Les logements en location sont exposés à divers sinistres, et il est essentiel de comprendre les obligations et les protections en matière d'assurance. Cet article explore en détail l'assurance habitation pour les locataires et les propriétaires bailleurs, en mettant en lumière les aspects légaux, les garanties, les risques et les meilleures pratiques.
Introduction
L'assurance habitation est un sujet crucial pour les locataires et les propriétaires. Elle permet de se prémunir contre les risques financiers liés aux sinistres qui peuvent survenir dans un logement. Cet article vise à clarifier les obligations de chacun, les couvertures disponibles et les conséquences d'un défaut d'assurance.
Obligations Légales du Locataire en Matière d'Assurance
La loi est claire en ce qui concerne les locations de logements vides (bail classique de 3 ans renouvelable par tacite reconduction). En effet, souscrire une assurance couvrant les risques locatifs est obligatoire pour le locataire! L’article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « le locataire est obligé (…) de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire ».
Risques Locatifs Minimaux Obligatoires
Au minimum, le locataire doit donc souscrire une assurance qui couvre les dommages causés au logement par un dégât des eaux, un incendie ou une explosion. Mais attention : ces garanties ne couvrent que les dégâts causés au logement en tant que bien immobilier.
Garantie Recours des Voisins et des Tiers
Pour couvrir les dégâts qui pourraient être causés aux voisins, le locataire doit souscrire une garantie appelée « recours des voisins et des tiers ».
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Assurance Multirisque Habitation (MRH)
Pour couvrir les dommages qui pourraient être occasionnés aux propres biens du locataire, notamment en cas de cambriolage, il est conseillé de souscrire une assurance multirisque habitation (MRH). Les contrats proposés par les assureurs contiennent la plupart des garanties indispensables pour assurer la protection du locataire et de ses biens.
Obligation d'Informer le Propriétaire
En principe, le propriétaire du logement exigera, au moment de la remise des clés, que le locataire lui remette une attestation d’assurance pour le logement qu’il lui loue. Il est également en droit de réclamer une attestation d'assurance chaque année, pour vérifier que le logement est toujours assuré.
Libre Choix de l'Assureur
En tant que locataire, c’est au locataire de choisir librement son assureur. Le propriétaire du logement ne peut pas obliger le locataire à souscrire un contrat auprès d’une compagnie d’assurance particulière. Toute clause contraire stipulée dans le contrat de bail serait considérée comme abusive.
Conséquences du Défaut d'Assurance pour le Locataire
Vouloir économiser quelques dizaines ou centaines d’euros par an pourrait coûter bien plus cher si le locataire ne s'assure pas!
Responsabilité envers les Voisins
Le locataire sera tenu d’indemniser personnellement tous les dommages causés à ses voisins par un sinistre dont il pourrait être responsable, que ce soit de son fait (responsabilité civile) ou par un événement dont l'origine se situerait dans son logement : fuite d’eau, départ d’incendie… En cas de sinistre grave, les conséquences pourraient être dramatiques, pendant de longues années…
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Options Offertes au Propriétaire en Cas de Défaut d'Assurance
Depuis l’entrée en vigueur de la loi Alur du 24 mars 2014, l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 offre désormais 2 options au propriétaire bailleur dont le locataire ne remplirait pas son obligation de s’assurer le logement.
Assurance Souscrite par le Propriétaire pour le Compte du Locataire
Après l'envoi d'une mise en demeure au locataire, par courrier recommandé avec avis de réception, et si celle-ci reste sans effet au terme d’un mois, le propriétaire peut alors souscrire une assurance contre les risques locatifs en lieu et place du locataire. Dans ce cas, le coût de cette assurance est récupérable par le propriétaire, par ajout de 1/12ème de la prime annuelle à chaque paiement de loyer.
Résiliation du Bail
Le propriétaire peut résilier de plein droit le bail. Mais pour être valable, cette possibilité doit faire l’objet d’une clause figurant clairement dans le contrat de bail. Le propriétaire doit ensuite faire porter au locataire, par huissier, un commandement de souscrire une assurance.
Assurances Spécifiques pour les Locations Meublées et Saisonnières
Pour ces locations, les contrats de bail sont spécifiques, et leurs conditions d’assurance aussi.
Locations Meublées
Le propriétaire d’une location meublée peut laisser au locataire la charge de l’assurance, à condition toutefois que cette condition figure dans le bail, et qu’elle soit acceptée comme telle par le locataire.
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Locations de Courte Durée et Saisonnières
En pratique, les propriétaires de locations de courte durée ont généralement recours à l’assurance dite de « pour le compte de qui il appartiendra ». Cette assurance permet de couvrir à la fois le logement, son contenu, la responsabilité civile du propriétaire et celle du locataire. Pour une location saisonnière, l’assurance n’est obligatoire ni pour le locataire ni pour le propriétaire. Mais en pratique, pour simplifier les démarches à chaque nouveau locataire, le propriétaire souscrira en général une assurance « pour le compte de qui il appartiendra ».
