L'acquisition d'un bien immobilier représente un engagement financier conséquent, nécessitant souvent l'obtention d'un prêt. Afin de se prémunir contre les risques de non-remboursement, les banques exigent des garanties. Parmi ces garanties, le cautionnement solidaire se distingue, impliquant une tierce personne qui s'engage à honorer les dettes de l'emprunteur en cas de défaillance. Cet article explore le fonctionnement du cautionnement solidaire dans le cadre d'un prêt immobilier, ses avantages, ses inconvénients et les précautions à prendre avant de s'engager.
Les Garanties Exigées pour un Prêt Immobilier
Tout emprunt nécessite une garantie. Afin d'obtenir le remboursement du capital prêté, les banques demandent des garanties. Au moment de souscrire un prêt immobilier, l’emprunteur doit souvent souscrire une garantie pour rassurer sa banque. Plusieurs types de garanties existent, permettant à la banque d'être payée en cas de défaillance de l'emprunteur :
- Le cautionnement
- L'hypothèque conventionnelle
- L'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers (anciennement privilège du prêteur de deniers)
- Le nantissement
Il est important de bien dissocier la garantie de prêt immobilier de l’assurance emprunteur. Les deux sont nécessaires dans votre dossier de prêt immobilier. La garantie du prêt immobilier et l’assurance emprunteur ne couvrent pas les mêmes risques :
- En cas de défaillance de paiement, la garantie de prêt immobilier permet à l’établissement prêteur de récupérer, partiellement ou pleinement, les fonds avancés.
- L'assurance emprunteur consiste quant à elle à prendre le relais du remboursement des mensualités en cas de décès, d’invalidité ou de chômage.
Le Principe du Cautionnement Solidaire
Le principe du garant consiste à demander à une tierce personne d'honorer les dettes de l’emprunteur en cas de défaut de paiement. Juridiquement, c’est un accord entre 3 entités :
- L’établissement de crédit prêteur (le créancier) ;
- L’emprunteur qui souhaite financer un projet immobilier (le débiteur) ;
- La personne physique ou morale qui se porte garant (la caution).
Dans le cadre d'un cautionnement solidaire, le garant s'engage à rembourser le prêt immobilier si l'emprunteur est dans l'incapacité de le faire. Ce type de cautionnement est particulièrement contraignant, car la banque peut se retourner directement contre le garant dès le premier incident de paiement, sans même vérifier l'insolvabilité de l'emprunteur.
Lire aussi: Conseils sur le chèque de caution en micro-crèche
Caution simple vs. Caution solidaire
Il est crucial de distinguer la caution simple de la caution solidaire :
- La caution simple: elle protège la personne qui se porte caution puisqu’elle oblige le créancier à se retourner vers l’emprunteur en cas de défaut de paiement. Ce n’est qu’après avoir vérifié son insolvabilité réelle que la banque pourra exiger de la caution qu’elle prenne le relais (sachant que cette personne a le droit d’indiquer les biens que l’emprunteur possède et qui pourraient être saisis). En cas de non-paiement, le créancier s’adressera d’abord à l’emprunteur. La caution ne sera mise à contribution qu’après confirmation de l’incapacité de l’emprunteur à honorer sa dette.
- La caution solidaire: avec cette forme de cautionnement, pas de discussion possible. La banque peut immédiatement se retourner contre le garant en cas de défaillance de l’emprunteur, sans même vérifier l’insolvabilité de celui-ci. Dès les premiers impayés, la banque peut faire appel au garant pour le remboursement des dettes.
Qui Peut Se Porter Caution Solidaire ?
Pour l’établissement de crédit, le garant ajoute une sécurité financière à un dossier de demande de financement. Toute personne physique ou morale peut se porter garant d’un prêt immobilier. Ce garant peut être :
- Un proche: Généralement, le cautionnement solidaire engage un proche de l’emprunteur - parent(s), frère ou sœur, oncle ou tante. Se porter caution solidaire pour un prêt immobilier d'un proche engage ses biens personnels et son patrimoine.
