La recherche d'un logement est une étape cruciale pour les chercheurs, qu'ils soient étudiants ou professionnels. Sécuriser un logement implique de naviguer à travers les exigences financières, notamment la garantie des loyers. L'assurance loyer impayé (GLI) est une solution pour les propriétaires, mais quelles sont les conditions pour les chercheurs et quelles alternatives existent ? Cet article explore en détail les aspects de l'assurance loyer impayé pour les chercheurs, en abordant les conditions d'éligibilité, les alternatives comme la garantie Visale et le cautionnement, ainsi que les aides au logement disponibles.
Qu'est-ce que l'Assurance Loyer Impayé (GLI) ?
La GLI est une assurance que le propriétaire peut souscrire pour se prémunir contre le risque de non-paiement des loyers par le locataire. Cette garantie couvre les impayés de loyers pendant toute la durée du bail de location, souvent jusqu’à 36 mois d’impayés. En plus de couvrir les impayés, certaines assurances GLI offrent également une indemnisation en cas de dégradations dans le logement.
Pourquoi une GLI pour les étudiants et apprentis ?
Bien que la plupart des propriétaires demandent aux étudiants locataires de désigner un garant, cette solution peut s'avérer insuffisante. Les étudiants ont souvent de faibles revenus, et si le garant rencontre des difficultés financières, le propriétaire peut avoir du mal à récupérer les sommes dues. La GLI offre une protection plus fiable, évitant de dépendre uniquement de la situation financière du garant.
Conditions d'Éligibilité à la GLI pour les Chercheurs
Pour qu'un locataire soit éligible à la GLI, il doit généralement respecter certaines conditions. Ces conditions visent à évaluer la solvabilité du locataire et à minimiser les risques pour l'assureur.
Revenus et Stabilité Financière
Les assureurs vérifient la solvabilité du locataire pour s'assurer qu'il pourra régler ses loyers. Les revenus nets du locataire doivent être au moins 2,7 fois supérieurs au montant du loyer et des charges s'il dispose d'un contrat stable (CDI hors période d'essai par exemple). Ce critère peut poser problème aux étudiants et chercheurs ayant des revenus variables ou limités.
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Justificatifs de Solvabilité
Pour prouver leur solvabilité, les locataires doivent fournir des justificatifs tels que :
- Une attestation d’emploi datant de moins de trente jours, précisant que le locataire est titulaire d’un contrat de travail à durée indéterminée et n’est ni en période d’essai, ni en période de préavis.
- Les trois derniers bulletins de salaire.
- Pour les étudiants, une copie de la carte étudiante et, si possible, les justificatifs de revenus du garant.
Taux d'Effort
Le taux d'effort, ou taux d'endettement, est un indicateur clé pour évaluer la capacité locative du locataire. Chez certains assureurs, comme Protection Loyer, le taux d'effort maximum est de 33%. Cela signifie que le loyer ne doit pas dépasser 33% des revenus nets imposables du locataire.
Exemple : Si un locataire gagne 1000 € net imposable, le loyer maximum qu'il peut régler est de 330 € (1000 € * 33%).
Alternatives à la GLI pour les Chercheurs
Si les conditions d'éligibilité à la GLI sont trop restrictives, plusieurs alternatives peuvent être envisagées pour sécuriser la location.
La Garantie Visale
La garantie Visale est un dispositif gratuit proposé par Action Logement. Elle permet aux jeunes de moins de 30 ans (étudiants, apprentis, jeunes actifs) de bénéficier d'une caution locative. Si le locataire ne peut pas payer son loyer, Action Logement avance les sommes dues au propriétaire, que le locataire devra ensuite rembourser.
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Avantages :
- Gratuite pour le locataire et le propriétaire.
- Facilite l'accès au logement pour les jeunes.
Inconvénients :
- Critères d'éligibilité assez restrictifs.
Si vous êtes éligible au dispositif, un « VISA » vous sera délivré. Attention : le visa à une durée limitée et est renouvelable. Il indique également le plafond de loyer à ne pas dépasser.
Le Cautionnement
Le cautionnement est un engagement pris par un tiers (parent, ami, organisme) de payer le loyer et les charges si le locataire a des difficultés financières. Il existe deux types de cautionnement :
- La caution simple : Le propriétaire doit d'abord s'adresser au locataire pour exiger le paiement des loyers impayés avant de se tourner vers la caution.
- Le cautionnement solidaire : Le propriétaire peut directement s'adresser à la caution en cas d'impayés, sans avoir à solliciter le locataire au préalable. Les agences immobilières ont tout intérêt à conseiller aux propriétaires bailleurs de demander aux locataires un cautionnement solidaire.
Pour les étudiants salariés ou boursiers d'état de moins de 30 ans, le dispositif LOCA PASS peut avancer le montant du dépôt de garantie.
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Le Garant Moral
Le garant moral est un organisme qui se substitue au garant physique afin d’assumer le même rôle et qui engagera une procédure contre vous pour le paiement des sommes avancées.
Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL)
Le Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL) peut accorder des aides financières aux personnes en difficulté pour accéder ou se maintenir dans un logement. Le FSL peut notamment se porter garant pour le locataire. La demande est transmise au Conseil Départemental ou à Toulouse Métropole suivant la commune du logement. Le cautionnement ne pourra excéder le montant du loyer résiduel accepté par le FSL au moment de l’entrée dans les lieux. Par exemple : votre loyer s’élève à 400€ charges comprises. Votre droit à l’APL est de 190€. Vos ressources sont de 900€. Pour obtenir le pourcentage, vous devez multiplier ce résultat par 100.
Aides au Logement
En complément de la GLI et des alternatives, les chercheurs peuvent bénéficier d'aides au logement pour réduire le montant du loyer à payer.
