Comment Cumuler Plusieurs Prêts Immobiliers et Maximiser Vos Chances d'Approbation !

L'investissement immobilier attire de plus en plus d'investisseurs, encouragés par la conjoncture économique et les taux d'intérêt bas. Dans ce contexte, la possibilité de cumuler deux prêts immobiliers, aussi appelée "prêts gigognes", suscite un intérêt croissant. Cette pratique, légale et réalisable, permet d'investir sur plusieurs projets simultanément. Cependant, il est essentiel d'en connaître les détails, les risques et les conditions.

Dans quelles situations cumuler deux prêts immobiliers ?

De nombreux cas de figure peuvent amener à envisager le cumul de prêts immobiliers.

Cumul prêt immobilier et prêt aidé pour un même achat

Lors de l'achat de votre résidence principale, il est possible de cumuler un prêt immobilier bancaire classique avec un prêt aidé, tel que le PTZ (prêt à taux zéro) ou le prêt Action Logement (anciennement prêt 1% Employeur). Dans ce cas, les deux prêts sont souscrits simultanément pour un seul projet d'achat immobilier. La situation est identique en cas de cumul d'un crédit immobilier avec un prêt ou un compte épargne logement (PEL et CEL).

Cumul de prêts immobiliers pour des achats distincts

Une autre situation fréquente est celle d'une famille souhaitant réaliser un investissement locatif tout en remboursant un premier prêt immobilier pour l'achat de sa résidence principale. Dans ce cas, deux projets immobiliers se cumulent et se succèdent dans le temps.

Cumul prêt immobilier et prêt travaux

Un prêt travaux est considéré comme un prêt immobilier dès lors que le capital emprunté dépasse 75 000 €. Il est fréquent que des travaux de rénovation ou d'amélioration de la performance énergétique d'un logement soient envisagés quelques années après l'achat. La signature d'un prêt complémentaire pour financer les travaux vient alors s'ajouter à celle du prêt lié à l'acquisition du logement.

Prêt relais : acheter avant d'avoir vendu son logement

Une autre situation, un peu différente, est celle de l'achat-revente du logement familial. Il est souvent difficile de coordonner les deux opérations. En cas d'achat d'un nouveau bien avant la vente de l'ancien logement, l'emprunteur peut privilégier la signature d'un prêt relais pour une courte durée.

Quelles sont les conditions pour cumuler deux prêts immobiliers ?

Pour obtenir un second prêt immobilier, l'établissement prêteur étudie votre dossier de financement. Il vérifie que votre taux d'endettement n'excède pas 35 % de vos revenus, même s'il peut déroger à cette règle du HSCF (Haut conseil de stabilité financière) dans 20 % de ses dossiers. En clair, la banque s'assure que votre mensualité vous laisse un reste à vivre suffisant pour assumer les charges de la famille, dans le temps. C'est la raison d'être du calcul de votre capacité d'emprunt.

Au niveau des revenus, l'établissement financier prend en compte les loyers prévisibles d'un investissement locatif à hauteur de 70 % environ. L'acceptation de la demande de second prêt immobilier dépend de vos conditions de ressources, de l'apport personnel, du projet locatif envisagé, de votre situation financière globale, du coût total et du marché immobilier. N'hésitez pas à fournir des explications détaillées sur le projet à votre banque.

Emprunter dans deux banques différentes : est-ce possible ?

Rien n'interdit en théorie de souscrire un second prêt immobilier dans une banque différente. L'étude de votre capacité de financement se fera sur la base des remboursements des crédits en cours. En pratique, il est peut-être préférable d'opter pour une seule banque afin de pouvoir lisser, moduler et renégocier plus facilement les différents prêts immobiliers.

Assurance de prêt immobilier : un point crucial

Autre point à étudier : l'assurance emprunteur pour les différents prêts immobiliers. Vous souscrivez une assurance par prêt mais avez la liberté de choisir l'assureur. Surtout depuis la loi Lemoine de 2022, vous pouvez changer d'assurance emprunteur à tout moment au cours du remboursement des prêts immobiliers. Seule condition : conserver le socle de garanties exigées lors de la signature de chaque prêt. Notez que les exigences de la banque peuvent être différentes pour assurer le prêt d'une résidence principale et celui d'un investissement locatif ou de travaux !