- Le Crédit logement: La plupart des banques françaises travaillent avec le Crédit logement. Il s’agit d’une société de cautionnement privée spécialisée dans la garantie des crédits immobiliers.
- Les organismes de cautionnement affiliés aux banques: Les établissements bancaires travaillent souvent avec des organismes de cautionnement. Au-delà du Crédit Logement, de nombreuses autres sociétés existent, avec leurs propres critères de sélection et conditions de cautionnement.
- La Mutuelle: En plus de couvrir les frais médicaux, certaines mutuelles proposent une caution pour garantir les prêts immobiliers. Les mutuelles pour fonctionnaires proposent par exemple des conditions avantageuses.
La banque choisit généralement un organisme de cautionnement par défaut. Si vous souhaitez en choisir un autre, vous devez lui demander ses organismes agréés.
Les conditions pour être accepté comme caution
L’emprunteur ne peut pas proposer n’importe qui comme caution. La banque vérifie que le garant dispose de revenus et d’un patrimoine suffisants, proportionnés au montant du prêt garanti. Une étude approfondie de la solvabilité de la caution sera donc entreprise avant la signature du crédit immobilier.
Le montant de l’engagement de caution ne peut pas être disproportionné par rapport au risque financier et à la situation personnelle de la caution. Si l’établissement prêteur valide une caution disproportionnée, il ne pourra pas lui demander de rembourser le prêt à la place de l’emprunteur.
Lire aussi: L'impact de la Crèche Solidaire
Avantages et Inconvénients du Cautionnement Solidaire
Avantages
- Facilitation de l'accès au crédit: Le cautionnement solidaire peut être un vrai soutien moral et financier, essentiel pour un proche. Pour un emprunteur avec un profil jugé risqué, il peut permettre d'obtenir un prêt immobilier plus facilement.
- Moins coûteux que l'hypothèque: Le cautionnement évite les frais d’acte notarié, de mainlevée d’hypothèque conventionnelle ou d’hypothèque légale spéciale de prêteur de deniers. Le prix de cette garantie est donc généralement moins élevé que le coût d’une garantie réelle. De plus, en cas de remboursement anticipé vous ne payez pas de frais de mainlevée comme avec l’hypothèque.
- Processus plus simple et rapide: Pour mettre en place une caution, inutile de passer devant le notaire. La mise en place d’une caution de crédit immobilier est plus simple qu’une hypothèque. Elle prend la forme d’un contrat, signé entre les trois parties, sans intervention d'un notaire.
Inconvénients
- Engagement financier important: L’idée du cautionnement solidaire n’est pas à prendre à la légère. C’est une décision d’autant plus risquée que le cautionnement solidaire court tout au long du crédit, sans possibilité de désengagement. Attention, se porter caution, ce n’est pas aider ponctuellement : c’est engager durablement son patrimoine.
- Risque de saisie des biens: Se porter caution solidaire pour un prêt immobilier d'un proche engage ses biens personnels et son patrimoine. En cas de défaut de paiement de l’emprunteur, ses comptes bancaires, revenus, pensions, salaires, biens immobiliers ou véhicules peuvent faire l’objet d’une saisie sur demande du créancier.
- Caution solidaire : Dès le premier impayé, la caution peut être mise en cause sans avoir à rechercher préalablement le paiement par l’emprunteur. C’est donc un engagement fort et contraignant pour la personne qui se porte caution.
Les Obligations dans un Contrat de Cautionnement
Si le garant est accepté, il signe un acte de cautionnement écrit, distinct de l’offre de prêt. Depuis la réforme entrée en vigueur le 1er janvier 2022, les anciennes mentions manuscrites obligatoires ont été supprimées. Conformément aux articles L.331-1 à L.331-3 du Code de la consommation, l’acte doit désormais contenir des informations claires et compréhensibles, notamment :
- la durée de l’engagement ;
- le montant maximal garanti (capital, intérêts et frais) ;
- la nature de la caution (simple ou solidaire).
