition d’un élément essentiel
A défaut de précision, donnée par l’article 1186, que faut-il entendre par « éléments essentiels ». Faut-il délimiter le périmètre de cette notion aux seules conditions de la validité du contrat ou doit-on l’étendre aux éléments qui conditionnent son exécution ? Il est probable, et ceci au regard de l’article 1114 du Code civil, qu’il convient de faire une approche restrictive de la notion de caducité, en la limitant aux seules conditions de validité du contrat.
Une seconde difficulté naît de la lecture de l’article 1186 en ce qu’il ne dit pas si la disparition de l’un des éléments essentiels du contrat doit être volontaire ou involontaire. Jusqu’alors, les auteurs ont toujours considéré qu’un acte ne pouvait être frappé de caducité qu’à la condition que la disparition de l’un de ses éléments essentiels soit indépendante de la volonté des parties. Admettre le contraire reviendrait, selon eux, à conférer aux contractants un pouvoir de rupture unilatérale du contrat.
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2.2.1. Disparition de la prestation (objet)
Lorsque la prestation objet du contrat disparaît indépendamment de la volonté des parties, le contrat ne peut plus être exécuté. L’exemple le plus fréquemment donné est celui de la disparition de la chose louée. Outre l’exemple de la disparition de la chose louée, d’autres illustrations pourront facilement être trouvées : caducité du contrat d’approvisionnement de marchandises qui fait l’objet d’une décision administrative de retrait du marché.
2.2.2. Disparition du prix
Le prix est un élément essentiel de certains contrats : son éventuelle disparition en cours d’exécution du contrat entraînera donc sa caducité. Tel pourra être le cas lorsque la méthode de détermination du prix, régulière au moment de la formation du contrat, cesse de l’être en cours de son exécution. Le nouvel article 1167 du Code civil devrait permettre, dans la plupart des cas, d’éviter la caducité du contrat, puisque cet article précise que “lorsque le prix ou tout autre élément du contrat doit être déterminé par référence à un indice qui n’existe pas ou a cessé d’exister ou d’être accessible, celui-ci est remplacé par un indice qui s’en rapproche le plus”.
2.2.3. Disparition d’un contractant
L’ancien article 1122 du Code civil précisait que : « On est censé avoir stipulé pour soi et pour ses héritiers et ayants cause, à moins que le contraire ne soit exprimé ou ne résulte de la nature de la convention ». Il en résulte que dans la plupart des hypothèses, le décès d’un contractant est sans incidence sur la continuation du contrat.
Ce principe connaît toutefois des exceptions, et le décès peut rester un obstacle à la relation contractuelle. D’une part, la continuation de la personne du défunt peut être rendue impossible en fonction « de la nature de la convention », ce qui vise traditionnellement le contrat conclu intuitu personae. Au premier rang de ces conventions se trouve le mandat, qui, parce qu’il est fondé sur la confiance existant entre le mandant et le mandataire, prend fin avec le décès de l’un deux. Autre exemple : le contrat d’entreprise (ou contrat de louage d’ouvrage), l’article 1795 du Code civil précise qu’il est dissout par la mort de l’ouvrier, de l’architecte ou de l’entrepreneur. On peut également citer le contrat de cautionnement, ainsi en cas de dissolution de la société débitrice par voie de fusion avec une autre société, l’engagement de la caution garantissant le remboursement du prêt consenti à la première société ne demeure que pour les obligations nées avant la dissolution de celle-ci. D’autre part, et sans qu’il soit nécessaire d’approfondir, rappelons que la règle édictée à l’article 1122, étant supplétive, les parties peuvent décider d’y déroger.
2.2.4. Disparition des qualités de la personne du contractant
La caducité pourra encore être retenue lorsque le contractant aura perdu l’une des qualités qui justifiaient son engagement. Caducité d’un contrat signé avec un architecte, pour une demande de permis de construire, dans l’hypothèse où l’architecte perd sa qualification. On ne saurait toutefois généraliser ce raisonnement. En effet, le contentieux du cautionnement démontre que la perte par la caution des qualités l’ayant poussée à se porter garante est sans incidence sur la permanence de son engagement.