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Modalités de remboursement : lissage et modulation

Au moment de la souscription du second prêt, il est possible, voire souhaitable, de lisser les mensualités grâce à un prêt à palier ou prêts gigognes. Ainsi, si les périodes de remboursement sont différentes, vous pouvez bénéficier d'une mensualité constante grâce au lissage de prêts. Autre précaution à prendre : prévoir la modulation des mensualités pour ajuster le remboursement des prêts immobiliers à différents stades. Ainsi, vous pouvez par exemple, accélérer le remboursement en cas d'augmentation mais diminuer les mensualités en cas de dépenses importantes imprévues : travaux dans la maison, frais de scolarité des enfants…

En cas de difficultés de remboursement, contactez rapidement votre banque pour renégocier votre prêt immobilier. Il est aussi possible d'envisager le rachat de crédit pour regrouper tous vos prêts en cours en un seul.

Comment cumuler les biens immobiliers ?

Vous avez envie de devenir un investisseur immobilier chevronné ? Vous pouvez ensuite multiplier les achats de biens locatifs à crédit. Attention toutefois à bien maîtriser les risques : évaluation du marché immobilier et du marché locatif, coûts récurrents liés aux investissements (impôts, travaux).

Prenons l'exemple d'un couple qui rembourse un prêt immobilier plus tôt pour l'achat du logement familial. Pour bien préparer leur retraite, les emprunteurs décident d'investir dans un studio dans une ville étudiante. Le premier prêt immobilier concerne un capital de 300 000 € sur 25 ans au taux de 1 %. La mensualité actuelle de ce crédit est de 1200 € assurance comprise. Le deuxième prêt immobilier vise un capital de 150 000 € sur 25 ans au taux de 3,4 %. Le loyer prévu est de 900 € et sera pris en compte à hauteur de 650 € par la banque. La capacité d'endettement de ce couple est aujourd'hui de 5 450€ * 35 % soit 1 907 €. La mensualité des deux crédits immobiliers atteint 1200 + 790 = 1990 €.

A qui s’adresser pour contracter deux prêts immobiliers ?

Il est possible de cumuler vos prêts auprès de différents organismes prêteurs ou bien auprès d’un seul et même établissement bancaire. Si vous choisissez de vous adresser à un établissement financier ayant un accord avec l’État, plusieurs options s’offrent alors à vous concernant le type de prêts à cumuler. Vous pouvez choisir le PAS (Prêt d’Accession Social), sous conditions de ressources, qui sera alors associé à un prêt classique ou à un prêt complémentaire, tel que le PTZ (prêt à taux zéro). Ce dernier est réservé aux personnes non propriétaires de leur résidence principale au cours des deux années précédant la demande de prêt. De plus, les plafonds de ressources et le montant du prêt sont fixés en fonction de la zone et de la taille du foyer fiscal. Enfin, le PTZ peut financer uniquement l’achat de logements répondant à des critères très précis.

Vous pourrez aussi choisir un prêt conventionné sans condition de ressources. Dans ce cas, uniquement si vous vous adressez à une banque ayant signé une convention avec l’État. D’autres prêts, tels que le prêt lié à un Compte épargne logement arrivé à terme, ou encore les prêts complémentaires liés au travail ou à une situation particulière (1% logement, prêt aux fonctionnaires, aides des caisses de retraite…), sont également cumulables entre eux, sous certaines conditions.

Quels sont les limites et les risques ?

Cumuler deux prêts immobiliers est une pratique qui semble vous faciliter la vie ? Dans ce cas, il est important de mentionner que certaines précautions sont à prendre.

Des mensualités élevées

En effet, vous risquez de finir avec des échéances très lourdes après votre achat immobilier. Pour contrecarrer cela, vous pouvez, par exemple, demander un lissage de prêt. De cette manière, la banque échelonne la somme globale à rembourser. Ce mécanisme vous permettra de verser chaque mois la même mensualité quelle que soit la valeur de l’emprunt.

