Dans le secteur de l'immobilier d'entreprise, la gestion de projets de construction, de rénovation ou d'aménagement peut s'avérer complexe et chronophage. Le contractant général émerge comme un acteur central, un véritable chef d'orchestre qui prend en charge l'ensemble du projet, de la conception à la livraison. Cet article a pour but de définir précisément le rôle du contractant général, ses avantages et ses spécificités, afin de vous éclairer sur l'opportunité de recourir à ce professionnel pour vos projets immobiliers.
Qu'est-ce qu'un Contractant Général ? Définition
Un contractant général est une entreprise ou une société d'ingénierie qui accompagne son client de A à Z dans son projet immobilier. Il propose une offre clé en main allant de la conception à la livraison du bâtiment. Il est le chef d’orchestre de la réalisation de votre projet immobilier.
Conformément à la loi n°90-1129 du 19 décembre 1990, ces services sont exclusivement réservés à l’immobilier d’entreprise.
L’appellation contractant général vient de l’anglais Architect General Contractor. En anglais, le terme contractor met le contrat au centre de la relation. Ce rôle de super-chef de projet suppose de conjuguer compétences en aménagement et en optimisation économique. L’approche n’est pas uniquement celle du contractant général bâtiment, sinon celle de conseil en aménagement de vos espaces de travail, le tout au service du bon fonctionnement et de la performance de votre entreprise. Cette préoccupation est permanente dans la mise en œuvre de votre projet immobilier d’entreprise.
Les Missions du Contractant Général
Le contractant général assure la gestion complète d’un chantier et s’engage contractuellement sur un coût, un planning, et un niveau de prestations. Il coordonne l’ensemble des étapes de la conception initiale aux finitions en passant par les démarches administratives. Le contractant général s’assure du respect des coûts et des délais, du respect de vos contraintes pour la mise en œuvre du chantier, et de la réalisation de vos bureaux dans les meilleures conditions logistiques, sociales et de productivité.
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Il intervient dans le cadre de projets : en neuf, en rénovation, en transformation de destination, pour des remises aux normes, et pour des extensions de bâtiments professionnels.
Ses missions englobent notamment :
- La conception du projet en fonction des besoins du client.
- Le montage juridique et financier du projet.
- L’obtention des autorisations administratives nécessaires.
- La sélection des fournisseurs et des artisans.
- La gestion des certifications, des garanties et des assurances décennales.
- L’organisation et l’exécution des travaux.
- La livraison du chantier.
- Les services post-livraison.
Sauf demande particulière de son client, le contractant général prend en charge le choix des entreprises intervenant sur un chantier et les coordonne dans le respect du cahier des charges, des délais et du coût. En cas de défaillances de ces entreprises, c’est lui qui en porte la responsabilité.
Le Contractant Général : Un Rôle de Maître d'Œuvre Étendu
Le rôle du contractant général se rapproche de celui du maître d’œuvre. Tous deux s’occupent de gérer un chantier immobilier de la page blanche à la mise en exploitation. Cependant, il existe des différences notables.
Un contractant général assure la mission de maître d’œuvre… mais l’inverse n’est pas vrai. En effet, le contractant général comme le maître d’œuvre assure la bonne exécution des travaux jusqu’à l’achèvement des travaux. Le maître d’œuvre ne gère pas les contrats et factures des entreprises sélectionnées pour le chantier alors que le contractant général règle les factures directement aux entreprises.
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Le contractant général choisit lui-même les prestataires (architecte, bureau d’étude, professionnels du BTP…) et définit les prix et les délais de livraison, points sur lesquels il est engagé par contrat avec le maître d’ouvrage. Le maître d’œuvre ne peut pas, quant à lui, offrir ces garanties et peut simplement estimer les délais et l’enveloppe budgétaire à allouer au chantier.
Avantages de Recourir à un Contractant Général
Recourir à un contractant général présente de nombreux avantages pour les projets de construction ou de rénovation d’immobilier d’entreprise.
- Gain de temps et simplification des démarches : Le contractant général est un interlocuteur unique qui gère tout le projet, de la conception à la livraison. Cela permet au client de se concentrer sur son activité principale et d’éviter de multiplier les contacts avec différents prestataires.
- Maîtrise des coûts : Une offre de contractant général est toujours à prix ferme et définitif, et à délais convenus. Dès que le contrat est signé, le contractant général s’occupe de toutes les étapes de votre chantier, des aspects administratifs, d’assurance, de choix des matériaux et des entreprises, etc. En cas d’aléas sur le chantier ou de malfaçons, le contractant général est tenu de réagir en conséquence puisque par contrat, il est garant d’une prestation réalisée dans les règles de l’art.
- Respect des délais : Le contractant général s’engage sur les délais de réalisation des travaux et met en œuvre les moyens nécessaires pour les respecter.
- Qualité des travaux : Le contractant général est responsable de la qualité des travaux réalisés par les entreprises qu’il a sélectionnées. Il s’assure que les travaux sont conformes aux normes et aux règles de l’art.
- Garanties : Le contractant général offre des garanties sur les travaux réalisés, notamment la garantie de parfait achèvement, la garantie de bon fonctionnement et la garantie décennale.
Responsabilités et Engagements du Contractant Général
Le contractant général s’engage sur le prix, les délais et la qualité. Il assume donc une responsabilité globale sur tout le projet.