Obligations du Propriétaire
Le locataire d'un logement loué avec un bail d'habitation (y compris un bail mobilité) a l'obligation de souscrire un contrat d'assurance habitation pour le logement loué. Il doit en fournir l'attestation aux moments suivants :
- Lorsque le propriétaire lui remet les clefs du logement
- Une fois par an, à la demande du propriétaire.
Seule la garantie des risques locatifs est obligatoire. La garantie des risques locatifs concerne les dommages causés au logement par un incendie, une explosion ou un dégât des eaux. Cette garantie ne concerne que les dommages causés au logement loué. Elle ne couvre pas les dommages qui pourraient être causés aux voisins, si le sinistre s'étend au-delà du logement loué.
Options du Propriétaire en Cas de Non-Présentation d'Attestation d'Assurance
Si le locataire ne transmet pas d'attestation d'assurance risques locatifs, le propriétaire peut choisir l'une des possibilités suivantes :
- Soit résilier le bail
- Soit prendre une assurance "risques locatifs" pour le compte du locataire. Dans ce cas, le propriétaire perd la possibilité de résilier le bail pour absence d'assurance du locataire, même si le bail contient une clause résolutoire.
Procédure en Cas de Bail sans Clause Résolutoire
Le propriétaire peut demander au juge des contentieux de la protection la résiliation du bail et l'expulsion du locataire du logement. Pour cela, le propriétaire doit charger un commissaire de justice (anciennement commandement d'huissier de justice) de délivrer au locataire une assignation devant le tribunal dont dépend le logement loué. Le propriétaire peut préalablement envoyer au locataire une mise en demeure de respecter ses engagements, mais il n'y est pas obligé.
Assurance Souscrite par le Propriétaire pour le Compte du Locataire : Procédure Détaillée
Lorsque le locataire ne prend pas d'assurance "risques locatifs", le propriétaire peut le faire pour son compte.
Envoi d'un Courrier Recommandé : Le propriétaire doit d'abord envoyer au locataire un courrier recommandé avec avis de réception. Dans ce courrier, il doit indiquer son intention de prendre pour son compte une assurance couvrant les risques locatifs. Les risques locatifs sont les dommages causés au logement par un incendie, un dégât des eaux ou une explosion.
Délai d'un Mois pour le Locataire : Le locataire a 1 mois pour prendre une assurance "risques locatifs".
Souscription par le Propriétaire : Si après ce délai, le locataire ne lui a pas remis d'attestation d'assurance, le propriétaire peut prendre une assurance "risques locatifs" pour son compte.
Communication du Contrat au Locataire : Le propriétaire doit remettre au locataire une copie du contrat d'assurance lors de sa souscription et à chaque renouvellement.
Paiement et Remboursement : Le propriétaire paie la prime d'assurance facturée par l'assureur, mais le locataire doit le rembourser. Le propriétaire peut majorer ce montant d'au maximum 10 %. Le locataire doit rembourser le montant total par 1/12e à chaque paiement mensuel du loyer.
Résiliation de l'Assurance : Le propriétaire doit résilier le plus rapidement possible l'assurance qu'il a prise pour le compte du locataire, aux moments suivants :
- Lorsque le locataire lui remet une attestation d'assurance "risques locatifs"
- Ou lorsqu'il quitte définitivement le logement avant la fin du contrat d'assurance que le propriétaire a signé.
Le locataire doit rembourser la fraction de la prime exigée par l'assureur jusqu'à la résiliation du contrat.
Les Différents Types d'Assurance Habitation
Assurance Multirisque Habitation (MRH)
L'assurance multirisque habitation couvre l'habitation, son contenu et ses occupants pour différents types d'événements comme l'incendie, les dégâts des eaux, le vol, l'explosion, les tempêtes et les catastrophes naturelles, entre autres. Il s'agit là des garanties de base.
Garanties Courantes Couvertes par l'Assurance Locative
L'assurance locative que le locataire souscrit doit contenir un certain nombre de garanties, à savoir celles qui couvrent les risques les plus courants. Parmi ces garanties, on relève les suivantes :
- Incendie, explosion, foudre et implosion
- Dégât des eaux
- Vol
- Tempête, grêle, neige
- Dommages électriques
- Bris de glace
En complément des garanties de base contre l'incendie, le vol, le dégât des eaux, etc., les assureurs proposent des garanties annexes qui peuvent se révéler fort utiles à l'usage. Citons ainsi les frais de recherche de fuite, les frais de remise en état, les honoraires d'expert, les frais de relogement, la privation de jouissance des locaux.
Assurance de Responsabilité Civile
En général, les assurances couvrent également les conséquences pécuniaires des sinistres pour lesquels l'assuré voit sa responsabilité engagée. C'est ce que l'on appelle l'assurance de responsabilité civile. Le principe est simple : chacun est responsable des dommages qu'il cause. Il faut donc en prévoir les conséquences financières.