2.2.5. Disparition de la contrepartie ou de l’utilité du contrat
On peut penser que la disparition de l’intérêt n’enlève pas sa force obligatoire au contrat. A défaut de clause contraire, le contrat ne devrait pas être frappé de caducité, même s’il devient sans intérêt pour un contractant.
III. Caducité de contrats interdépendants
3.1. La qualification de contrats interdépendants
De longue date, il est admis que plusieurs contrats peuvent avoir un objectif commun les rendant interdépendants les uns des autres. Cette situation est reprise depuis le 1er octobre 2016 par l’article 1186, al. 1 du Code civil, qui précise que les contrats sont interdépendants lorsqu’ils sont tous « nécessaires à la réalisation d’une même opération », autrement dit lorsque les contrats ont le même but. Il résulte de cette interdépendance que l’anéantissement de l’un des contrats a pour conséquence la caducité des autres.
Cette interdépendance résulte soit :
- de la volonté des parties qui l’ont expressément affirmée.
- dans le silence des parties, des contrats sont jugés liés l’un à l’autre parce que l’un ou plusieurs sont tenus pour accessoires à un contrat principal.
Mais la jurisprudence reconnaît aux contrats concomitants ou successifs qui s’inscrivent dans le cadre d’une même opération, un caractère d’interdépendance et ceci même en présence d’une clause contraire. Ainsi, la Cour de cassation, dans arrêt de la chambre mixte du 17/05/2013 (n° 11-22768), précise que sont réputées non écrites les clauses des contrats inconciliables avec cette interdépendance.
3.1.1. Contrat de location financière et contrat de maintenance de ce matériel
Dans deux arrêts remarqués, la chambre commerciale de la Cour de cassation s’est une nouvelle fois prononcée sur les conséquences de la disparition d’un contrat inclus dans un ensemble contractuel indivisible (Cour de cassation, chambre commerciale du 12/07/2017, n° 15-27703 et 15-23552). Dans la lignée des arrêts de chambre mixte rendus le 17 mai 2013 (n° 11-22.768 et 11-22.927), la chambre commerciale réaffirme que « les contrats concomitants ou successifs qui s’inscrivent dans une opération incluant une location financière sont interdépendants » (n° 15-27.703).
3.1.2. Effets de la résolution de la vente sur le contrat de crédit-bail
Dans un arrêt de la chambre mixte, du 13/04/2018 (n° 16-21345), la Cour de Cassation précise que le contrat de crédit-bail est un contrat accessoire au contrat de vente. Il en résulte que la disparition du contrat principal (contrat de vente), a pour conséquence la disparition d’un élément essentiel du contrat de crédit-bail et qu’en conséquence il convient d’en constater sa caducité.
3.2. Conséquences de l’interdépendance
La principale conséquence engendrée par l’interdépendance des contrats est que la disparition d’un des contrats entraîne celle des autres, le sort de chacun devant être apprécié au regard à l’aune de l’ensemble contractuel indivisible. La Cour de cassation confirme que lorsque les contrats sont interdépendants, « la résiliation de l’un quelconque d’entre eux entraîne la caducité, par voie de conséquence, des autres » (n° 15-27.703 et 15-23.552). Cette sanction s’applique quel que soit le contrat résilie. Ainsi, la résiliation du contrat de maintenance a pour conséquence la caducité du contrat de location.
IV. Effets de la caducité
L’article 1187 dispose que « la caducité met fin au contrat » et qu’ “elle peut donner lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9 ». Deux interrogations essentielles concentreront sans doute le contentieux : la caducité a-t-elle un effet automatique ou suppose-t-elle un acte d’anéantissement ? La caducité est-elle rétroactive ?
4.1. Caducité : sanction automatique ?
L’article 1187, à la différence des textes concernant la nullité ou la résolution, ne tranche pas directement la question. La terminologie choisie par les rédacteurs invite à admettre un effet automatique de la caducité : le fait que le contrat « devienne caduc » si l’un de ses éléments essentiels disparaît (Code civil article 1186 alinéa 1ier), le fait que le contrat « soit caduc » si son exécution est impossible (Code civil article 1186 alinéa 2), ou le fait que la caducité « n’intervienne » que si le contractant contre lequel on l’invoque connaissait l’opération d’ensemble… milite en faveur de l’automaticité.
