Contrat de Location Vide vs Meublé : Ce Que Chaque Propriétaire et Locataire Doit Savoir

La location immobilière, qu'elle soit vide ou meublée, est encadrée par des règles spécifiques qui définissent les droits et les obligations du propriétaire (bailleur) et du locataire. Le choix entre un contrat de location vide ou meublé a des implications importantes en termes de durée du bail, de dépôt de garantie, de préavis, de fiscalité et d'obligations des parties. Cet article explore en détail les différences entre ces deux types de contrats, ainsi que les autres types de baux existants, afin de vous aider à faire le choix le plus adapté à votre situation.

Les Différents Types de Baux d'Habitation

Les Baux d'Habitation Principale

Votre résidence principale est l'endroit où vous résidez principalement le 31 décembre de l'année, où vous percevez vos revenus, où vous résidez effectivement et habituellement, où vous vivez avec votre famille, celui de vos intérêts professionnels. Le locataire peut faire le choix d'un logement meublé ou non pour sa résidence principale.

Le Bail de Location Vide

Un contrat de location vide est un contrat conclu entre un bailleur, qui va mettre à disposition un logement vide, et un locataire. Dans ce type de contrat, le logement est loué sans meubles, à l'exception des équipements fixes indispensables comme les sanitaires. Le locataire doit amener ses propres meubles et équipements pour s'installer dans le logement.

Durée du contrat : Le bail de location vide est d'une durée de trois ans minimum lorsque le propriétaire bailleur est une personne physique ou une SCI familiale (société civile immobilière constituée entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus) et de six ans si le bailleur est une personne morale. De manière dérogatoire, le bail peut être conclu pour une durée inférieure à trois ans, mais d'au minimum un an si le bailleur prévoit de reprendre son logement pour des raisons familiales ou professionnelles. Les raisons et l'événement nécessaires pour justifier la reprise doivent être connus et indiqués au moment de la signature du bail. Deux mois avant la fin du bail, le bailleur doit confirmer l'événement ou le reporter, faute de quoi le bail se poursuit jusqu'à trois ans.
Dépôt de garantie : Au moment de la signature, le locataire doit s'acquitter d'un dépôt de garantie d'un mois hors charges.
Préavis : Le locataire peut donner congé à tout moment avec un préavis de 3 mois, ou 1 mois avec un motif de préavis réduit. Le propriétaire peut donner congé tous les 3 ans avec un préavis de 6 mois, pour vente, reprise ou motif légitime.

Le Bail de Location Meublée

Le bail de location meublée est un type de contrat de location qui concerne les logements loués avec des meubles permettant au locataire de s’y installer immédiatement. Une liste de meubles obligatoires dans le logement a été fixée par le Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015.

Durée du contrat : Il est d'une durée d'un an renouvelable par tacite reconduction. Pour y mettre un terme, le locataire doit respecter un préavis d'un mois tandis que le propriétaire ne peut donner congé qu'à l'échéance du bail en respectant un préavis de trois mois.
Dépôt de garantie : Lors de la signature, le locataire doit payer un dépôt de garantie ne pouvant pas dépasser deux mois de loyer hors charges.
Obligations : En tant que loueur en meublé, professionnel ou non professionnel, vous devez accomplir certaines démarches (obtention d’un numéro SIRET,…) et êtes redevable de la Contribution Foncière des Entreprises (CFE). Vous devrez impérativement équiper votre logement d’un ameublement minimum imposé (voir la liste).

Le Bail Étudiant

Le bail étudiant, comme son nom l'indique, ne peut être signé qu'avec des étudiants pour une durée fixe de 9 mois correspondant à la durée d'une année académique. Ce bail ne se reconduit pas tacitement. Au bout des neuf mois, il arrive à son terme et le locataire doit quitter les lieux. Si les parties veulent poursuivre, soit elles signent un nouveau bail de neuf mois, soit un avenant qui transforme le bail de neuf mois en bail classique d'un an. Le locataire peut résilier le bail avec un préavis d’un mois, mais le bailleur doit attendre la fin du bail.

Le Bail Mobilité

Le bail mobilité est un bail d'un à dix mois destiné aux personnes en mobilité professionnelle. Il ne peut être prolongé qu'une seule fois sans qu'il ne puisse excéder la durée de dix mois au terme desquels il prend fin automatiquement. Il s'adresse aux étudiants, salariés en mission temporaire ou en formation professionnelle qui n'ont pas vocation à rester longtemps dans un logement. Il donne de la flexibilité aux locataires en mobilité et aux bailleurs. Contrepartie de cette flexibilité : il ne peut être demandé de dépôt de garantie aux locataires. La garantie Visale couvre tous les baux mobilité et permet de minimiser les risques pour les bailleurs.