Des frais importants sur deux projets

Un autre risque à prendre en compte quand on souhaite cumuler deux prêts immobiliers, c’est la duplication de nombreux frais. En effet, les frais de dossier bancaire, les frais de l’assurance emprunteur ainsi que les frais de notaire seront, en toute logique, multipliés par deux. Il est donc recommandé de contracter ses deux prêts immobiliers chez un même établissement financier. Grâce à cela, vous pourrez diminuer au maximum les charges.

Des restrictions

Comme mentionné plus tôt, il sera plus difficile pour les banques ou établissements bancaires d’accorder des crédits pour les personnes ayant un taux d’endettement supérieur à 35 % assurance emprunteur incluse. Une autre particularité des nouvelles consignes du HCSF concerne le calcul des revenus globaux du ménage. En ce qui concerne les revenus locatifs, leur intégration dans les revenus globaux est revue à la baisse. En revanche, les établissements bancaires conservent une dérogation possible jusqu’à 20 % du montant de la production trimestrielle de nouveaux crédits. Ce qui permettra tout de même à certains dossiers performants d’obtenir financement même en cas de dépassement du taux d’effort.

Le rôle du co-emprunteur

Un co-emprunteur est une personne qui s'engage conjointement avec l'emprunteur principal à rembourser un prêt ou un crédit. Le co-emprunteur souscrit le contrat d'emprunt de manière conjointe avec l'emprunteur et doit participer solidairement au remboursement du prêt. C'est une garantie supplémentaire pour la banque ou l'organisme de crédit, car cela augmente la capacité de remboursement de l'emprunteur principal. L'emprunteur est la personne qui contracte initialement le prêt et qui est responsable de son remboursement. Cela signifie que le co-emprunteur est également responsable du remboursement du prêt. En cas de défaut de paiement de la part de l'emprunteur, le co-emprunteur est légalement tenu de rembourser la dette. Il est à noter que le co-emprunteur ne devient pas nécessairement propriétaire du bien financé par le crédit souscrit. Un co-emprunteur a généralement les mêmes droits que l'emprunteur principal.

Rien n'interdit à un co-emprunteur de souscrire un autre crédit de son côté. Le taux d'endettement est un critère clé pris en compte par les établissements de crédit lors de la demande de prêt. En général, un taux d'endettement supérieur à 35% est considéré comme excessif. Pour les co-emprunteurs, le taux d'endettement est calculé sur l'ensemble de leurs revenus et charges.

Il est tout à fait possible d'avoir deux prêts, ou plus. Un emprunteur peut avoir plusieurs crédits à partir du moment où il n'atteint pas son taux d'endettement de 35%. Les établissements de crédit auront davantage de facilité à vous octroyer une offre de prêt si vous empruntez à 2. En effet, emprunter à deux représente une garantie supplémentaire pour les établissements de crédit. De plus, emprunter à plusieurs vous permet de négocier un capital d'emprunt plus conséquent. Plus vos revenus cumulés sont élevés, plus vous aurez la possibilité d'emprunter une somme importante. Co-emprunter vous permettra également d'obtenir des conditions plus avantageuses de contrat d'assurance emprunteur.

Être garant pour un prêt ne vous empêche pas de contracter un crédit immobilier. Un garant s'engage à rembourser le prêt en cas de défaillance de l'emprunteur principal. Si vous êtes déjà garant d'un prêt, l'établissement prêteur considérera cela comme un engagement financier supplémentaire. Cependant, chaque banque a ses propres critères d'évaluation et certaines peuvent être plus exigeantes que d'autres.

Nous l'avons évoqué précédemment, qui dit co-emprunteur ne dit pas nécessairement co-acquéreur. En effet, bien que le co-emprunteur soit solidairement responsable du remboursement du prêt, il n'est pas systématiquement propriétaire du bien financé par le crédit. La propriété dépend de l'arrangement initial entre les parties, et de l'inscription sur l'acte de vente, mais pas du crédit immobilier. Prenons l'exemple d'un couple non marié qui contracte un prêt immobilier. Si le bien est uniquement au nom de l'un des partenaires, alors le co-emprunteur n'est pas considéré comme propriétaire. Il est donc crucial de bien évaluer ses droits et obligations avant de devenir co-emprunteur.