Assurance Propriétaire Non Occupant (PNO)
L’Assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) est une couverture indispensable pour tous les propriétaires bailleurs. Cette assurance permet de protéger un bien contre les risques qui ne sont pas couverts par l’assurance habitation du locataire. Elle est particulièrement importante lorsque le logement est vacant.
Prix d'une Assurance Locataire
Pour commencer, le propriétaire bailleur ne peut pas imposer un contrat d'assurance ou une compagnie d'assurance en particulier : le locataire est libre de souscrire le contrat qui lui convient. À ce titre, il est conseillé d'effectuer des demandes de devis d'assurance habitation, afin de comparer les différentes offres du marché.
Éléments à Comparer dans les Devis d'Assurance Habitation
Lorsque le locataire compare ces devis d'assurance habitation, il doit relever les informations principales :
- Les garanties incluses et non incluses
- Les niveaux de franchises
- Les modalités d'indemnisation en cas de sinistre
- Les délais d'indemnisation
- Le niveau d'assistance proposé, etc.
Enfin, il doit se pencher sur les tarifs des différents devis d'assurance habitation, qui peuvent considérablement varier d'un contrat à l'autre selon le niveau de garanties souhaité, la surface et les caractéristiques du logement, etc. En moyenne, il faut prévoir 250 €/an, avec des fourchettes plus ou moins larges.
Risques Encourus en Cas de Défaut d'Assurance Habitation
Le défaut de souscription d'une assurance habitation engendre des sanctions ou des problèmes importants en cas de sinistre. C'est d'ailleurs la raison pour laquelle le propriétaire bénéficie d'une certaine marge de manœuvre pour obliger le locataire à souscrire un contrat.
Conséquences Financières
Le locataire peut être tenu responsable des dommages causés au logement ou aux tiers en cas de sinistre. Il devra alors indemniser les victimes sur ses propres deniers, ce qui peut représenter des sommes très élevées. Le locataire peut se retrouver sans indemnisation en cas de dommages subis par ses biens personnels en cas de sinistre. Il devra alors assumer seul le coût de la remise en état ou du remplacement de ses meubles, de ses appareils électroménagers ou de ses vêtements.
Actions Possibles du Propriétaire
Le propriétaire peut adresser une mise en demeure au locataire de souscrire une assurance habitation dans un délai de 30 jours. Si le locataire ne s’exécute pas, le propriétaire peut résilier le bail ou souscrire une assurance pour le compte du locataire et lui réclamer le remboursement des cotisations.
Attestation d'Assurance Habitation
L'obligation de souscrire une assurance locative implique également d'en apporter la preuve au propriétaire du logement, afin que ce dernier n'applique pas de sanction.
Quand Fournir l'Attestation ?
Pour commencer, le locataire doit théoriquement apporter une attestation d'assurance habitation lors de la remise des clés, au moment où il prend possession du logement. De plus, un contrat d'assurance habitation est généralement conclu pour une année, et reconductible tacitement. Cela signifie que le locataire doit transmettre chaque année son attestation d'assurance habitation au propriétaire du logement, à la date anniversaire de signature du contrat, qui correspond donc généralement à la date anniversaire de signature du bail de location, à peu de chose près.
Colocation et Assurance Habitation
Dans le cas d'une colocation, tous les locataires sont responsables de l'assurance habitation. Chaque locataire peut souscrire une assurance individuelle pour sa partie du logement.
Parties Communes d'un Immeuble
Les parties communes d'un immeuble, comme les escaliers ou les ascenseurs, sont généralement assurées par le propriétaire bailleur ou la copropriété. Cependant, si un locataire cause des dommages dans ces espaces, son assurance de responsabilité civile peut être sollicitée pour couvrir les réparations.
Résiliation de l'Assurance Habitation
La résiliation de l'assurance habitation lors d'un déménagement suit un calendrier précis. Une fois le courrier reçu par l'assureur, la résiliation prendra effet dans un délai d'un mois. La demande doit s'effectuer par lettre recommandée avec avis de réception. Il est important de joindre un justificatif comme l'état des lieux de sortie ou la nouvelle quittance de loyer.
Exceptions à l'Obligation d'Assurance Habitation
Bien que l’assurance habitation soit généralement obligatoire pour les locataires et les propriétaires, il existe certaines exceptions où cette obligation ne s’applique pas ou est assouplie. Pour les locations saisonnières, l’obligation d’assurance habitation dépend de la durée et du type de location. Dans le cas des logements de fonction, l’assurance habitation est généralement prise en charge par l’employeur, notamment pour les risques liés à la responsabilité civile. Les propriétaires non occupants d’un logement vacant n’ont pas l’obligation légale de souscrire une assurance habitation, car le bien est inoccupé.
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