La banque a également l’obligation d’informer chaque année la caution du capital restant dû et de la prévenir en cas d’incident de paiement.
Au moment de la signature du prêt immobilier, la banque fournit un exemplaire du contrat au garant. Ensuite, chaque année et jusqu’à l’échéance du crédit, elle doit obligatoirement lui :
- Envoyer un récapitulatif du capital restant dû par l’emprunteur.
- Rappeler le terme de l’engagement de caution (si une durée a été déterminée).
- Rappeler la possibilité et les conditions de révocation (si durée indéterminée).
Après 3 mois de retard de paiement, le conseiller bancaire informe la caution. Si l’établissement bancaire ne se soumet pas à cette obligation, elle ne peut pas réclamer le paiement des intérêts non remboursés et des pénalités en date du premier incident.
Comment Mettre en Place un Cautionnement Solidaire ?
La mise en place d’un cautionnement bancaire dépend du profil de votre garant.
Lire aussi: Lutte contre le cancer infantile
Le garant est un proche
L’emprunteur ne peut pas proposer n’importe qui comme caution. La banque vérifie que le garant dispose de revenus et d’un patrimoine suffisants, proportionnés au montant du prêt garanti.
Si le garant est accepté, il signe un acte de cautionnement écrit, distinct de l’offre de prêt.
Le garant est un organisme de cautionnement ou une mutuelle
Votre banque soumet la demande de financement à une société spécialisée dans le cautionnement dont elle est partenaire. Mais vous pouvez lui demander de contacter un autre organisme. Votre dossier est généralement étudié rapidement. Si la caution est accordée, l’établissement rédige un contrat avec les modalités de remboursement du crédit et son engagement à le couvrir.
En cas de refus de caution, la banque peut exiger une autre garantie telle qu’une hypothèque ou un nantissement.
Comment Ne Plus Être Caution d'un Prêt Immobilier ?
La durée d'engagement de la caution est à préciser dans le contrat de cautionnement. En général, elle dure pendant toute la durée du prêt et jusqu'au remboursement total des sommes dues. C'est donc un engagement à durée déterminée. C'est la formule la plus usuelle.
Le cautionnement peut également être à durée indéterminée. La garantie de la caution porte sur toutes les dettes nées à compter de la date du cautionnement. Toutefois, la caution dispose alors de la faculté de résilier le contrat. Il est bon de prévoir que l'engagement de caution prend fin au décès de la caution ou au décès de l'emprunteur.
Il y a tout d’abord la fin usuelle où la défaillance du débiteur n’a pas eu lieu. De ce fait, le remboursement a été effectué dans son intégralité. Dans le cas d’un prêt immobilier à durée déterminée, l’arrivée de l’échéance va libérer la caution. Le règlement de la dette dans les délais impartis conditionne la durée du contrat.
Il est possible que la caution solidaire formule une demande pour être libérée de son engagement. Cela est soumis à certaines conditions, telles que l’obtention de l’aval du prêteur ou encore en présence d’un changement substantiel. C’est-à-dire que la situation financière du débiteur aura changé de manière significative. Il est possible que le prêteur opte pour une garantie alternative qu’il considère comme suffisante.
Alternatives au Cautionnement Solidaire
Si le cautionnement solidaire présente des risques importants, d'autres options de garantie peuvent être envisagées :
- L'hypothèque: La banque prend une garantie sur le bien financé qu'il peut saisir pour se rembourser. En cas d’impayé, le prêteur peut saisir le logement affecté par l'hypothèque et provoquer sa vente pour récupérer les sommes dues.
- L'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers: Uniquement pour l'achat d'un bien déjà existant (ne s’applique pas sur l’éventuelle partie correspondant aux travaux).
- Le nantissement: À travers cet engagement, l'emprunteur donne en garantie des produits financiers existants ou à venir.
tags: #caution #solidaire #prêt #immobilier #fonctionnement