L'acquisition d'un fonds de commerce est une étape importante qui soulève de nombreuses questions, notamment en ce qui concerne la conformité électrique. Cet article a pour objectif de faire le point sur les obligations, les diagnostics, les responsabilités et les bonnes pratiques afin de sécuriser votre transaction.
Diagnostic Électrique : Une Nécessité pour la Vente ?
Lorsqu'on envisage de vendre un bien immobilier, la question de la conformité électrique revient fréquemment. Si la mise en conformité n'est pas obligatoire avant la vente, un diagnostic électrique est souvent requis. Ce diagnostic fait partie du dossier de diagnostic technique (DDT), qui regroupe l'ensemble des diagnostics immobiliers obligatoires pour la vente. Il doit être communiqué à l'acquéreur lors de la promesse ou du compromis de vente.
Réalisation du Diagnostic : Un Professionnel Certifié
La réalisation de ce diagnostic doit être confiée à un diagnostiqueur immobilier certifié. Un arrêté du 28 septembre 2017 encadre la réalisation de cet état et fournit une liste exhaustive des points à examiner. À la fin du diagnostic, le professionnel conclut sur la conformité de l'installation avec la réglementation en vigueur et fait état des non-conformités éventuelles constatées.
Durée de Validité et Transmission du Diagnostic
Le diagnostic électrique a une durée de validité de 3 ans dans le cadre d'une vente. Il est essentiel de s'assurer que le diagnostic est daté de moins de trois ans à compter du jour de sa réalisation. À défaut, il doit être renouvelé. La seule obligation du vendeur réside dans la transmission du diagnostic à l'acquéreur.
Responsabilités et Conséquences
Il est crucial que cette information ne trompe pas l'acquéreur sur l'état de l'installation électrique du logement. Si le diagnostic comporte des informations erronées, la responsabilité du vendeur et du diagnostiqueur peut être engagée. L'acheteur peut saisir le tribunal pour obtenir des dommages et intérêts ou l'annulation de la vente pour vices cachés.
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Si le vendeur n'est pas obligé de réaliser les travaux de mise aux normes électrique, il devra très certainement consentir, en cas de non-conformités, à une réduction du prix de vente. La rénovation d'une installation électrique est, en effet, onéreuse. Si l'installation électrique s'avère non conforme, l'acquéreur dispose d'un délai de 18 mois pour effectuer les travaux de mise en conformité.
Conformité Électrique et Baux Commerciaux
Dans le cadre d'un bail commercial, la conformité électrique du local est un élément essentiel. Un local soumis à la réglementation des baux commerciaux est destiné à des professionnels exerçant une activité commerciale, artisanale ou agricole. Afin d’être en conformité avec la loi en vigueur, le local commercial doit respecter des obligations d’accessibilité et de sécurité.
Obligations du Bailleur et du Locataire
Il existe une obligation de sécurité à la charge du bailleur en ce qui concerne les installations électriques du local commercial. La loi Pinel du 18 juin 2014 a modifié en profondeur la réglementation en matière de baux commerciaux. Désormais, les grosses réparations sont entièrement à la charge du bailleur. Conformément aux articles 1719 et 1720 du Code Civil, le bailleur est tenu d’entretenir le local commercial en état de servir et prévu pour l’usage pour lequel le contrat de bail a été conclu. En contrepartie, le locataire est tenu à l’entretien du local commercial ainsi qu’aux petites réparations, appelées réparations locatives.
Litiges et Recours
En cas de non-conformité aux normes électriques du local commercial loué, le preneur peut à tout moment ouvrir une action en justice contre le bailleur. Si la procédure est infructueuse, une action en justice pourra être ouverte devant le Tribunal de Grande Instance du lieu de situation du local loué.
Importance de l'Audit Électrique
Afin d’éviter tout litige, les avocats chargés de la transaction demandent souvent un audit des installations électriques. Le local faisant l’objet d’un bail commercial doit répondre à certaines normes électriques. En cas de défectuosité, le bien loué doit être mis en conformité avec la réglementation aussi vite que possible.
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Conformité Électrique et Établissements Recevant du Public (ERP)
Dès lors que vous ouvrez un commerce qui a vocation à recevoir de la clientèle, vous êtes considéré comme ERP (Établissement Recevant du Public). Si vous n’êtes pas propriétaire de votre local, vous devez être lié avec le propriétaire par un bail commercial dont vous êtes le preneur. Dans ce cadre, vous avez des obligations légales à remplir notamment concernant votre installation électrique.
Commission de Sécurité et Autorisation d'Ouverture
En France, préalablement à l’ouverture d’un commerce au public, une commission de sécurité doit passer pour vous délivrer l’autorisation d’ouverture. La loi française est très précise concernant les normes électriques à respecter. Être éclairé par un système électrique : il va de soi que vos clients veulent bien voir vos produits.