Le Bail Mixte

Le bail mixte est un contrat de location qui vous permet d'exercer dans votre habitation une activité professionnelle. Toutefois, il ne peut s'agir d'une activité commerciale ou artisanale. Le logement doit être votre résidence principale. Une partie du logement seulement doit être affectée à l'usage professionnel, le locataire doit continuer à habiter dans les lieux. Le locataire ne peut exercer aucune activité dans le logement ni recevoir de clientèle. Il s’agit uniquement d’une domiciliation, en d’autres termes, d’une boîte aux lettres. L’activité concernée ne doit pas être interdite par le règlement de copropriété. Le locataire doit notifier au propriétaire son intention d’utiliser cette faculté de domiciliation au moment de la signature du bail pour que le bail soit identifié comme mixte, et en cours de bail. Le contrat de location utilisé est un bail classique vide ou meublé. Simplement, lors de la signature, la destination du logement doit être renseignée comme étant mixte. Le bail mixte doit respecter la réglementation applicable selon qu’il s’agit d’une location vide ou meublée.

Les Baux dits Baux Code Civil

Certains baux d'habitation ne sont pas régis par la loi du 6 juillet 1989, soit parce que le logement ne constitue pas la résidence principale du locataire, soit parce que le locataire n'est pas une personne physique : on parle de bail Code civil. Dans ce genre de contrat, le locataire et le propriétaire peuvent discuter presque tous les éléments de la location. Ce bail ne réglemente pas les loyers, ne restreint pas le dépôt de garantie et autorise la conclusion de baux de courte durée. C'est le contrat qui fait office de loi entre les parties.

Le Bail de Résidence Secondaire

Le locataire qui dispose déjà d'une résidence principale en France peut louer une résidence secondaire. Le temps de location peut aller de quelques mois dans l'année à une location courant sur plusieurs années dont le locataire n'aura l'usage que quelque temps par an. Le contrat doit préciser : la durée ; le loyer ; si le contrat est ou non reconductible ; les modalités de congé et la durée du préavis, etc. Le contrat doit être très détaillé, car c’est le seul document de référence pour les parties.

Le Bail Logement de Fonction

Lorsque le locataire est une personne morale, on ne peut parler d'habitation pour le locataire : les personnes morales ne peuvent avoir d'habitation. Il s'agit souvent de sociétés, associations, institutions, etc. qui souscrivent une location pour le compte de tiers : salariés, adhérents, personnes à charge, etc. C'est le contrat qui fera office de loi entre les parties et déterminera toutes les modalités, obligations et droits auxquels seront soumises les parties : durée du bail, règle de congé, loyer, occupants du logement, etc.

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Le Bail de Location Saisonnière

Pour les locations de vacances, les parties vont signer un contrat de location saisonnière. Le bail de location saisonnière n'est pas censé excéder une saison, mais selon la localisation géographique, il est arrivé qu'on reconnaisse la qualification de location saisonnière à des baux de six mois. Un bail de location saisonnière ne peut être signé que pour un usage de résidence principale. Dès la prise de contact, le locataire se voit communiquer un descriptif qui précise : les caractéristiques du logement et sa localisation ; le coût du séjour et les modalités de paiement ; les modalités de réservation ; préciser la nature des sommes versées en avance ; arrhes ou acomptes.

Bail et Contrat de Location : Quelle Différence ?

Avant de vous indiquer la différence entre un bail et un contrat de location, il est important d’apporter quelques précisions sur le sujet. Tout d’abord, les termes bail et contrat de location s’utilisent la plupart du temps sans distinction. En effet, un bail et un contrat de location sont la même chose. Le bail est un contrat de location et vice-versa.

Bien que ce soient tous les deux des contrats de louage, il existe quelques différences entre un bail et un contrat de location. Le bail est un contrat signé entre un propriétaire et un locataire pour l’usage d’un appartement ou d’une maison en contrepartie d’une somme d’argent, c’est-à-dire le loyer. Ce contrat de location engage le bailleur à mettre à disposition du locataire un bien immobilier vide ou meublé moyennant un loyer chaque mois.

Néanmoins, à proprement parler, il y a bien une différence entre un contrat de location et un bail. Bien qu’un bail et un contrat de location soient tous les deux la même chose, ces deux types de contrat présentent des différences d’usage. Par exemple, un bail de location désigne un contrat avec des clauses fixées et définitives. Avec un tel contrat, la durée de location est de 6 mois ou de 12 mois. Il n’y a donc pas de renouvellement automatique avec le bail, étant donné que la durée est déterminée en amont.

