Le plan de masse est un document essentiel dans le domaine de la construction, particulièrement lors d'une demande de permis de construire ou d'une déclaration préalable de travaux. Il s'agit d'une représentation graphique détaillée du terrain, à la fois dans son état actuel et futur, permettant d'évaluer l'impact du projet sur son environnement. Ce document, désigné sous la référence PC2 ou PCMI2 dans le cadre d'un permis de construire, est incontournable pour obtenir les autorisations nécessaires.
Qu'est-ce qu'un Plan de Masse ?
Le plan de masse est une vue aérienne du terrain, réalisée à l'échelle, qui présente la disposition des bâtiments et des espaces. Il sert à illustrer l'implantation des constructions par rapport aux éléments existants du site, tels que la végétation, le relief et les bâtiments voisins.
Eléments clés d'un plan de masse :
- Les constructions existantes.
- Le projet de construction.
- Les limites du terrain et ses clôtures.
- Les accès au terrain et aux constructions.
- Les aménagements extérieurs.
- Les plantations.
- Les réseaux existants ou à créer : alimentation en eau, réseau d’évacuation, réseau électrique, gaz, téléphonique.
Importance du Plan de Masse dans les Démarches d'Urbanisme
Le plan de masse est un élément déterminant pour l'obtention d'un permis de construire ou d'une déclaration préalable de travaux. Un plan de masse précis et détaillé permet une validation plus rapide du dossier.
- Permis de Construire (PC) : Pour la construction de bâtiments de plus de 20 m² ou pour des travaux importants sur une construction existante, un permis de construire (PC) est nécessaire. Le plan de masse est une pièce essentielle du dossier de PC.
- Déclaration Préalable de Travaux (DP) : Pour les travaux et constructions de moindre importance, une déclaration préalable de travaux (DP) est requise. Même dans ce cas, le plan de masse reste une pièce essentielle, surtout s’il implique une création de surface ou l’ajout d’un élément accolé à un bâtiment existant, comme un carport.
Comment Constituer un Dossier de Permis de Construire avec un Plan de Masse ?
La constitution d'un dossier de permis de construire nécessite de suivre plusieurs étapes et de fournir un certain nombre de documents, dont le plan de masse.
Documents à fournir pour tous les projets :
- Plan de situation du terrain (disponible sur le site Géoportail).
- Plan de masse.
- Plan en coupe.
- Notice présentant le terrain, ses abords et le projet (implantation, accès, stationnement, aménagements prévus, matériaux et couleurs des constructions, plantations).
- Plan des façades et des toitures.
- Document graphique (photomontage par exemple) pour apprécier le projet par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages.
- Photographie originale pour situer le terrain dans son environnement proche.
- Photographie originale pour situer le terrain dans son environnement lointain.
Documents supplémentaires selon la nature du projet :
Des documents supplémentaires peuvent être demandés en fonction de la nature spécifique du projet. De plus, si la surface de plancher de la construction est supérieure à 150 m², les plans doivent être établis par un architecte. Le recours à un architecte peut également être obligatoire pour un agrandissement.
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Démarches Administratives et Dépôt du Dossier
La demande de permis de construire peut être faite par les personnes physiques et morales suivantes :
- Propriétaire(s) du terrain ou son mandataire.
- Acquéreur du bien.
- Entreprise autorisée par le ou les propriétaires à effectuer les travaux.
- Personne en indivision ou son mandataire.
- Syndic et copropriétaire.
- Bénéficiaire d'une expropriation.
Le dossier de demande de permis de construire doit être rempli soit par voie dématérialisée, selon les dispositions prises par la commune, soit sur un formulaire papier. Il est important de se renseigner auprès de la mairie pour connaître les modalités spécifiques.
Dépôt du dossier :
Le dossier peut être déposé :
- Par voie dématérialisée selon les dispositions prises par la commune.
- Par lettre recommandée avec accusé de réception (RAR).
- En main propre.
Dans une commune de plus de 3 500 habitants, une personne morale doit transmettre sa demande d'autorisation d'urbanisme uniquement par voie électronique.
Réception et instruction du dossier :
Lors du dépôt du dossier en main propre ou par voie postale, la mairie délivre un récépissé. En cas de transmission par voie électronique, l'accusé de réception électronique fait office de récépissé. Ce récépissé comporte le numéro d'enregistrement du dossier et les informations permettant de connaître la date à partir de laquelle les travaux pourront commencer.
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La mairie dispose d'un délai d'un mois à compter du dépôt du dossier pour signaler si le dossier est incomplet. Pour une maison individuelle, le délai d'instruction est de deux mois à partir de la date de dépôt du dossier complet. Pour les autres projets, le délai est de trois mois.
Affichage de l'Autorisation d'Urbanisme
L'affichage de l'autorisation d'urbanisme est obligatoire sur le terrain dès la notification de l'arrêté ou dès que le délai d'instruction du dossier est terminé. Un extrait de l'autorisation est affiché en mairie dans les huit jours suivant sa délivrance et ce pendant deux mois.
Formalisme de l'affichage :
- Utiliser un panneau rectangulaire dont les dimensions sont supérieures à 80 cm.
- Le panneau doit être visible de l'extérieur et les renseignements doivent être lisibles de la voie publique ou des espaces ouverts au public.
Informations à indiquer sur le panneau :
- Nom, raison sociale ou dénomination sociale du bénéficiaire.
- Date et numéro de l'autorisation.
- Nature du projet, superficie du terrain.
- Adresse de la mairie où le dossier peut être consulté.
- Nom de l'architecte auteur du projet architectural.
- Surface de plancher autorisée et hauteur des constructions (si applicable).
- Nombre maximum de lots prévus (si le projet porte sur un lotissement).
- Surface des bâtiments à démolir (si le projet prévoit des démolitions).
Le panneau doit également mentionner la possibilité pour les tiers d'exercer un recours et d'en prévenir le titulaire de l'autorisation dans les 15 jours suivant leur recours.
Recours et Contestations
Durant deux mois à partir du premier jour d'affichage sur le terrain, les voisins peuvent contester l'autorisation accordée en effectuant un recours gracieux auprès du maire. En l'absence d'affichage, ils peuvent contester l'autorisation durant six mois à partir de l'achèvement des travaux.
Il est donc crucial de respecter les formalités d'affichage pour éviter des contestations prolongées.
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Conseils pour un Plan de Masse Réussi
Pour garantir un plan de masse précis et conforme, il est important de respecter les exigences suivantes :
- Précision et échelle : Toutes les dimensions doivent être exactes et à l'échelle. Le plan de masse doit être dessiné en trois dimensions : longueur, profondeur et hauteur des constructions.
- Détails complets : Indiquer l'ensemble des éléments existants et projetés, y compris les réseaux et les aménagements extérieurs.
- Professionnalisme : En cas de projet complexe, il est recommandé de faire appel à un professionnel pour l'élaboration du plan de masse.
Un plan de masse bien réalisé est un atout majeur pour l'obtention rapide et sans encombre de votre permis de construire.
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