Si vous souhaitez souscrire un crédit immobilier, que vous soyez emprunteur ou co-emprunteur, vous allez devoir prouver votre solvabilité à votre futur établissement de crédit. Une solution peut être de présenter un apport personnel conséquent. En cas de séparation ou de divorce, gérer un crédit immobilier en commun peut s'avérer complexe. La responsabilité du remboursement du crédit repose sur les deux co-emprunteurs, indépendamment de leur situation matrimoniale. Le transfert de crédit : si un accord est trouvé entre les co-emprunteurs, l'un d'eux peut reprendre le crédit à son compte. La désolidarisation : elle consiste à libérer un des co-emprunteurs de sa responsabilité de remboursement. Si vous êtes confronté à un co-emprunteur qui n'est plus en mesure de payer sa part, vous avez la possibilité de faire jouer l'assurance emprunteur. Si le co-emprunteur ne paye pas sa part pour d'autres raisons, injustifiées ou non, vous pouvez penser à la désolidarisation, qui destitue le co-emprunteur de sa responsabilité de remboursement.

Aux yeux des banques, n'importe lequel de vos proches peut être co-emprunteur. Lorsque vous optez pour un crédit immobilier à plusieurs, le choix de l'assurance emprunteur joue un rôle crucial. Votre contrat d'assurance doit couvrir au moins 100% du crédit, réparti entre les co-emprunteurs. Pour choisir l'assurance emprunteur, il faut prendre en compte la quotité d'assurance qui représente la part du crédit couverte pour chaque co-emprunteur.

Les différents types de projets immobiliers finançables par un prêt

Un prêt immobilier doit financer la réalisation d'un projet immobilier. Il peut notamment s'agir de l'un des projets suivants :

Acheter un terrain à bâtir
Construire un logement
Acheter un logement
Acheter un logement et y réaliser des travaux de réparation, d'amélioration ou d'entretien
Acheter des parts de sociétés immobilières

Certains prêts ne concernent qu'un type particulier de projet immobilier. Par exemple, le prêt à taux zéro (PTZ) est notamment accordé pour la construction d'un logement, à la condition qu'il appartienne à un immeuble d'habitation collectif situé dans certaines communes.

Calcul du montant total à financer et de la capacité d'emprunt

Vous devez déterminer le montant total de l'opération immobilière à financer, en additionnant les coûts suivants :

Prix de vente du logement ou coût de la construction, éventuellement prix de vente du terrain
Frais de notaire
Rémunération de l'agent immobilier (éventuellement)
Frais de dossier du prêt
Frais de dossier de l'assurance emprunteur
Coût de la garantie du prêteur (coût de la prise d'hypothèque conventionnelle ou de l'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers ou du cautionnement bancaire)
Frais d'ouverture d'un compte bancaire (en cas de nouvelle domiciliation des revenus)
Rémunération du courtier (éventuellement)

Pour déterminer votre capacité d'emprunt, vous devez prendre en compte les éléments suivants :

Taux d'intérêt du crédit immobilier
Coût de l'assurance emprunteur
Durée du prêt souhaitée
Mensualités que vous voulez rembourser

Votre capacité d'emprunt peut être limitée par votre taux d'effort qui, en principe, ne doit pas dépasser 35 % de votre revenu par mois. Si vous avez déjà souscrit des crédits, il peut également être utile de calculer votre taux d'endettement.

Durée, taux d'intérêt et assurance emprunteur : les éléments clés du prêt immobilier

La durée d'un prêt immobilier est variable et généralement négociable avec le banquier. En général, la durée d'un prêt immobilier ne doit pas dépasser 25 ans.

Le taux d'intérêt est défini par la banque. Il peut s'agir soit d'un taux fixe (ce taux ne change pas pendant toute la durée du prêt, à moins que vous engagiez une renégociation ou un rachat de votre crédit durant le remboursement de votre crédit), soit d'un taux révisable (ce taux varie selon l'évolution d'un taux de référence, par exemple le taux interbancaire de la zone euro).

Pour un même projet immobilier, une banque peut vous proposer un crédit immobilier avec un taux d'intérêt différent de la proposition d'une autre banque. Vous êtes libre de vous adresser à plusieurs banques pour comparer leur proposition. Il faut comparer le taux annuel effectif global (TAEG) de chaque proposition, et non pas le seul taux d'intérêt.