À contrario du bail, les contrats de location ne sont pas établis sur une durée fixe. Ces derniers sont des contrats “mois par mois”. La durée de ce type de contrat est de 30 jours et peut être renouvelée si les deux parties en font la demande. Il s’agit donc bel et bien de différences d’usage entre les baux et les contrats de location, et non des différences législatives.

Les Éléments Essentiels d'un Contrat de Location

Afin de conclure un bail de location, il est obligatoire de fournir certaines pièces, comme l’attestation d’assurance habitation, l’état des lieux, l’attestation écrite pour la caution, le dossier de diagnostic technique et le règlement de copropriété. En tout, dix éléments fixés par la loi Alur de 2015 sont obligatoires pour que le contrat soit validé.

Quel que soit le type de location choisie, il doit être conforme au modèle de bail réglementaire. Vous pouvez signer un bail sous seing privé directement avec le locataire ou bien par l’intermédiaire d’une agence immobilière.

Pour faire un bail de location, utilisez un contrat type conforme à la loi (disponible sur service-public.fr), remplissez-le avec les informations essentielles (identités, description du bien, loyer, charges), joignez les diagnostics obligatoires et faites-le signer en deux exemplaires.

Forme du Bail

Le bail doit être fait par écrit en autant d'exemplaires qu'il y a de parties (propriétaire, locataire). Il peut prendre la forme d'un acte sous signature privée ou d'un acte authentique.

Contenu du Bail

Le bail doit préciser les informations suivantes :

Nom et domicile du propriétaire
Si le logement n'est pas géré directement par le propriétaire, nom et siège social du gestionnaire
Nom du ou des locataires
Date de prise d'effet et durée du bail
Identifiant fiscal du logement (sauf en Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte)
Localisation du logement et destination de l'immeuble
Description du logement (maison ou appartement, en copropriété ou non, nombre de pièces) et de ses équipements à usage privatif et commun
Nature et montant des travaux effectués dans le logement depuis le dernier bail (ou le dernier renouvellement)
Classe du DPE du logement (sauf en Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte)
Surface habitable du logement. Si elle n'est pas mentionnée ou si elle est erronée, le locataire peut intenter une action en diminution de loyer.
Montant du loyer et ses modalités de paiement (date et fréquence qui est généralement mensuelle), ainsi que ses règles de révision éventuelle
Montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire (s'il a quitté le logement depuis moins de 18 mois)
Modalités de paiement des charges
Montant du dépôt de garantie s'il est prévu
Montant des dépenses théoriques de chauffage (et l'année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation).

Le bail doit contenir une clause résolutoire qui permet la résiliation du bail lorsque le locataire ne verse pas le dépôt de garantie, ou ne paie pas le loyer ou de charges.

Documents Annexes au Bail

Un dossier de diagnostic technique doit être annexé au bail. Le dossier comprend les documents suivants :

Diagnostic de performance énergétique (DPE) valide
Constat de risque d'exposition au plomb (Crep)
État de l'installation intérieure de l'électricité si l'installation a plus de 15 ans
État de l'installation intérieure du gaz si l'installation a plus de 15 ans
État des risques (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon…), si le logement est dans une zone concernée
Diagnostic bruit, si le logement est dans une zone concernée.

Les Avantages et Inconvénients de la Location Vide et Meublée

Pour le Propriétaire

Location vide : Le propriétaire n'a pas besoin d'acheter et de remplacer des meubles et équipements supplémentaires, ce qui limite les coûts.
Location meublée : La location meublée permet au bailleur d'avoir un loyer supérieur à une location vide en raison des meubles et équipements achetés pour le logement.

Impôts sur le Revenu du Bailleur

Logement vide : Les revenus locatifs sont à déclarer en tant que Revenus fonciers. Revenus locatifs inférieurs à 15 000€, vous avez le choix entre : Régime Micro Foncier (Abattement forfaitaire de 30% de vos recettes) OU Régime de bénéfice réel (Déduction des charges réelles). Revenus locatifs supérieurs à 15 000€, : c’est le régime réel qui est applicable.
Logement meublé : Les revenus locatifs sont à déclarer en tant que Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Revenus locatifs inférieurs à 70 000€, vous avez le choix entre : Régime Micro-BIC (micro entreprise) (Abattement forfaitaire de 50% de vos recettes) OU Régime de bénéfice réel (Déduction des charges réelles) Revenus locatifs supérieurs à 70 000€, c’est le régime réel qui est applicable

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Contrat de Location Vide et Meublé : Quelles Différences pour les Propriétaires et les Locataires ?