L'Aide Personnalisée au Logement (APL)
L'APL est une aide versée par la Caisse d'Allocation Familiale (CAF) aux locataires de logements conventionnés. Le montant de l'APL est calculé en fonction des ressources du locataire, du montant du loyer et de la situation familiale. L'APL est versée directement au propriétaire, qui la déduit du loyer dû. Son montant est revu au 1er juillet de chaque année. Elle ne peut être cumulée avec l'ALS. De même elle ne peut être perçue en même temps que les allocations parentales.
L'Allocation de Logement Sociale (ALS)
L'ALS est une aide versée par la CAF aux locataires de logements non conventionnés. Les conditions d'attribution et le mode de calcul sont similaires à ceux de l'APL. L'ALS ne peut être versée que si le logement n'est pas conventionné. Il peut s'agir d'un studio, d'un appartement, d'une maison, d'une chambre en foyer ou en résidence universitaire. L'aide est versée au locataire ou au propriétaire. L'ALS ne peut être cumulée avec une autre allocation.
Pour les étudiants de moins de 20 ans, l'attribution de l'ALS peut diminuer ou supprimer les prestations familiales perçues par les parents.
Démarches pour les Aides au Logement
Ces 2 allocations sont attribuées et versées par la Caisse d'Allocations Familiales (CAF). Leur montant varie en fonction de différents critères (montant du loyer, ressources, situation familiale…).
Autres Aspects Importants de la Location
Outre l'assurance loyer impayé et les aides au logement, plusieurs autres aspects sont importants à considérer lors de la location d'un logement.
Le Dépôt de Garantie
Le dépôt de garantie, ou caution, est une somme équivalente à 1 mois minimum de loyer que vous devrez verser lors de la signature du bail. Cette somme vous sera restituée en fin de contrat et dans un délai maximum de 2 mois après votre départ s'il n'y a pas eu de dégradation dans le logement.
L'État des Lieux
L'état des lieux est un document qui décrit l'état du logement lors de l'entrée et de la sortie du locataire. Il doit être établi par écrit avec le bailleur, dès la remise des clés. Faites-vous remettre un exemplaire du document qui permettra de comparer l'état du logement au début et à la fin de la location, lors de l'état des lieux de sortie. Cela déterminera quelles réparations incombent au locataire ou au propriétaire. Attention : Le bailleur est tenu de rembourser le dépôt de garantie dans les 2 mois qui suivent le départ du locataire, déduction faite, le cas échéant, des réparations ou des dégradations dont l'étudiant est tenu pour responsable.
L'Assurance Habitation
L'assurance multirisque habitation est obligatoire pour le locataire depuis 1982 (Loi Quillot du 22 juin). Elle assure le logement contre les risques locatifs, incendie, dégâts des eaux, catastrophes naturelles, vol. Une attestation vous sera demandée par le bailleur lors de la remise des clés du logement. Le défaut d'assurance peut entraîner la résiliation immédiate du bail.
La Taxe d'Habitation
Cette taxe est due dès lors que vous occupez les lieux au 1er janvier de l'année d'imposition. Néanmoins, vous pouvez bénéficier dans certains cas d’une exonération totale ou partielle.
Le Bail ou Contrat de Location
Ce document précise les droits et obligations du propriétaire et du locataire.
Dédite ou Préavis
Acte unilatéral mettant fin à un contrat. En matière de baux d'habitation, le locataire peut donner congé à tout moment dès lors qu'il respecte un délai de préavis de trois mois (pour les locations vides) ou d'un mois (pour les locations meublées). Prévenez votre bailleur en lui adressant une lettre recommandée avec accusé de réception selon les délais fixés par le bail.
Conseils Pratiques pour les Locataires
- Visite Conseil : FAC-HABITAT vous proposera de procéder à une visite conseil sur rendez-vous avant votre état des lieux de sortie définitif, elle est très vivement recommandée.
- Entretien du Logement : Pensez à entretenir régulièrement votre logement pour éviter les problèmes. Par exemple, pensez à dégivrer votre réfrigérateur tous les mois. Lorsque vos plaques disjonctent, c’est que vous les avez trop mouillées. Dans ce cas, attendez 2 ou 3 jours avant de les réutiliser, qu’elles sèchent.
- Aération : Les aérations se situent sur les fenêtres de votre logement et permettent à l’air d’y pénétrer.
- Colocation : Oui, il est possible selon le type d’appartement d’envisager une colocation. Pour les baux comportant une clause de solidarité, la garantie ne pourra être demandée que par un colocataire qui sera responsable en cas d’impayé des autres colocataires.
- Logements Adaptés : Fac-Habitat met à disposition des logements aux étudiants à mobilité réduite (il est important de le préciser lors de la demande de logement).
- Mineurs : Oui, un mineur peut louer un appartement Fac-habitat, une procédure administrative spécifique est à prévoir.
- Liste d’Attente : Un conseiller vous contactera dès qu'un logement se libèrera en fonction de votre position dans la liste d’attente.
- Attestation de Loyer : Une attestation de loyer sera disponible à compter de votre date de début de bail dans l'onglet "mes locations" de votre Espace perso et dans l'onglet "mes documents" de votre Application locataire. A savoir : Vous pourrez bénéficier de cette aide uniquement si le contrat de sous-location est à votre nom. D’autre part, elle n’est pas cumulable avec les allocations familiales.
- Préavis de Départ : Lorsque vous décidez de quitter votre logement, vous êtes dans l'obligation de prévenir votre résidence par courrier recommandé avec accusé de réception. 3 - Vous renseigner votre date de fin de contrat, ainsi que le motif de votre départ.
- Problèmes Techniques : Nous vous conseillons de contacter dans un premier temps le chargé d’entretien et de maintenance de la résidence.
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