La banque peut exiger que vous preniez une assurance emprunteur. Dans ce cas, elle fixe également les risques qui doivent être couverts par cette assurance. Cependant, elle ne peut pas vous imposer le choix de l'assureur. Vous pouvez choisir vous-même qui va vous assurer dans les conditions prévues par la banque. L'assurance du prêt peut concerner notamment le décès et l'invalidité ou la perte d'emploi.

Domiciliation bancaire et types de prêts

La banque ne peut pas vous imposer de domicilier vos revenus d'activité (exemple : salaires) chez elle, ni vous pénaliser si vous choisissez une autre banque pour y domicilier vos revenus d'activité. La banque peut vous proposer la domiciliation de vos revenus, en contrepartie d'avantages (réduction des frais de dossier pour le prêt, carte bancaire gratuite…).

Il existe différents types de prêt :

Le prêt bancaire "classique"
Le prêt réglementé
Le prêt complémentaire

Un prêt réglementé a des avantages (frais réduits, sans taux d'intérêt…), mais n'est accordé que sous certaines conditions (montant maximum de revenus, nature du projet immobilier à financer…). Il existe notamment :

Le prêt épargne logement, accordé à la condition d'avoir un plan d'épargne logement (PEL)
Le prêt épargne logement, accordé à la condition d'avoir un compte épargne logement (CEL)
Le prêt à taux zéro (PTZ) accordé notamment sous conditions de ressources
Le prêt conventionné, comme par exemple le prêt d'accession sociale (Pas) ou le prêt conventionné "ordinaire"

Un prêt complémentaire est un prêt qui n'est accordé qu'en complément d'un prêt immobilier "classique" ou d'un prêt réglementé, ou que pour un montant d'emprunt maximum. Il existe notamment les prêts complémentaires d'Action logement.

Obligations de la banque avant l'offre de prêt

Avant de vous faire une offre de prêt, la banque doit respecter certaines obligations :

Vous informer sur les conséquences de la prise d'un emprunt, notamment les risques de surendettement
Consulter le fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers (FICP)
Évaluer votre solvabilité. Pour cela, elle prend en compte votre situation financière (revenus, épargne, dépenses, dettes). Elle doit vérifier que votre taux d'endettement (part de l'ensemble de vos mensualités de crédits et assurances de crédit dans votre revenu mensuel) n'est pas supérieur à 35 %.

Contenu de l'offre de prêt

L'offre de prêt doit présenter notamment les informations suivantes :

Nom de la banque, votre identité et celle de votre éventuelle caution
Nature du prêt (prêt conventionné, prêt à taux zéro ou prêt bancaire traditionnel par exemple)
Objet du prêt (achat d'un appartement neuf ou ancien, construction d'une maison…)
Date à laquelle les fonds seront disponibles
Montant de l'emprunt, son taux d'intérêt et son taux annuel effectif global (TAEG)
Garanties exigées
Conditions de transfert du prêt à une autre personne
Mention que vous pouvez souscrire une assurance auprès de l'assureur de votre choix
Échéancier (tableau d'amortissement) détaillant pour chaque mensualité la part affectée au remboursement du capital et celle consacrée au paiement des intérêts

Si la banque propose une assurance, elle doit joindre une notice d'information présentant les caractéristiques de l'assurance. Elle ne peut pas modifier sans votre accord les risques garantis, le tarif de l'assurance ou ses règles de fonctionnement inscrites dans le contrat.

Fiche d'information standardisée européenne (FISE)

La fiche d'information standardisée européenne (FISE) est un document qui doit être utilisé par la banque qui propose un crédit immobilier. Chaque banque doit vous remettre le sien, gratuitement, par écrit, au plus tard lorsqu'elle émet son offre de prêt. Ce document contient obligatoirement les principales caractéristiques du crédit immobilier proposé, ses modalités de remboursement, son taux d'intérêt. Ces informations doivent être indiquées selon une présentation imposée. En conséquence, ce document facilite la comparaison des offres de prêt faites par différentes banques et permet d'analyser l'impact de chaque offre de prêt.