Responsabilités et Obligations
Si le bailleur ne remplit pas ses obligations et ne met pas son local en conformité avec les normes électriques, le preneur est en droit, à tout moment, d’ouvrir une action en justice contre son bailleur. Il est cependant recommandé de tenter de trouver une solution à l’amiable en informant le propriétaire des réparations qu’il doit réaliser. Si une solution à l’amiable est inenvisageable, le tribunal compétent est le TGI (Tribunal de Grande Instance) du lieu où se situe le local.
Diagnostics Immobiliers : Obligations et Recommandations
Lors de la vente d'un local commercial ou d'un fonds de commerce, plusieurs diagnostics immobiliers peuvent être obligatoires ou recommandés.
Vente des Murs : Diagnostics Obligatoires
Dans le cas de la vente d’un local commercial (vente des murs et non pas simplement du fonds de commerce) il est alors obligatoire de réaliser un dossier complet reprenant la listes des diagnostics immobiliers précis. Annexé à la promesse de vente ou à l’acte de vente, le dossier de diagnostics doit comporter plusieurs pièces.
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- Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE): Ce diagnostic informe les futurs propriétaires sur la consommation d'énergie et les émissions de gaz à effet de serre des locaux commerciaux. Il est valable 10 ans.
- Le diagnostic relatif à l’Etat des Risques Naturels et Technologiques (ERNMT): Ce diagnostic identifie les risques naturels et technologiques auxquels le bien est soumis (inondation, mouvements de terrain, risques industriels). Il est valable 6 mois.
- Les diagnostics relatifs aux questions d’hygiène et de sécurité: Ces diagnostics vérifient l’absence de termites, de parasites, de plomb et d’amiante. Leur obligation varie selon la localisation et la date de construction du bien.
- Le diagnostic qui certifie la superficie (loi Carrez): Ce diagnostic est obligatoire si le local commercial fait partie d’une copropriété. Sa durée de vie est illimitée, sauf en cas de modifications du local.
Cession du Fonds de Commerce : Pas d'Obligation, Mais des Recommandations
Dans le cas d’une vente d’un fonds de commerce, puisque l’objet de la vente ne concerne pas le bien immobilier en lui-même (mais son usage), il n’y a pas d’obligation de bâtir un dossier complet avec une salve de diagnostics. Une souplesse permise par la loi, qui limite donc vos obligations de vendeur, mais qui ne doit pas toutefois vous empêcher de surveiller ce point.
Bien que n’étant pas obligatoires, les diagnostics suivants sont recommandés pour transférer un dossier complet, gage d’une bonne transaction :
- diagnostic plomb ;
- diagnostic termite ;
- diagnostic de performance énergétique (DPE).
Importance de Constituer un Dossier Complet
Pour réaliser une transaction sereine, qui permet à toutes les parties de disposer d’une information claire, il convient de ne pas sous-estimer l’importance des diagnostics immobiliers, même lorsque ces derniers ne sont pas obligatoires. Voilà pourquoi il est essentiel de créer un dossier de diagnostic technique (DDT) aussi complet que possible, à la disposition des candidats.
Contrôles Périodiques et Obligations de Sécurité
En tant qu'exploitant d'une entreprise recevant du public et employant du personnel, vous êtes redevable d'une obligation de sécurité envers vos employés et votre clientèle.
Vérifications Obligatoires
Il est obligatoire de faire vérifier vos installations électriques par un organisme agréé (bureau de contrôle type Socotec, Véritas, Apave, etc.). Cette obligation est édictée par le Code de la Construction et de l'Habitation (article R.123-43 et R.122-16). Dès lors que vous employez au moins un salarié, vous devez également faire effectuer un contrôle de vos installations électriques des locaux professionnels.
Périodicité des Contrôles
Pour ce qui concerne les vérifications au regard de l'emploi de salariés, ces contrôles doivent être e ffectués une fois par an. Cependant, le délai entre deux vérifications peut être porté à deux ans, notamment si le rapport précédent ne mentionne aucune anomalie ou si, depuis le dernier rapport, vous avez fait réaliser l'ensemble des mises en conformité évoquées par le rapport. En revanche, pour ce qui concerne la partie des locaux recevant du public : la périodicité du rapport est de 1 an.
Sanctions en Cas de Non-Conformité
En cas de contrôle de l'inspection du travail et si vous ne pouvez pas présenter un rapport de conformité de vos installations électriques, vous risquez :
- d'une part une amende ;
- d'autre part une mise en demeure de l'Inspection à faire réaliser dans l'urgence ces mises en conformité ;
- et éventuellement en cas de dangerosité, une fermeture de votre établissement.
Installations Non-Conformes : Responsabilité du Vendeur
La non-conformité des installations électriques peut engager la responsabilité du vendeur. La Cour de cassation a confirmé que l'acte de vente indiquant que toutes les installations du fonds vendu répondaient aux normes alors en vigueur, la non-conformité de l'une d'elles est un manquement à l'obligation de délivrance. Dès lors, la responsabilité du vendeur est engagée.
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