En pratique, si l’on peut admettre que le contrat dont l’exécution est devenue impossible prend automatiquement fin sans qu’il soit nécessaire de demander en justice sa caducité, les parties en cas de désaccord sur les conséquences de la caducité du contrat, devront saisir le juge. La caducité constituant un droit, si les conditions sont remplies, le juge ne pourra en refuser le prononcé, tout en déterminant les conséquences (cessation des prestations, dispense d’exécuter les clauses prévues en cas de résiliation du contrat, arrêt du contrat d’approvisionnement, démontage du matériel, réduction de la rémunération à proportion de l’obligation éteinte…).
4.2. Caducité : sanction rétroactive ?
L’article 1187 alinéa 1 en disposant que la caducité “met fin au contrat”, semble exclure la rétroactivité, mais son alinéa 2, en admettant les restitutions, l’admet nécessairement. Le Rapport fait au président de la République explique cette position : « l’ordonnance prévoit donc que la caducité met fin au contrat mais, dans un souci pragmatique, ne tranche pas la question de la rétroacti…
V. Exemples de clauses suspensives pouvant entraîner la caducité d'un CCMI
Dans le cadre d'un Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI), plusieurs clauses suspensives peuvent entraîner la caducité du contrat si elles ne sont pas réalisées dans le délai convenu. Ces clauses visent à protéger l'acquéreur en lui permettant de se désengager du contrat si certains événements ne se produisent pas.
- Non-acquisition du terrain à bâtir : Si l'acquéreur ne parvient pas à acquérir le terrain sur lequel la maison doit être construite, le contrat devient caduc.
- Échec du permis de construire : Si le permis de construire est refusé, ou si un recours contre le permis de construire aboutit, le contrat peut être déclaré caduc.
- Refus de prêt immobilier : Si l'acquéreur ne parvient pas à obtenir un prêt immobilier pour financer la construction, le contrat devient caduc.
- Non-souscription d’une assurance dommages-ouvrage : L'absence de souscription d'une assurance dommages-ouvrage peut également entraîner la caducité du contrat.
VI. Le rôle de l'Architecte des Bâtiments de France (ABF)
Dans certains cas, les projets de construction peuvent être soumis à l'avis de l'Architecte des Bâtiments de France (ABF), notamment lorsque le projet se situe dans un espace protégé (site patrimonial remarquable, abords de monuments historiques, etc.). L'avis de l'ABF peut avoir une influence sur la délivrance du permis de construire et, par conséquent, sur la validité du contrat de marché architecte.
6.1. Avis de l'ABF et délais d'instruction
Lorsque la demande d’autorisation d’urbanisme est soumise à la consultation obligatoire de l’Architecte des Bâtiments de France, le délai d’instruction par la mairie est toujours rallongé. L’ABF dispose d’un délai de 2 mois pour rendre un avis au maire sur un permis. À l’exception des permis de démolir, l’absence de réponse de l’ABF vaut accord tacite de sa part. Par contre, dans le cas d’un projet soumis à accord de l’ABF, l’absence de réponse de la mairie au terme du délai d’instruction vaut refus tacite. Ce refus tacite n’est cependant pas applicable aux déclaration préalables.
6.2. Recours contre un refus fondé sur l'avis de l'ABF
En cas de refus d’autorisation d’urbanisme fondé sur le refus de l’ABF, vous pouvez le contester. Vous adresserez un recours auprès du préfet de région et non à l’Architecte des Bâtiments de France lui-même. Cette requête doit se faire par lettre recommandée avec accusé de réception dans les deux mois suivant la notification du refus de l’autorisation d’urbanisme. Le préfet de région consulte alors la Commission régionale du patrimoine et de l’architecture. Si le préfet infirme l’avis de l’ABF, le maire doit alors statuer à nouveau sur la demande dans un délai d’un mois. En l’absence de réponse du préfet de région sous 2 mois, son silence vaut rejet du recours engagé. En cas de rejet du recours par le préfet de région, vous pouvez également engager un recours contentieux.
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