Délai de réflexion

Vous devez respecter un délai minimal de réflexion avant d'accepter l'offre de prêt, c'est-à-dire de la retourner par courrier postal à la banque. Ce délai est de 10 jours calendaires. Il ne peut pas être réduit. Il débute le lendemain du jour où vous recevez l'offre.

Alternatives au cumul de prêts : le prêt entre particuliers et les prêts séparés pour un même bien

Peu de garanties à fournir, un taux d'intérêt bas voire nul, un capital rapidement disponible… Le prêt entre particuliers est de plus en plus sollicité en France. Selon son montant, un prêt familial peut nécessiter la rédaction d’un acte et une déclaration à l’administration fiscale. Le contrat de prêt est établi en deux exemplaires. Il doit être daté et signé par les deux parties, qui en conserveront chacune un exemplaire. La reconnaissance de dette est rédigée sur papier libre, datée et signée par l’emprunteur. L’original est conservé par le prêteur.

Si vous vivez en concubinage avec votre partenaire, vous pouvez choisir de souscrire des crédits immobiliers individuels. Selon ce schéma, vous et votre partenaire contracté deux prêts distincts, chacun adapté à vos capacités financières respectives, plutôt qu’un crédit unique. Le bien immobilier est ensuite acheté en copropriété, et chaque emprunteur possède une part indivise de celui-ci, proportionnelle à sa contribution financière. Le premier avantage de cette solution est qu’elle vous permet d'emprunter selon vos moyens. Ainsi, libre à vous de négocier des conditions de prêt individuelles adaptées à vos situations financières respectives. Cela comprend les taux d'intérêt, les modalités de remboursement et les conditions spécifiques. De plus, il est toujours bon de protéger vos actifs respectifs en cas de rupture ou de défaut de paiement de l'un d'entre vous. D’autant plus si vous n'êtes pas sûrs de pouvoir vous engager à long terme.

Attention toutefois, car contracter deux prêts distincts s’accompagne de coûts supplémentaires et peut rendre la gestion de vos finances plus compliquée. Par conséquent, nous vous conseillons de bien peser le pour et le contre avant de vous décider, pour être certains de prendre une décision éclairée.

Les différentes structures d'acquisition pour des prêts séparés

Pour que chacun puisse financer sa part du bien immobilier individuellement, plusieurs options existent :

L'indivision: Chaque co-emprunteur possède une part indivise du bien, c'est-à-dire une quote-part théorique qui reflète sa contribution à l'achat ou à l'emprunt.
Achat d'une tontine: Chaque acquéreur finance sa part du bien sans contracter de prêt commun. Lors du décès de l'un des co-acquéreurs, sa part revient automatiquement à l'autre.
Société Civile Immobilière (SCI): Les coacquéreurs détiennent le bien immobilier par le biais d'une structure juridique. Les associés détiennent des parts qui représentent leur participation dans la société et donc leur droit de propriété sur les biens immobiliers.
Hypothèque partagée: Le bien immobilier sert de garantie commune, mais chacun signe son propre contrat de prêt.

Conséquences en cas de décès d'un des emprunteurs avec des prêts séparés

Lors du décès de l'un des emprunteurs, la répartition des quotes-parts et des obligations financières dépend de la structure d'acquisition.

SCI (Société Civile Immobilière): Les parts du défunt sont transmises à ses héritiers, sauf si une clause de consentement interdit l'entrée de nouveaux associés.
Achat en tontine: La part du co-acquéreur décédé est automatiquement transférée au conjoint survivant sans passer par la succession.
Achat en indivision: La part du défunt dans le bien est transmise à ses héritiers selon les règles de l'héritage.

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) : un coup de pouce pour les primo-accédants

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) est un prêt de l'État destiné à vous aider à acheter votre premier logement. L'avantage de ce prêt est que vous n'avez à rembourser que ce que vous avez emprunté, sans intérêts ! Sachez toutefois que le PTZ n'est disponible qu'en complément de votre crédit immobilier. Pour en bénéficier, il suffit de respecter quelques critères simples, comme un plafond de ressources, ainsi que quelques conditions relatives au type de logement et à sa localisation.

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Cumuler différents prêts immobiliers : conditions et stratégies