En clair, le contractant général est l’interlocuteur unique (juridiquement parlant). Sachant que le contractant général est responsable de votre chantier de la conception à la réalisation, il engage sa responsabilité non plus seulement pendant la durée du chantier mais aussi après.
Les Garanties Offertes par le Contractant Général
- La garantie de parfait achèvement : Avec cette garantie de parfait achèvement, si des problèmes surviennent dans l’année qui suit la réception des travaux, le contractant général prend en charge les travaux qui s’imposent. Ainsi, durant les 12 mois qui suivent la réception des travaux (date du PV final), vous bénéficiez d’une garantie de parfait achèvement.
- La garantie de bon fonctionnement : Avec cette garantie de bon fonctionnement, si des équipements dits dissociables de la construction (portes, fenêtres, tuyauterie, volets, ballon d’eau chaude, etc.)… tout ce qui n’est pas lié au gros œuvre) laissent apparaître un défaut, les réparations sont couvertes pendant deux ans.
- La garantie décennale : Avec cette garantie décennale, le contractant général est garant, pendant 10 ans, des problèmes qui pourraient compromettre la solidité de la maison ou de tous les défauts des équipements liés cette fois-ci au gros œuvre. Les dommages concernés sont ceux qui compromettent la solidité du bien (murs, charpentes, etc.) et les éléments d’équipements indissociables touchant à la structure même de la construction ou qui rendent le logement impropre à sa destination (isolation, étanchéité, etc.). Le dommage peut résulter d’un défaut de conformité ou d’un vice de sol.
Quand Faire Appel à un Contractant Général ?
Recourir à un contractant général est une solution très pertinente lorsqu’un projet de construction ou de rénovation demande :
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- Un niveau global de coordination.
- Des délais serrés.
- Peu de ressources internes.
- Un désir de tranquillité maximale.
Cependant, ce modèle ne convient pas à tous les projets : pour un chantier simple, ou pour un maître d’ouvrage disposant déjà d’un réseau d’artisans et d’une expertise en suivi, un maître d’œuvre peut être plus adapté.
Un projet immobilier d’entreprise accompagne un changement dans l’organisation de votre entreprise. Vous pouvez notamment recourir à un contractant général dans le cadre d’un déménagement. Par exemple, si vous vous implantez sur un nouveau territoire et avez besoin d’un partenaire pour vous aider à envisager la construction de bureaux dans une nouvelle zone en pleine évolution. Si vous avez trouvé de nouveaux locaux pour votre entreprise, mais qu’ils ne sont pas adaptés à votre mode d’organisation et que vous avez besoin de les aménager intégralement, vous aurez également intérêt à vous faire accompagner par un professionnel qui aura une vision globale de votre situation.
L’autre cas de figure est l’évolution de bureaux déjà existants. En cas de sinistre, vous avez besoin d’intervenir sur l’existant tant pour le réparer que pour l’améliorer. Vous avez besoin de repenser vos espaces de travail, mais vous ne savez pas s’il s’agit d’un projet de rénovation de bureaux ou de réhabilitation ?
Comment Choisir Son Contractant Général ?
Choisir le bon contractant général est crucial pour la réussite de votre projet. Voici quelques conseils à suivre :
- Faites établir différents devis : Comparez les offres proposées par différents contractants généraux et assurez-vous qu’elles sont complètes.
- Vérifiez les assurances et les labels : Assurez-vous que le contractant général dispose des assurances nécessaires et que les entreprises qu’il sélectionne sont certifiées RGE (Reconnu Garant de l’Environnement).
- Demandez des références : Demandez au contractant général des exemples de chantiers déjà réalisés et contactez les anciens clients pour obtenir leur avis.
- Rencontrez le contractant général : Discutez de votre projet avec le contractant général et assurez-vous qu’il comprend vos besoins et vos attentes.
Distinction entre Contractant Général et Entreprise Générale du Bâtiment
Il est important de ne pas confondre un contractant général avec une entreprise générale du bâtiment. Cette dernière est en fait une société du BTP qui propose différents profils de professionnels pour assurer une large palette d’intervention sur un chantier : plombier, carreleur, plaquiste, peintre, etc.
La distinction entre l'engagement d'une entreprise générale et d'un contractant général se situe principalement dans le niveau de responsabilité et de prise en charge globale du projet. En effet, le contractant général s'engage à gérer le projet dans son intégralité, de la conception à la réalisation, en assumant la responsabilité de respecter les délais et le budget établis.
Rôle de Donneur d'Ordre et de Maître d'Œuvre du Contractant Général
Pour une partie de sa mission, le contractant général est donneur d’ordre : il est chargé de choisir et de sélectionner les entreprises pour réaliser les travaux, il peut sous-traiter certains lots à une autre entreprise, ou encore confier un contrat à un prestataire ou à un fournisseur, qui sont eux-mêmes chefs d’entreprise.
Pour la phase exécution, le contractant général amené à être maitre d’œuvre dirige l’exécution des travaux et en assure la conduite opérationnelle. Il peut notamment assurer la mission d’ordonnancement, de pilotage et de coordination (OPC).
Le Parcours pour Devenir Contractant Général
Pour devenir contractant général, il est nécessaire de suivre un parcours de formation spécifique. Cela implique d'obtenir un diplôme de niveau BTS dans le domaine du bâtiment ou de l'étude et l'économie de la construction, suivi d'une validation d'un master en maîtrise d'ouvrage.
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